Nhà xưởng, kho xây sẵn bứt tốc nhờ hạ tầng và sáp nhập tỉnh thành

Vietstock - Nhà xưởng, kho xây sẵn bứt tốc nhờ hạ tầng và sáp nhập tỉnh thành

Cushman & Wakefield cho biết, thị trường nhà xưởng và nhà kho xây sẵn đang chứng kiến làn sóng đầu tư mạnh mẽ tại cả hai miền Nam – Bắc, với dự kiến tổng gần 4 triệu m2 nguồn cung mới trong 3 năm tới. Việc sáp nhập tỉnh thành, các dự án hạ tầng trọng điểm đang mở ra cơ hội bứt phá chưa từng có cho phân khúc này.

Theo báo cáo tổng quan thị trường bất động sản công nghiệp khu vực phía Nam và Bắc trong quý 2/2025 của Cushman & Wakefield (C&W), tổng nguồn cung đất khu công nghiệp (KCN) phía Nam tăng gần 4% so với cùng kỳ, lên gần 29.3 ngàn ha. Tỉnh Bình Dương (cũ) tiếp tục dẫn đầu nguồn cung với tỷ lệ gần 30%, theo sau là Đồng Nai hơn 25%.

Diện tích hấp thụ thuần khoảng 77ha, giảm gần 3%. Long An (cũ) dẫn đầu chiếm 39% và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) 29% tổng tỷ lệ hấp thụ. C&W cho biết, nhu cầu thuê đất công nghiệp tại 2 khu vực này đa dạng, bao gồm các ngành nghề phát triển mạnh mẽ tại Việt Nam, như sản xuất linh kiện điện tử, bo mạch, cùng với các ngành truyền thống như sản xuất nhựa và sắt thép.

Tại phía Bắc, nguồn cung đất công nghiệp quý 2 khoảng 17.2 ngàn ha, tăng gần 8% so cùng kỳ. Tổng diện tích hấp thụ ròng đạt 100ha, giảm 32% so với quý trước. Mặc dù vậy, tỷ lệ lấp đầy của các KCN trong khu vực vẫn duy trì 69%.

Về giá chào thuê trung bình đất KCN phía Nam đạt 179 USD/m2/thời hạn thuê, tăng gần 2% cùng kỳ. Phía Bắc 136 USD/m2/thời hạn thuê, tăng 5%.

C&W dự báo tổng nguồn cung thị trường phía Nam và Bắc giai đoạn 2025-2028 đón nhận khoảng 7 ngàn ha đất KCN mới cho mỗi khu vực.

Việc sáp nhập Bình Dương, TPHCM và Bà Rịa - Vũng Tàu thành TPHCM mới sẽ tạo ra một trọng điểm kinh tế với ba trụ cột TPHCM là trung tâm tài chính, Bình Dương là thủ phủ công nghiệp, và Bà Rịa - Vũng Tàu là cửa ngõ logistics. Đồng thời, các dự án hạ tầng lớn như Vành Đai 3, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, sân bay Long Thành sẽ thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của các KCN, tạo động lực lớn cho thị trường.

Tại phía Bắc, sự phát triển được thúc đẩy mạnh mẽ bởi các dự án cơ sở hạ tầng lớn, chẳng hạn như mở rộng sân bay Gia Bình thành cảng hàng không quốc tế cấp 4E và mở rộng đoạn cao tốc Bắc – Nam.

Giá thuê nhà xưởng, kho xây sẵn giữ ổn định

Quý 2/2025, thị trường nhà xưởng xây sẵn tại miền Nam không ghi nhận thêm dự án mới, tổng nguồn cung hiện hữu tích lũy khoảng hơn 6.4 triệu m2, tăng 2% so với cùng kỳ. Tổng diện tích hấp thụ 172 ngàn m2, giữ mức ổn định, Đồng Nai dẫn đầu chiếm khoảng 53% tổng tỷ lệ hấp thụ. Tại phía Bắc, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt 4.46 triệu m2, tăng 21%. Tổng diện tích hấp thụ ròng 97 ngàn m2.

