Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam nhận định, việc có quỹ đất cho thuê lớn sẽ giúp các doanh nghiệp kịp thời đón được dòng vốn đầu tư mới, trong đó nổi bật là VGC, KBC, IDC (HN:IDC),... Theo Báo cáo chiến lược năm 2023 của Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam, ngành khu công nghiệp (KCN) đã tiếp tục duy trì đà tăng trưởng trong kết quả kinh doanh năm 2022. Cụ thể, 9 tháng đầu năm 2022, các doanh nghiệp niêm yết ghi nhận doanh thu tăng 34,5% so với cùng kỳ, lợi nhuận sau thuế cũng tăng trưởng 77,5% so với cùng kỳ.
Tại thị trường KCN phía Nam, tỷ lệ lấp đầy KCN ở mức cao. Cụ thể, trong quý III/2022, tỷ lệ lấp đầy của các KCN được duy trì ở mức quanh 88%, tăng 3% so với cùng kỳ trên tổng diện tích đất công nghiệp 27,780 ha (không có nguồn cung mở mới).
Trong thời gian tới, thị trường KCN phía Nam dự kiến đón thêm nguồn cung mới đến từ một số dự án tiêu biểu như: KCN VSIP 3 (1000 ha), KCN NTC3 – mở rộng (346 ha), KCN Phước An (330 ha),…
Mirae Asset dự báo, giá cho thuê sẽ tiếp tục tăng tại một số khu vực trọng điểm kinh tế bao gồm TP.HCM và các khu vực lân cận nhờ quỹ đất thuận lợi về hạ tầng kết nối và việc nguồn cung đất công nghiệp trong 6 tháng đầu năm chưa có sự thay đổi trong khi FDI giải ngân tăng mạnh.
Nhu cầu nhà xưởng xây sẵn (NXXS) đang được dịch chuyển sang các khu vực vệ tinh xung quanh TP.HCM, chủ yếu tập trung tại Long An, Đồng Nai, Bình Dương nhờ sự phát triển của thị trường thương mại điện tử.
Tại khu vực phía Bắc, các doanh nghiệp có sỡ hữu quỹ đất là đối tượng được hưởng lợi chính trong xu hướng “Trung Quốc +1”. Nhiều dự án mới dự kiến cam kết sẽ đầu tư vào Việt Nam trong thời gian tới như LG (4 tỷ USD), Foxconn (300 triệu USD), ...
Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam nhận định, việc có quỹ đất cho thuê lớn sẽ giúp các doanh nghiệp kịp thời đón được dòng vốn đầu tư mới, trong đó nổi bật là Tổng Công ty Viglacera (HN:VGC), Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HM:KBC), Tổng công ty Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Việt Nam (IDICO - Mã: IDC),...
Theo đó, các dự án mở rộng tại thị trường Việt Nam sẽ ưu tiên thuê đất tại các KCN mà nhà máy trước đó đã hiện hữu như Foxconn mở rộng hoạt động tại KCN Quang Châu, LG tiếp tục mở rộng tại KCN Tràng Duệ,...
Hiện Heneiken đang đầu tư nhà máy tại KCN Mỹ Xuân A (đã lấp đầy), vì vậy, Mirae Asset kỳ vọng, sắp tới Heineken sẽ đầu tư tại khu vực Mỹ Xuân, cụ thể là KCN Mỹ Xuân B1 mở rộng. Theo đó, một số doanh nghiệp tiềm năng như KBC, IDC sẽ được hưởng lợi nhờ vào việc đã có những hợp tác trước đó và quỹ đất cho thuê còn lớn.
Bên cạnh đó, việc giải ngân vốn đầu tư công, cụ thể là hoàn thiện kết nối hạ tầng giao thông cũng được dự báo sẽ trực tiếp ảnh hưởng đến sức hấp dẫn của các KCN. Trong đó, việc hoàn thành các tuyến cao tốc Bắc – Nam, Vành đai 3 TP.HCM, Biên Hòa – Vũng Tàu,... sẽ tác động đáng kể đến lợi thế cạnh tranh của các KCN có quỹ đất thương phẩm lớn trong khu vực được kết nối hạ tầng.
Mặc dù có nhiều triển vọng, ngành KCN cũng sẽ phải đối mặt với một số rủi ro, trong đó, chi phí đền bù tăng mạnh là yếu tố rủi ro hiện hữu nhất đối với các nhà phát triển. Chi phí đền bù tăng mạnh có khả năng thu hẹp biên lợi nhuận của các dự án mở mới trong dài hạn do không còn lợi thế quỹ đất giá rẻ.
Ngoài ra, dòng vốn FDI đăng ký đã cho thấy dấu hiệu chững lại. Điều này phản ánh sự chậm lại trong tăng trưởng kinh tế toàn cầu và sự yếu đi trong nhu cầu mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp. Vốn FDI đăng ký 11 tháng đầu năm 2022 chỉ đạt 25,1 tỷ USD (giảm 5% so với cùng kỳ), và sự suy giảm vốn đăng ký trong năm 2022 có thể sẽ ảnh hưởng đến dòng vốn giải ngân trong giai đoạn 2023 trở đi.