Định giá
Chúng tôi thực hiện định giá SZC theo phương pháp P/B và RNAV, các công ty được so sánh là những công ty được đánh giá là còn quỹ đất sẵn sàng như: IDC, NTC, BCM, KBC (HM:KBC), VGC (HN:VGC) có mức P/B bình quân 3,53 lần. Với quỹ đất hiện tại, chúng tôi định giá RNAV của SZC ở mức 57.000 đ/cp. Theo đó, giá trị 1 cổ phần SZC ở mức 50.800 đ/cp, cao hơn mức giá đóng cửa ngày 25/01/2021 là 29,2% và khuyến nghị Mua với cổ phiếu.
Luận điểm đầu tư
Doanh thu và biên lợi nhuận năm 2020 cao nhất từ trước đến nay
- Kết quả kinh doanh năm 2020 của công ty thể hiện diễn biến khả quan của ngành bất động sản khu công nghiệp. Với quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn SZC đã ghi nhận đỉnh cao mới trong hoạt động kinh doanh. Trong năm hoạt động cho thuê KCN ghi nhận 358 tỷ đồng doanh thu và 141 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng trưởng lần lượt 41,5% và 60,23% so với mức thực hiện của năm 2019.
- Năm 2020 công ty ghi nhận 433 tỷ đồng doanh thu, tăng 31% so với cùng kỳ (CK), lãi sau thuế đạt 186 tỷ đồng (+39% CK). So vớii kế hoạch kinh doanh 2020, SZC đã vượt 62% kế hoạch lợi nhuận năm.
Tập trung giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng, công ty đang sở hữu hơn 2.000 ha đất sạch
- Công ty đã chi ra 1.476 tỷ đồng cho hoạt động đầu tư, gấp 3,15 lần mức chi đầu tư 2019. Chúng tôi ước tính công ty đã thực hiện bồi thường hơn 450 ha trong năm nâng tổng quỹ đất đã thực hiện bồi thường GPMB (đất sạch) lên trên 2.000 ha, đạt gần 90% tổng quy mô diện tích toàn dự án khu công nghiệp, khu đô thị Châu Đức.
- Với diện tích 65 ha đã ký hợp đồng trong năm 2020, lũy kế SZC đã cho thuê 460 ha đất công nghiệp. Chúng tôi ước tính quỹ đất còn lại của công ty vào khoảng 1.540 ha sẵn sàng cho thuê khu công nghiệp và triển khai dự án khu dân cư. .
Tốc độ bán hàng doanh thu 2021 sẽ bứt phá
- Đầu tư mạnh để phát triển quỹ đất trong năm 2020, ban lãnh đạo của doanh nghiệp đang tập trung nắm bắt cơ hội vàng từ làn sóng di dời nhà máy sang Việt Nam. Chúng tôi dự báo SZC sẽ đẩy nhanh tốc độ bán hàng lên từ 70 – 80 ha trong năm 2021 và duy trì trên 80 ha từ năm 2022 trở đi
Rủi ro
Tăng nợ vay để đầu tư phát triển quỹ đất, công ty sẽ chịu áp lực tài chính nếu tình hình bán hàng không khả quan. Rủi ro biến động giá cổ phiếu trong ngắn hạn: Cùng với tình hình kinh doanh khả quan, giá CP SZC đã tăng 146% trong 12 tháng gần nhất và mang lại suất sinh lời rất cao cho NĐT. Do đó, rủi ro chốt lãi ngắn hạn có thể sẽ làm giá cổ phiếu SZC chịu áp lực giảm
Luận điểm đầu tư
1. Mảng khu công nghiệp dẫn dắt tăng trưởng năm 2020
Năm 2020 công ty ghi nhận 433 tỷ đồng doanh thu, tăng 31% so với cùng kỳ (CK), lãi sau thuế đạt 186 tỷ đồng (+39% CK). So với kế hoạch kinh doanh 2020, SZC đã vượt 62% kế hoạch lợi nhuận năm.
Kết quả ấn tượng trên đến từ tình hình khả quan của mảng hoạt động cho thuê đất KCN. Trong năm hoạt động này ghi nhận 358 tỷ đồng doanh thu và 141 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng trưởng lần lượt 41,5% và 60,23% so với mức thực hiện của năm 2019.
2. Doanh thu và biên lợi nhuận năm 2020 cao nhất từ trước đến nay
Kết quả kinh doanh năm 2020 của công ty thể hiện diễn biến khả quan của ngành bất động sản khu công nghiệp. Với quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn, SZC đã ghi nhận đỉnh cao mới trong hoạt động kinh doanh.
Cả doanh thu và biên lợi nhuận của công ty cùng vươn lên mức cao nhất từ trước đến nay, cho thấy hoạt động bán hàng của công ty đang rất thuận lợi khi cả giá thuê khu công nghiệp và diện tích cho thuê trong năm cùng tăng.
Theo ước tính của chúng tôi, trong năm 2020 công ty đã ký hợp đồng cho thuê mới được khoảng 65 ha, tăng 20% so với 2019. Mức giá thuê bình quân ước tính khoảng 1,41 triệu đồng/m2/đến năm 2058 và phí quản lý 11.750 đồng/m2/năm, tăng 18% so với mức giá thuê bình quân năm 2019.
Xem thêm tại đây