Báo cáo quý 3/2025 của Multiplan: Biên lợi nhuận kỷ lục trong bối cảnh mở rộng và mua lại cổ phiếu

Giới thiệu & Bối cảnh thị trường

Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A. (BVMF:MULT3) đã đạt kết quả hoạt động mạnh mẽ trong quý ba năm 2025, đạt biên NOI kỷ lục mặc dù thu nhập ròng và FFO giảm đáng kể. Công ty tiếp tục theo đuổi chiến lược mở rộng tích cực trong khi vẫn duy trì tập trung vào lợi nhuận cổ đông thông qua cổ tức và mua lại cổ phiếu.

Nhà điều hành trung tâm mua sắm Brazil này báo cáo doanh số tăng trưởng 6,9% so với cùng kỳ năm trước, đạt 6,1 tỷ R$, với doanh số tháng 10 cho thấy sự tăng tốc hơn nữa ở mức tăng trưởng 8,0%. Kết quả này diễn ra trong bối cảnh công ty đang đẩy mạnh chiến lược nâng cao hiệu quả hoạt động, mở rộng dấu ấn bán lẻ và đa dạng hóa sang các dự án phát triển đa công năng.

Như được thể hiện trong biểu đồ sau về hiệu suất hoạt động hàng quý, Multiplan đã đạt được các chỉ số vững chắc trên nhiều mặt:

Điểm nổi bật về hiệu suất quý

Quý ba của Multiplan được đánh dấu bởi sự tăng trưởng mạnh mẽ về doanh thu, với doanh thu ròng tăng 13,3% so với cùng kỳ năm trước, đạt 617,5 triệu R$. Công ty đạt biên NOI kỷ lục 94,1% cho quý ba, tăng 86 điểm cơ bản so với quý 3/2024.

EBITDA bất động sản, tập trung vào hoạt động cốt lõi của trung tâm mua sắm, tăng 11,0% lên 441,6 triệu R$ với biên lợi nhuận ấn tượng 83,2%, tăng 262 điểm cơ bản so với cùng kỳ năm trước. Hiệu quả hoạt động này được thúc đẩy bởi chi phí bất động sản giảm, từ 12% doanh thu bất động sản trong quý 3/2021 xuống chỉ còn 5,9% trong quý 3/2025.

Tuy nhiên, những cải thiện về hoạt động này không chuyển thành tăng trưởng lợi nhuận, khi FFO giảm 21,4% xuống 238,4 triệu R$ và thu nhập ròng giảm 20,9% xuống 221,1 triệu R$. Công ty cho rằng những sự sụt giảm này chủ yếu do tác động của chương trình mua lại cổ phiếu tích cực, làm tăng đòn bẩy tài chính.

Tóm tắt hiệu suất tài chính được minh họa trong biểu đồ sau:

Tiền thuê cùng cửa hàng (SSR) tăng 9,3% so với cùng kỳ năm trước, với SSR thực tế là 3,0% trên mức điều chỉnh IGP-DI 6,1%. Kết quả này thể hiện khả năng định giá của Multiplan và chất lượng tài sản bán lẻ, đặc biệt khi tỷ lệ lấp đầy đạt 96,3%, tăng 6 điểm cơ bản so với năm trước.

Nhìn vào hiệu suất dài hạn, Multiplan đã duy trì tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm ấn tượng trên các chỉ số chính kể từ năm 2007, nổi bật là sự thực hiện nhất quán của công ty trong gần hai thập kỷ:

Chiến lược mở rộng

Multiplan đã vạch ra chiến lược mở rộng đầy tham vọng với khoảng 157.000 mét vuông tiềm năng mở rộng trung tâm mua sắm trong kế hoạch. Công ty hiện đang thực hiện ba dự án mở rộng lớn:

1. Parque Shopping Maceió: Bổ sung 5.506 m² GLA với chi phí đầu tư 55,4 triệu R$, dự kiến khai trương vào tháng 11/2025

2. MorumbiShopping: Bổ sung 13.141 m² GLA với chi phí đầu tư 233,0 triệu R$, dự kiến khai trương vào nửa đầu năm 2026

3. ParkShopping: Bổ sung 8.615 m² GLA với chi phí đầu tư 221,0 triệu R$, dự kiến khai trương vào nửa cuối năm 2026

Tiến độ của các dự án mở rộng này được thể hiện trong các hình ảnh sau:

Ngoài ra, Multiplan đã công bố hai dự án mở rộng mới trong cuộc gọi công bố thu nhập:

1. BarraShopping Mở rộng VIII: Bổ sung 4.000 m² qua hai giai đoạn, với giai đoạn đầu mở rộng một cửa hàng chủ lực trong phân khúc May mặc. Dự án có chi phí đầu tư 35,0 triệu R$ và dự kiến khai trương vào nửa cuối năm 2026.

2. BH Shopping Mở rộng VI: Bổ sung 1.962 m² GLA với 6 cửa hàng mới và 1 cửa hàng mở rộng. Dự án có chi phí đầu tư 30,0 triệu R$ và dự kiến khai trương vào nửa đầu năm 2026.

Ngoài việc mở rộng trung tâm mua sắm, Multiplan đang theo đuổi kế hoạch phát triển đa công năng đáng kể với 864.020 m², bao gồm các dự án tại VillageMall và BH Shopping. Tổng diện tích sàn gộp bổ sung tiềm năng của công ty đạt mức ấn tượng 1.448.700 m².

