Định giá
Chúng tôi điều chỉnh giảm giá mục tiêu của SZC về mức 49.100 đồng/cp từ mức 50.800 đồng/cp tương ứng giảm 3,4%. Nguyên nhân do mức định giá P/B của các doanh nghiệp được so sánh đã giảm từ mức 3,53 lần về 2,86 lần. So với giá đóng của ngày 22/07/2021 là 38.800 đồng/cp, giá mục tiêu cao hơn 26,5% và duy trì khuyến nghị mua với SZC.
Luận điểm đầu tư
Lợi nhuận 6T2021 bứt phá
Trong nửa đầu năm 2021, SZC đã ghi nhận kết quả kinh doanh rất tích cực với các mức tăng trưởng mạnh về doanh thu và lợi nhuận sau thuế (LNST) so với cùng kỳ (CK). Cụ thể, SZC đạt 403 tỷ đồng doanh thu thuần tăng 47% CK, LNST đạt gần 189 tỷ đồng tăng 51.2% CK. So với kế hoạnh kinh doanh được ĐHCĐ thông qua đầu năm, doanh nghiệp đã hoàn thành 69% mục tiêu doanh thu và đã vượt 7% mục tiêu lợi nhuận cả năm.
Kết quả tích cực trong nửa đầu năm, theo văn bản giải trình của công ty, chúng tôi đánh giá nguyên nhân chính là do giá cho thuê đất khu công nghiệp của SZC cải thiện, giúp biên lãi gộp trong 6T2021 ở mức 63,9% so với mức 56,4% của cùng kỳ năm 2020.
Tình hình kinh doanh KCN nửa cuối năm sẽ khó khăn hơn do ảnh hưởng Covid-19
Kinh doanh lạc quan trong nửa đầu năm 2021 nhưng việc bùng phát dịch lần 4 đã gây ảnh hưởng lớn đến hoạt động kinh doanh của công ty. Để phòng chống dịch, 19 tỉnh phía Nam đã phải thực hiện giãn cách xã hội theo Chỉ thị 16 của Thủ tướng Chính phủ, kéo theo đó là việc hạn chế đi lại giữa các tỉnh với nhau làm nhà đầu tư khó khăn trong việc tiếp cận, tìm hiểu, tiến hành thuê đất tại KCN của công ty. Do đó, giai đoạn từ tháng 7/2021 trở đi SZC sẽ khó ký kết thêm hợp đồng thuê đất mới.
Đến cuối Q2/2021, khoản mục người mua trả tiền trước có số dư 458 tỷ đồng. Chúng tôi dự báo trong nửa cuối năm SZC có thể sẽ ghi nhận khoản 200 tỷ doanh thu, tương ứng với chỉ 1/2 doanh thu ghi nhận trong nửa đầu năm.
Dự án khu dân cư Hữu Phước có thể sẽ không kịp mở bán trong năm 2021
Một dự án quan trọng khác của công ty là KDC (HM:KDC) Hữu Phước cũng có thể bị trì hoãn do ảnh hưởng của dịch Covid-19. Giai đoạn 1 dự án có quy mô 20ha nếu mở bán thành công có thể sẽ đóng góp 150 tỷ đồng lợi nhuận cho công ty trong năm
Dữ liệu quan trọng
Giảm dự báo lợi nhuận 2021
Ảnh hưởng của đợt bùng dịch lần này có tác động trực tiếp đến doanh thu và lợi nhuận năm 2021 của SZC, do đó chúng tôi điều chỉnh giảm doanh thu của công ty từ mức 913 tỷ đồng trong báo cáo trước đó về 585 tỷ đồng, theo đó LNST giảm từ 388 tỷ đồng về mức 277 tỷ đồng. Tuy nhiên, kết quả dự kiến vẫn thể hiện mức tăng trưởng vượt trội trong ngành và so với thị trường chung với tăng trưởng doanh thu đạt 35% CK và LNST tăng 49% CK.
Kỳ vọng dịch bệnh sẽ sớm được kiểm soát trong năm 2021, chúng tôi dự báo doanh thu năm 2022 của SZC sẽ ghi nhận mức tăng trưởng 120% lên mức 1.286 tỷ đồng và LNST tăng trưởng 117% lên mức 601 tỷ đồng.
Rủi ro
Tăng nợ vay để đầu tư phát triển quỹ đất, công ty sẽ chịu áp lực tài chính nếu tình hình bán hàng không khả quan
Rủi ro biến động giá cổ phiếu trong ngắn hạn: Cùng với tình hình kinh doanh khả quan, giá CP SZC đã tăng 146% trong 12 tháng gần nhất và mang lại suất sinh lời rất cao cho NĐT. Do đó, rủi ro chốt lãi ngắn hạn có thể sẽ làm giá cổ phiếu SZC chịu áp lực giảm.
Định giá
Chúng tôi thực hiện định giá SZC theo phương pháp P/B và RNAV. Các công ty trong nhóm tham chiếu là những doanh nghiệp được đánh giá còn quỹ đất sẵn sàng cho thuê hoặc sẽ có thêm quỹ đất mới trong 2 năm tới, cụ thể như: IDC, NTC, BCM, KBC (HM:KBC), VGC (HN:VGC). Các doanh nghiệp này có mức P/B trung bình 2,86 lần. Kết thúc Quý 2/2021, SZC có giá trị sổ sách (BVSP) ở mức 14.440.
Chúng tôi giữ nguyên mức định giá theo RNAV của SZC ở mức 57.000 đ/cp. Theo đó, giá trị 1 cổ phần SZC ở mức 49.100 đ/cp.
Bảng 1: Tóm tắt kết quả định giá
Xem thêm tại đây