Định giá và khuyến nghị
Chúng tôi nâng khuyến nghị từ NẮM GIỮ lên Tăng tỷ trọng đối với cổ phiếu (cp) DIG (HM:DIG) và điều chỉnh tăng giá mục tiêu lên mức 24.500 đồng/cp, cao hơn 17,5% so với mức giá đóng cửa ngày 17/11. Giá mục tiêu được điều chỉnh dựa trên việc đánh giá lại mức P/B kỳ vọng và điều chỉnh tăng 20% theo phương pháp RNAV.
Cập nhật & dự phóng
Hoạt động kinh doanh thuận lợi, DIG tiếp tục ghi nhận kết quả tăng trưởng.
Quý 3/2020, doanh thu thuần tăng trưởng 62% so với cùng kỳ, đạt 966 tỷ đồng, lãi sau thuế 75,9 tỷ đồng, tăng 18,6% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt gần 69 tỷ đồng.
Lũy kế 9 tháng đầu năm 2020, doanh thu thuần đạt 1.865 tỷ đồng, tăng trưởng 44,9% so với cùng kỳ năm ngoái. Lợi nhuận trước thuế (LNTT) đạt 172 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 131,2 tỷ đồng, tăng trưởng 40,5% cùng kỳ. So với kế hoạch 2020, công ty hoàn thành 75% kế hoạch doanh thu và 26,4% kế hoạch LNTT.
Tiến độ triển khai các dự án đảm bảo đạt kế hoạch 2020 và duy trì tăng trưởng trong 2021
Trong quý 4, DIG sẽ hạch toán doanh thu chính từ 3 dự án sau:
(1) Dự án căn hộ cao cấp Vũng Tàu Gateway;
(2) Dự án khu dân cư Hiệp Phước (Đồng Nai);
(3) Dự án Dic Star Aparts Hotel Vũng Tàu (Dự án CSJ – giai đoạn 1). Chúng tôi ước tính tổng doanh thu 3 dự án trên sẽ đóng góp 900 – 1.000 tỷ đồng trong Q4/2020, như vậy DIG có khả năng vượt mức kế hoạch về doanh thu năm 2020 (2.500 tỷ đồng). LNTT dự phóng đạt 652 tỷ đồng, hoàn thành kế hoạch đề ra là 650 tỷ đồng, tương ứng với việc ghi nhận hơn 400 tỷ LNTT trong Q4/2020.
Cho năm 2021, DIG cũng đã có các dự án gối đầu để đảm bảo mức tăng trưởng so với 2020. Trong đó dự án Nam Vĩnh Yên sẽ đóng vai trò quan trọng trong kế hoạch kinh doanh 2021. Ngoài ra các dự án CSJ – GĐ2, Vị Thanh – GĐ1 (Hậu Giang) dự kiến cũng sẽ duy trì đóng góp vào doanh thu và lợi nhuận 2022 của DIG.
Tiến độ giải phóng mặt bằng dự án Long Tân (Đồng Nai) và Bắc Vũng Tàu sẽ quyết định triển vọng dài hạn của DIG. Đây là 2 dự án quan trọng nhất của DIG trong giai đoạn sau 2021. Theo kế hoạch DIG sẽ bắt đầu mở bán 2 dự án từ cuối năm 2021 tuy nhiên đến nay tỷ lệ bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) của DIG ở 2 dự án còn khá thấp: Long Tân (80/322 ha) và Bắc Vũng Tàu (7,3/ 90,5 ha). Do đó, DIG dự kiến tập trung nguồn lực để thực hiện GPMB trong năm 2021.
Cập nhật 9T2020
Cập nhật tiến độ triển khai dự án bất động sản dân cư
Dòng tiền doanh nghiệp 9T2020 trong trạng thái thâm hụt
Lưu chuyển tiền tệ 9T2020 của DIG ghi nhận trạng thái thâm hụt hơn 410 tỷ đồng so với mức thặng dư 258 tỷ đồng trong 9T2019. Nguyên nhân chính là do thâm hụt từ dòng tiền hoạt động kinh doanh hơn 303 tỷ đồng.
Tiến độ thu tiền của các dự án đã mở bán của công ty như Vũng Tàu Gateway, Hiệp Phước, CSJ vẫn duy trì ổn định tuy nhiên do việc tiếp tục đầu tư các dự án gối đầu cho năm 2021 và 2022 như Nam Vĩnh Yên, Vị Thanh đã kéo dòng tiền từ hoạt động kinh doanh thâm hụt trong thời gian qua.
Định giá
Điều chỉnh trong phương pháp so sánh P/B: Xu hướng “ngôi nhà thứ 2” tiếp tục phát triển trong năm 2020 đã làm dòng vốn đầu tư bất động sản đang hướng đến các khu vực vùng ven các đô thị lớn như TP HCM (HM:HCM) và Hà Nội, các tỉnh ven biển. Dòng vốn này đã giúp thị trường bất động sản các tỉnh như Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Định… nhanh chóng trở lại trạng thái sôi động sau giai đoạn cách ly xã hội vì COVID-19.
Với quỹ đất giá vốn thấp tại các khu vực nêu trên, các doanh nghiệp như DIG, PDR (HM:PDR), HDC hiện đang được nhà đầu tư đánh giá cao về tiềm năng phát triển. Do đó, chúng tôi cập nhật danh mục doanh nghiệp so sánh có tiềm năng tương đồng với hướng đi hiện tại của DIG. Với mức P/B trung bình là 2,03 lần, giá trị sổ sách DIG tại thời điểm 30/09/2020 là 13.200 đồng/cp, mức giá mục tiêu của DIG theo phương pháp này được xác định ở mức 26.800 đồng/cp. 
Đối với phương pháp RNAV: Sau giai đoạn cách ly, nhu cầu đầu tư bất động sản vùng ven đã hồi phục trở lại. Vì vậy, chúng tôi tiến hành cập nhật giá trị/hiệu quả khả thi của các dự án Vũng Tàu Gateway, Đại Phước, Nam Vĩnh Yên. Giá trị hợp lý theo phương pháp RNAV điều chỉnh tăng 20% từ mức 16.000 đồng/cp lên 19.200 đồng/cp
Với tỷ trọng 70% cho phương pháp P/B và 30% cho phương pháp RNAV, kết quả định giá DIG ở mức 24.500 đồng/cp.
