Mùa ĐHCĐ thường niên 2024 đã diễn ra ở hầu hết doanh nghiệp ngành. Bên cạnh nhóm ngân hàng, tâm điểm Đại hội năm nay dồn cho nhiều doanh nghiệp bất động sản. Theo ghi nhận, nhiều lãnh đạo công ty bất động sản đã nhìn thẳng vào những vấn đề còn tồn tại của doanh nghiệp và trả lời thẳng thắn, trực diện những câu hỏi của cổ đông về phương án giải quyết nợ xấu, tồn kho, trái phiếu cũng như triển vọng thị trường.
Ông Nguyễn Xuân Quang - Chủ tịch HĐQT Nam Long (Mã NLG (HM:NLG)) thừa nhận, kết quả kinh doanh năm 2023 không như kỳ vọng dù công ty đã rất nỗ lực.
Vị lãnh đạo đánh giá, năm 2024, Nam Long sẽ đối mặt với nhiều thách thức. Đầu tiên là khủng hoảng niềm tin, điều này sẽ kéo theo vấn đề thanh khoản giảm và hàng tồn kho tăng. Thứ hai là thách thức về tài chính khi các khoản nợ vẫn còn, các lô trái phiếu dù được gia hạn nhưng sẽ vẫn còn dai dẳng trong năm 2024-2025. Thứ ba là thách thức và pháp lý dự án khi hiện nay vẫn còn chậm, một số luật vẫn còn chồng chéo.
Cổ đông tham dự ĐHCĐ Nam Long ngày 20/4/2024>> Lãnh đạo Nam Long (NLG) thông tin về dự án liên quan đến DIC Corp
"Trong năm nay, tất cả các công ty bất động sản, tùy mức độ khác nhau, đều đối diện với ba thách thức: Xử lý hàng tồn kho, nợ quá hạn và tình trạng khách hàng thanh lý hợp đồng", Chủ tịch Nam Long lưu ý.
Do đó, ở thời điểm này, Nam Long xác định chỉ tập trung bán và phát triển những sản phẩm thị trường cần, tránh việc đầu tư nhiều tiền nhưng không bán được hàng, dẫn đến tồn kho cao.
Dù vậy, theo ông Quang, thị trường bất động sản cũng có nhiều cơ hội. Đầu tiên Việt Nam là nước đang phát triển, nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng rất nhanh nên nhu cầu ở thật vẫn còn rất nhiều. Thứ hai là mặt bằng lãi suất cho vay đã giảm và còn thấp hơn trước COVID-19 nên rất hấp dẫn. Thứ ba là với việc Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), tình trạng quy định chồng chéo sẽ được cải thiện.
Tại báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2024 vừa công bố, Nam Long ghi nhận doanh thu thuần gần 205 tỷ đồng - giảm 13% so với cùng kỳ (YoY); lỗ sau thuế công ty mẹ gần 77 tỷ. Dòng tiền kinh doanh ghi nhận âm hơn 553 tỷ đồng - cải thiện so với mức âm hơn 752 tỷ của quý đầu năm trước.
Theo lý giải của công ty, với đặc thù của ngành bất động sản, quý I luôn là thời điểm doanh số bán hàng cũng như doanh thu và lợi nhuận thấp nhất năm. Đặc biệt, năm nay dịp Tết Nguyên đán sát với Tết Dương lịch nên động lực nhận bàn giao nhà vào đầu năm chưa cao. Theo dự kiến của công ty, điểm rơi lợi nhuận năm nay sẽ vào quý III và quý IV.
Ông Nguyễn Văn Đạt - Chủ tịch HĐQT CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã PDR (HM:PDR)) mở đầu ĐHCĐ thường niên 2024 bằng chia sẻ: "Chúng ta trải qua năm 2023 rất khó khăn, cả về kinh tế vĩ mô và ngành. Phát Đạt lãi 682 tỷ, hoàn thành kế hoạch kinh doanh. Giá cổ phiếu PDR từ cuối năm 2022 đến cuối năm 2023 tăng gấp đôi. Số lượng cổ đông cũng tăng gấp đôi lên hơn 32.000 người.
