Sửa Luật Đất đai: Có nên bỏ nguyên tắc ’giá thị trường’ trong định giá đất?

Vietstock - Sửa Luật Đất đai: Có nên bỏ nguyên tắc ’giá thị trường’ trong định giá đất?

Một quyết định về giá đất cần vừa thể hiện vai trò điều tiết vĩ mô, vừa phản ánh đúng thực tiễn và giữ được lòng tin của xã hội.

Tại dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất sửa đổi Điều 158 quy định về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất. 

Theo đó, việc định giá đất phải bảo đảm 4 nguyên tắc: Bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất; kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là tài liệu để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất; tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước và tình hình thực tế của địa phương.

Như vậy, dự thảo sửa đổi đã có sự thay đổi đáng chú ý khi bỏ nguyên tắc định giá đất theo thị trường.

Ý kiến trái chiều

Chia sẻ với phóng viên, TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TPHCM, cho rằng, bỏ “định giá đất theo nguyên tắc thị trường” trong dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai là đúng. 

Theo ông Thuận, từ chuyên môn “nguyên tắc thị trường” có hàm nghĩa đúng là nhằm ổn định giá thị trường, tạo nền tảng cho sự vận hành lành mạnh, minh bạch. Tuy nhiên, trong thực tiễn, cụm từ này lại thường bị hiểu sai là “sát với giá thị trường” hay “tiệm cận giá thị trường”.

“Cần làm rõ và cụ thể hóa cách sử dụng từ ngữ trong xây dựng bảng giá đất. Phải nêu rõ bảng giá được xây dựng trên cơ sở nguyên tắc nào”, ông Thuận nhấn mạnh.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Trường Đại học Nguyễn Trãi), cho hay, việc dự thảo sửa đổi không còn quy định nguyên tắc “theo thị trường” được xem là nỗ lực nhằm tăng cường vai trò định hướng, điều tiết và ổn định thị trường từ phía Nhà nước trong bối cảnh giá đất thời gian qua có nhiều biến động phức tạp, tiềm ẩn rủi ro cho ổn định vĩ mô và công bằng xã hội.

Tuy nhiên, theo ông Huy, nguyên tắc “giá trị thị trường” không chỉ mang tính kỹ thuật mà còn là thước đo khách quan để bảo đảm công bằng lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Nếu thiếu đi nguyên tắc này trong định giá, nguy cơ phát sinh khoảng cách giữa giá do Nhà nước quy định và giá giao dịch thực tế là điều khó tránh khỏi.

Do đó, vị chuyên gia kiến nghị, nên giữ lại nguyên tắc “phù hợp với giá trị thị trường trong điều kiện bình thường”, nhưng gắn chặt với vai trò kiểm soát, định hướng của Nhà nước.

Nhà nước vẫn giữ vai trò quyết định cuối cùng về giá, nhưng quyết định đó phải dựa trên cơ sở tham khảo giá thị trường được định giá một cách minh bạch, khoa học và có kiểm toán độc lập.

Nhà nước nên quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp?

Theo dự thảo, việc định giá đất phải bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất. 

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Quang Huy phân tích, việc khẳng định vai trò của Nhà nước trong quyết định giá đất sơ cấp là hoàn toàn phù hợp với bản chất sở hữu toàn dân về đất đai. Trong nhiều trường hợp, đặc biệt là các khu vực có giá đất biến động bất thường hoặc có dấu hiệu đầu cơ, Nhà nước cần có công cụ mạnh để định hướng thị trường, tránh hệ lụy xã hội lâu dài.

Đất đai không chỉ là nguồn thu ngân sách, mà còn là yếu tố đầu vào của cả nền kinh tế, là không gian sống và nền tảng phát triển. Vì vậy, một quyết định về giá đất cần vừa thể hiện vai trò điều tiết vĩ mô, vừa phản ánh đúng thực tiễn và giữ được lòng tin của xã hội.

Do đó, ông Huy khuyến nghị, giá đất sơ cấp nên do Nhà nước quyết định, nhưng dựa trên dữ liệu khách quan, quy trình minh bạch và có sự tham gia phản biện độc lập từ nhiều bên (tổ chức định giá, hiệp hội ngành nghề, cơ quan kiểm toán).

“Trong các trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, cần thiết lập một cơ chế thương lượng công khai có sự giám sát chặt chẽ. Điều này vừa đảm bảo tính thị trường, vừa ngăn chặn thất thoát tài nguyên quốc gia”, ông Huy nói.

Theo chuyên gia, việc định giá, thẩm định và quyết định giá đất cần được thiết kế như một quy trình kiểm tra, cân đối lẫn nhau, bảo đảm sự giám sát chéo giữa các bên.

Cần tách bạch rõ ba chức năng: Tổ chức tư vấn định giá độc lập; hội đồng thẩm định liên ngành với sự tham gia của đại diện người dân, doanh nghiệp và chuyên gia để phản biện, thẩm định và cơ quan quyết định giá cuối cùng thuộc Nhà nước.

Ngoài ra, cần tăng cường vai trò giám sát của Kiểm toán Nhà nước, Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức nghề nghiệp, đặc biệt trong các dự án lớn, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất hay đền bù giải phóng mặt bằng.

Đó không chỉ là giải pháp để đảm bảo minh bạch, mà còn là cách nâng cao chất lượng chính sách, thúc đẩy niềm tin của người dân và doanh nghiệp, từ đó tạo nền tảng bền vững cho sự phát triển.

Còn TS Phạm Viết Thuận cho hay, giá đất trên thị trường sơ cấp bản chất trước đây là khung giá đất, nhưng Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất.

Do đó, việc Nhà nước quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp là phù hợp kinh tế thị trường theo định hướng XHCN, là xu thế tất yếu. Việc xác lập giá đất sơ cấp một cách minh bạch sẽ góp phần bình ổn thị trường, hạn chế các biến động bất thường về giá.

“Khi đã có giá sơ cấp rõ ràng, chỉ cần áp dụng hệ số điều chỉnh là có thể xác định giá đất thứ cấp. Như vậy, thị trường sẽ vận hành ổn định hơn, tránh được tình trạng tăng giá đột biến cũng như không có cơ chế nào gây bất ổn giá thị trường bất động sản”, ông Thuận nói.

Nguyễn Lê