Các ngân hàng khu vực của Mỹ đang phải vật lộn để giảm rủi ro bất động sản thương mại (CRE) khi Cục Dự trữ Liên bang diều hâu làm phức tạp thêm nỗ lực của họ. Các nhà đầu tư, nhà phân tích và luật sư chỉ ra rằng lập trường của Cục Dự trữ Liên bang đang đóng cửa sổ đối với các giao dịch mà các ngân hàng đã sử dụng để giảm bớt rủi ro CRE của họ.
Các ngân hàng nhỏ trong khu vực và cộng đồng đã đặc biệt quan tâm đến việc cắt giảm tiếp xúc với CRE của họ do rủi ro vỡ nợ gia tăng, vốn đã trở nên trầm trọng hơn do thay đổi hành vi xã hội sau đại dịch dẫn đến tăng vị trí tuyển dụng văn phòng và định giá bất động sản giảm mạnh.
Sự gia tăng lãi suất của Mỹ trong vài năm qua đã dẫn đến các khoản vay 'back-book' lãi suất cố định bị định giá sai khi so sánh với lãi suất thị trường hiện tại, theo Chatham Financial. Việc định giá sai này có thể dẫn đến thua lỗ và làm suy yếu bảng cân đối kế toán của các ngân hàng nếu họ không thể giảm bớt rủi ro.
Để đối phó với sự sụp đổ của ngân hàng vào tháng 3 năm ngoái, một số nhà cho vay khu vực đã bán hàng tỷ đô la cho các nhà đầu tư tư nhân để giảm thiểu rủi ro và cải thiện thanh khoản. Những người khác đã mua bảo hiểm chống lại tổn thất nhóm cho vay để giải phóng vốn. Tuy nhiên, chín nhà đầu tư, nhà phân tích và luật sư tham gia vào các giao dịch này đã nói rằng trong khi các ngân hàng tiếp tục tìm cách giảm tiếp xúc với CRE, các nhà đầu tư đang tỏ ra ít quan tâm đến việc mua các tài sản này từ họ.
Sự quan tâm của nhà đầu tư suy yếu này theo sau sự thay đổi kỳ vọng liên quan đến việc cắt giảm lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang. Các nhà giao dịch hợp đồng tương lai quỹ Fed, những người trước đây đã đặt cược vào việc cắt giảm lãi suất vào tháng 6, đã thu hẹp kỳ vọng của họ so với dự báo trước đó vào tháng 3. Họ hiện đang định giá khoảng 80 điểm cơ bản cắt giảm cho năm nay, ít hơn so với những gì được dự kiến trước đó.
Nguy cơ vỡ nợ trong một số phân khúc thị trường CRE nhất định, chẳng hạn như văn phòng và nhà nhiều gia đình, đã tăng lên. Moody's Analytics lưu ý rằng định giá bất động sản, đặc biệt là đối với các tòa nhà văn phòng, đã giảm mạnh gần 25-30% so với mức đỉnh năm 2019. Nhiều khoản vay đáo hạn trong năm nay có nguồn gốc từ các giá trị đỉnh này.
Trong khi đó, CQS tuyên bố rằng công ty không có ý định tiếp nhận danh mục đầu tư CRE có rủi ro cao hơn với xác suất thua lỗ không thể đoán trước. CQS đã đầu tư 1,7 tỷ USD vào các giao dịch chuyển nhượng rủi ro. Một nhà đầu tư giấu tên khác đề cập rằng các ngân hàng khu vực có thể phải cung cấp lợi suất hai con số cao để đảm bảo bảo hiểm cho các khoản vay CRE, so với một con số cao cho các khoản vay tiêu dùng và doanh nghiệp.
Lĩnh vực CRE đang phải đối mặt với những thách thức, với 441 tỷ đô la các khoản vay CRE đáo hạn trong năm nay. Moody's Analytics dự đoán sự gia tăng các khoản vay gặp khó khăn. Những lo ngại về sự tiếp xúc của New York Community Bancorp (NYSE: NYCB) với thị trường bất động sản nhiều gia đình ở New York vào đầu năm nay đã thúc đẩy sự giám sát của các nhà quản lý và cơ quan xếp hạng.
Các ngân hàng có thể thấy tổn thất tích lũy khi người vay phải vật lộn để tái cấp vốn cho các khoản vay cũ với lãi suất mới, cao hơn, điều này có thể khiến một số tài sản không có lãi. Thua lỗ cũng có thể tăng lên trong các khoản vay được đóng gói vào chứng khoán, với Reidy ước tính rằng 75% -80% các khoản vay văn phòng đáo hạn trong các nhóm chứng khoán hóa có thể phải đối mặt với các vấn đề hoàn trả kịp thời.
Bất chấp những thách thức này, các ngân hàng đang cố gắng giao dịch để bán rủi ro thua lỗ đối với các loại tài sản, bao gồm cả việc thực hiện danh mục cho vay CRE. Thực tiễn quản lý dịch vụ tài chính của Mayer Brown tiết lộ rằng công ty của ông đang làm việc trên nhiều giao dịch cho các ngân hàng khu vực. Có khả năng thấy các giao dịch chuyển rủi ro đối với các khoản vay CRE trong quý II, nhưng sự thành công của các giao dịch như vậy và tác động đến niềm tin thị trường vẫn chưa chắc chắn.
Mill Hill Capital, công ty đang bán khống trái phiếu của một số ngân hàng khu vực do tiếp xúc với CRE, cho thấy vấn đề này mang tính cấu trúc hơn, cho thấy các khoản lỗ chắc chắn sẽ được các ngân hàng thực hiện trong những năm tới.
Bài viết này được tạo và dịch với sự hỗ trợ của AI và đã được biên tập viên xem xét. Để biết thêm thông tin, hãy xem Điều Kiện & Điều Khoản của chúng tôi.