Giá thuê trung bình nhà xưởng xây sẵn phía Nam duy trì ở 4.8 USD/m2/tháng. Còn phía Bắc ổn định 5 USD/m2/tháng.

Tổng nguồn cung nhà kho xây sẵn miền Nam quý 2/2025 ở mức 6.4 triệu m2, tăng 20% so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ 85 ngàn m2, tăng 15%. Nhu cầu chủ yếu đến từ các doanh nghiệp là nhà phân phối, dược phẩm và thực phẩm, đồ uống.

Tỷ lệ lấp đầy của các dự án tại TPHCM và Bình Dương tiếp tục duy trì cao, lần lượt khoảng 95% và 93%. Các khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu và Đồng Nai cũng có tỷ lệ lấp đầy ổn định 88% và 79%. Long An, mặc dù có tỷ lệ lấp đầy thấp nhất 56%, nhưng vẫn cao hơn quý trước.

Tại miền Bắc, tổng nguồn cung nhà kho xây sẵn hơn 3.1 triệu m2, tăng 32% so cùng kỳ, tổng diện tích hấp thụ 25 ngàn m2. Tỷ lệ hấp thụ đạt 70%. Các tỉnh như Hải Phòng và Bắc Ninh tiếp tục thu hút lượng lớn các nhà đầu tư trong ngành sản xuất linh kiện điện tử và gia công cơ khí. Bên cạnh đó, nhu cầu đến từ các doanh nghiệp là nhà phân phối và dược phẩm.

Giá thuê trung bình nhà kho xây sẵn miền Nam ổn định ở 4.4 USD/m2/tháng. Trong khi phía Bắc 4.9 USD/m2/tháng, tăng 2% so cùng kỳ.

Sáp nhập tỉnh, thành mang lại nhiều lợi ích cho thị trường nhà xưởng, kho xây sẵn

C&W nhận định giai đoạn 2025-2028, thị trường nhà xưởng xây sẵn sẽ ghi nhận sự bổ sung khoảng 1 triệu m2 diện tích cho thuê. Nhu cầu thuê tiếp tục tăng mạnh, nhờ vào lợi thế tiết kiệm thời gian và chi phí xây dựng ban đầu cho doanh nghiệp. Trong 3 năm tới, khi các tuyến cao tốc vành đai 3 và 4 được hoàn thiện, kết nối mạnh mẽ với các tuyến cao tốc mở rộng như Biên Hòa – Vũng Tàu, Bến Lức – Long Thành và Long Thành – Dầu Giây, cùng với sự gia tăng nguồn cung đất KCN, nhà xưởng xây sẵn sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ.

Đối với phía Bắc, dự báo sẽ phát triển mạnh mẽ trong 3 năm tới, với khoảng 900 ngàn m2 diện tích cho thuê được bổ sung. Các dự án hạ tầng lớn như mở rộng các tuyến cao tốc và đưa sân bay quốc tế Gia Bình vào hoạt động sẽ thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của thị trường, đặc biệt là trong khu vực miền Bắc.

Giai đoạn 2025-2027, thị trường phía Nam dự kiến sẽ tiếp nhận thêm hơn 1.2 triệu m2 nguồn cung nhà kho xây sẵn. Long An và Đồng Nai là hai khu vực dẫn đầu về nguồn cung tương lai, chiếm lần lượt 42% và 38%. Phía Bắc chào đón khoảng 800 ngàn m2 gia nhập trong ba năm tới.

C&W cho rằng việc hợp nhất các tỉnh trong khu vực sẽ mang lại nhiều lợi ích cho thị trường nhà kho xây sẵn. Điều này giúp gia tăng nguồn đầu tư vào các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, nâng cấp các tuyến đường và mở rộng các KCN. Bên cạnh đó, các thủ tục hành chính sẽ được đơn giản hóa, giảm bớt các rào cản pháp lý và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Thanh Tú