Diễn biến giá cổ phiếu PDRCông ty tất toán hết toàn bộ trái phiếu như cam kết ở đại hội năm ngoái. Rất khó trong thời điểm đó để đưa dư nợ trái phiếu về 0. Phát Đạt đã hoàn thiện thủ tục pháp lý nhiều dự án để quý II – III/2024 đưa ra thị trường 4-6 dự án, với tổng giá trị 30.000 - 40.000 tỷ đồng".
Thách thức lớn nhất của các công ty bất động sản trong năm 2023 là vấn đề trái phiếu. Dư nợ trái phiếu của Phát Đạt vào đầu năm trên 2.510 tỷ đồng. Công ty xác định nhiệm vụ ưu tiên là giải tỏa nút thắt này để đảm bảo sức khỏe tài chính của doanh nghiệp.
Theo đó, trong năm 2024, Phát Đạt dự kiến phát hành hơn 34 triệu cổ phiếu với giá 20.000 đồng/cp (1 cổ phiếu sẽ được hoán đối 20.000 đồng nợ) để hoán đổi khoản nợ 30 triệu USD. Đây là khoản nợ bằng đồng USD, được Phát Đạt vay từ ACA Vietnam Real Estate III LP (Cayman Island) vào tháng 3/2022, với lãi suất cố định 8%/năm. Mục đích vay để đầu tư cho dự án Phước Hải (huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu).
Ông Nguyễn Trung Vũ - Chủ tịch HĐQT CTCP Bất động sản Thế Kỷ - Cen Land (Mã CRE (HM:CRE)), gửi lời xin lỗi đến các cổ đông lớn của doanh nghiệp như CTCP Chứng khoán VNDirect, CTCP Tập đoàn Đầu tư I.P.A… vì thời gian qua hoạt động kinh doanh không thể đem lại lợi nhuận cho các cổ đông như kỳ vọng.
Nhưng khẳng định bản thân là doanh nhân và hoàn toàn không duy ý chí, ông Vũ nói rằng trong thời điểm thị trường bất động sản ngặt nghèo, công ty đã và đang nhìn thẳng vào những vấn đề cốt lõi để giải quyết triệt để chứ không trốn tránh.
Về vấn đề trái phiếu doanh nghiệp, ông Vũ cũng cho biết, hiện CenLand đang còn dư nợ trái phiếu gần 400 tỷ đồng. Công ty đã thực hiện thanh toán được 20% giá trị gốc của số trái phiếu trên. Trong thời gian sắp tới, công ty cam kết sẽ xử lý dứt điểm dư nợ trái phiếu.
>> Doanh nghiệp bất động sản nào lỗ nặng nhất quý I/2024?
Ông Bùi Thành Nhơn - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Novaland (Mã HM:NVL) chia sẻ: "Về cơ bản Novaland đã hoàn thành tái cấu trúc lại các khoản nợ và trái phiếu trong và ngoài nước, tài sản của Công ty vẫn cân đối với công nợ. Thời gian tới, tập đoàn sẽ tiếp tục tái cấu trúc về tài chính và nguồn lực, hoàn thiện chặt chẽ về pháp lý, thay đổi chiến lược, tập trung vào lõi kinh doanh, tinh gọn bộ máy, tham gia vào lộ trình hành động ESG".
Một dự án lớn của NovalandCá biệt hơn, một số cổ đông dự Đại hội của DIC Corp (Mã DIG (HM:DIG)) hay Hải Phát Invest (Mã HPX) thậm chí nghi ngờ kế hoạch kinh doanh của ban lãnh đạo.
Có thể thấy, trái phiếu vẫn là một câu chuyện lớn với nhóm doanh nghiệp bất động sản. Khác với giai đoạn trước đó, những rủi ro về đáo hạn, sức khỏe tài chính đang xuất hiện nhiều hơn. Những "di chứng" của một giai đoạn phát triển nóng vẫn còn hiện hữu ở cả thị trường bất động sản và các thực thể trên thị trường.
Dù vậy, với những quyết tâm được phát đi từ các Đại hội, nhà đầu tư hoàn toàn có thể kỳ vọng vào sự phục hồi của thị trường và các doanh nghiệp niêm yết trên sàn trong thời gian tới.
>> Cổ đông DIC Corp (DIG): ‘Doanh nghiệp nhắm làm nổi 50% kế hoạch không hay đặt ra rồi để đó?’