Phát triển bất động sản

Dự án nhà ở Golden Lake của Multiplan tiếp tục hoạt động tốt. Giai đoạn 1, ra mắt vào tháng 10/2021 với dự kiến bàn giao vào quý 4/2025, đã bán được 76,6% số căn, tương đương 427,4 triệu R$ trong tổng giá trị bán tiềm năng 600 triệu R$. Giai đoạn đầu tiên gồm 4 tòa tháp với 94 căn hộ trên diện tích riêng 34.000 m².

Giai đoạn 2, có tên Lake Eyre, được ra mắt vào tháng 9/2024 với việc xây dựng đã bắt đầu. Dự án đã bán được 66,1% số căn, tương đương 240,5 triệu R$ trong tổng giá trị bán tiềm năng 350 triệu R$. Giai đoạn 2 gồm 2 tòa tháp với 127 căn hộ trên diện tích riêng 19.600 m², dự kiến bàn giao vào tháng 3/2028.

Phân bổ vốn và lợi nhuận cổ đông

Multiplan đã duy trì sự tập trung mạnh mẽ vào lợi nhuận cổ đông, phân phối 550 triệu R$ cổ tức và lãi trên vốn trong 12 tháng qua. Kể từ khi IPO, công ty đã trả lại 4,4 tỷ R$ cho cổ đông, với cổ tức tăng trưởng ở tỷ lệ kép hàng năm là 21,1%.

Chiến lược phân bổ vốn của công ty được minh họa trong biểu đồ sau, cho thấy cách Multiplan triển khai 3,2 tỷ R$ trong 12 tháng qua:

Một phần đáng kể của việc phân bổ vốn đã dành cho việc mua lại cổ phiếu, với 2,0 tỷ R$ chi trong 12 tháng qua. Chương trình mua lại tích cực này đã thúc đẩy các chỉ số trên mỗi cổ phiếu, như được thể hiện trong biểu đồ sau:

Ngoài việc mua lại và cổ tức, Multiplan đã hoàn tất việc mua lại chiến lược 7,5% cổ phần trong BarraShopping với giá 362,5 triệu R$, ở mức tỷ suất vốn hóa hấp dẫn 8,8%. Việc mua lại này tăng quyền sở hữu của công ty trong một trong những bất động sản hàng đầu, đã cho thấy sự tăng trưởng mạnh mẽ với doanh số tại Barra da Tijuca tăng 37,7%.

Vị thế tài chính

Multiplan duy trì vị thế tài chính vững chắc với 1.062 triệu R$ tiền mặt tính đến tháng 9/2025. Tỷ lệ đòn bẩy của công ty đứng ở mức 2,26 lần nợ ròng trên EBITDA, với tổng nợ 5.489,7 triệu R$ ở mức chi phí trung bình 15,43% mỗi năm.

Công ty đã thành công phát hành 500 triệu R$ trái phiếu CRI vào tháng 9/2025 với kỳ hạn 10 năm ở mức 98,0% lãi suất CDI, thể hiện khả năng tiếp cận thị trường vốn liên tục với các điều khoản thuận lợi.

Chi phí nợ của Multiplan đã cải thiện so với lãi suất Selic, với chênh lệch thu hẹp trong bốn quý qua. Tính đến tháng 9/2025, 95,7% nợ của công ty được liên kết với lãi suất CDI và 4,3% với lãi suất TR.

Chuyển đổi số và tương tác khách hàng

Multiplan tiếp tục củng cố sự hiện diện kỹ thuật số thông qua ứng dụng Multi, đã tích lũy 9,2 triệu lượt tải xuống. Nền tảng này đã thúc đẩy tăng 44% doanh số và tăng 42% số lượng khách hàng đổi ưu đãi. Đáng chú ý, thành viên trung thành hạng Platinum mua sắm với tần suất cao hơn 4 lần và chi tiêu nhiều hơn 20 lần mỗi giao dịch so với khách hàng thông thường.

Công ty đang triển khai các sáng kiến mới để nâng cao hệ sinh thái của mình, bao gồm kênh "Tôi là nhân viên cửa hàng" để tạo kết nối trực tiếp giữa nhân viên cửa hàng và nền tảng. Cách tiếp cận này nhằm cung cấp thông tin chi tiết cá nhân hóa và dữ liệu khách hàng tốt hơn cho các đối tác bán lẻ.

Tuyên bố hướng tới tương lai

Nhìn về phía trước, Multiplan đang ở vị thế tốt để tiếp tục tăng trưởng thông qua kế hoạch mở rộng rộng lớn và các dự án phát triển đa công năng. Sự tập trung của công ty vào hiệu quả hoạt động đã mang lại biên lợi nhuận kỷ lục, mặc dù tác động của việc mua lại cổ phiếu đối với đòn bẩy và kết quả lợi nhuận sẽ là điều quan trọng cần theo dõi.

Giá trị doanh nghiệp của Multiplan hiện đứng ở mức 59% giá trị hợp lý của tài sản, cho thấy tiềm năng tăng giá nếu khoảng cách này thu hẹp. Việc công ty tiếp tục đầu tư vào mở rộng, cải tạo và các sáng kiến chuyển đổi số thể hiện sự tự tin của ban lãnh đạo vào triển vọng tăng trưởng dài hạn của mô hình kinh doanh.

Khi công ty thực hiện các dự án mở rộng và duy trì tập trung vào lợi nhuận cổ đông, các nhà đầu tư sẽ theo dõi những cải thiện trong FFO và thu nhập ròng để bổ sung cho hiệu suất hoạt động mạnh mẽ đã thể hiện trong quý ba năm 2025.

Bài viết này được tạo và dịch với sự hỗ trợ của AI và đã được biên tập viên xem xét. Để biết thêm thông tin, hãy xem Điều Kiện & Điều Khoản của chúng tôi.

Bài thuyết trình đầy đủ: