Giá vàng mất đà: Khả năng rơi về mốc 3.000 USD/ounce?
Investing.com - Fitch Ratings đã đưa Global Net Lease, Inc. (GNL) và quan hệ đối tác điều hành của mình, Global Net Lease Operating Partnership, L.P., vào ngày 14 tháng 3 năm 2025. Động thái này diễn ra sau khi GNL thông báo về một thỏa thuận ràng buộc để bán 100 bất động sản không cốt lõi từ danh mục đầu tư nhiều người thuê cho một công ty con của RCG Ventures Holdings, LLC với giá 1,8 tỷ đô la. Giao dịch này dự kiến sẽ đẩy nhanh kế hoạch giảm đòn bẩy của GNL, có khả năng làm giảm đòn bẩy của nó xuống dưới độ nhạy tích cực.
Việc bán dự kiến sẽ kết thúc trong ba giai đoạn và sẽ hoàn thành vào cuối quý II/2025. Việc giải quyết theo dõi xếp hạng có thể mất hơn sáu tháng và sẽ phụ thuộc vào việc công bố chi tiết cấu trúc vốn sau giao dịch. Điều này sẽ cho phép Fitch đánh giá liệu GNL có đạt được các chỉ số phù hợp với hoặc cao hơn Xếp hạng mặc định của tổ chức phát hành (IDR) ’BB+’ hiện tại hay không.
Đòn bẩy của GNL vẫn ở mức cao kể từ khi sáp nhập vào năm 2023 với The Necessity Retail REIT Inc. (RTL). Để giải quyết vấn đề này, công ty đã thực hiện một kế hoạch kinh doanh tập trung vào việc giảm đòn bẩy bảng cân đối kế toán thông qua các phân phối chiến lược. Chiến lược này đã thành công, với việc công ty chốt 835 triệu đô la thanh lý vào năm 2024 với tỷ lệ giới hạn tiền mặt là 7,1%, vượt quá hướng dẫn. Kết quả là, nợ ròng đã giảm 734 triệu đô la vào cuối năm 2024 và đòn bẩy REIT là 7,5 lần.
Giao dịch RCG sẽ đẩy nhanh hơn nữa các nỗ lực giảm nợ của GNL, vì số tiền thu được ròng khoảng 1,3 tỷ đô la sẽ được sử dụng để hoàn trả số dư chưa thanh toán của cơ sở tín dụng quay vòng, khiến nó phần lớn không được rút ra. Các lợi ích bổ sung bao gồm tính linh hoạt về tài chính hơn để giải quyết các kỳ hạn sắp tới, tình hình thanh khoản được cải thiện và nợ ít được đảm bảo hơn trên bảng cân đối kế toán. Nợ ròng do công ty báo cáo trên EBITDA điều chỉnh ước tính là 6,5 lần đến 7,1 lần sau khi đóng cửa.
Việc bán danh mục đầu tư nhiều người thuê sẽ định vị GNL như một REIT cho thuê ròng thuần túy, tập trung vào tài sản cho một người thuê. Sau khi đóng cửa, GNL dự kiến sẽ tiết kiệm G&A định kỳ hàng năm (6,5 triệu USD) và giảm chi phí đầu tư hàng năm (34 triệu USD). Công ty cũng hy vọng việc bán sẽ đơn giản hóa hoạt động bằng cách loại bỏ sự phức tạp của việc sở hữu các bất động sản bán lẻ nhiều người thuê và nâng cao các chỉ số danh mục đầu tư chính, chẳng hạn như tỷ lệ lấp đầy và tỷ suất lợi nhuận NOI. Tuy nhiên, danh mục đầu tư sẽ nhỏ hơn và ít đa dạng hơn.
Tính đến cuối năm 2024, danh mục đầu tư của GNL được đa dạng hóa theo địa lý, khách thuê và ngành. 10 khách thuê hàng đầu chiếm 21% tổng số, điều này rất mạnh so với xếp hạng. Trong số 705 khách thuê, 31% có xếp hạng đầu tư thực tế (IG). Công ty ước tính thêm 29% ở mức xếp hạng IG ngụ ý. Sau khi kết thúc giao dịch RCG, tỷ lệ khách thuê thực tế và ngụ ý được xếp hạng IG dự kiến sẽ tăng lên 66%, từ 61%, cho thấy chất lượng tín dụng của người thuê tương đối tốt hơn.
Tính đến cuối năm 2024, bán lẻ nhiều người và một người thuê lần lượt chiếm 28% và 21%, với công nghiệp/phân phối là 34% và văn phòng là 18%. Trước khi sáp nhập RTL, mức độ tiếp xúc của GNL đối với bán lẻ là 5% và văn phòng là 40%. Sau khi kết thúc giao dịch RCG, danh mục đầu tư sẽ bao gồm 45% công nghiệp / phân phối, 30% bán lẻ và 25% văn phòng.
Ở cấp độ ’BB+’, công ty có các chỉ số vững chắc về lịch hạn cho thuê, với thời hạn thuê còn lại trung bình gia quyền (WALT) là 6,2 năm tính đến cuối năm 2024. Cần có sự cải thiện khi GNL xử lý tài sản có thời hạn thuê ngắn hơn, cũng như từ các hợp đồng thuê mới và hoạt động gia hạn. Dự kiến cho giao dịch RCG, số liệu dự kiến sẽ tăng lên 6,4 năm. Tuy nhiên, con số này thấp hơn so với 7,6 năm của GNL trên cơ sở độc lập tính đến quý II/2023 và mức trung bình cho thuê ròng của các nhà ngang hàng là khoảng 10 năm.
Đồng thời với việc sáp nhập, các chức năng tư vấn và quản lý tài sản của GNL và RTL đã được nội bộ hóa, điều này đã dẫn đến nhiều khoản tiết kiệm khác nhau. Ban lãnh đạo cũng chỉ ra một cấu trúc đơn giản hóa, tăng cường quản trị doanh nghiệp và dự kiến mở rộng nhiều giao dịch như những lợi ích bổ sung. Tuy nhiên, theo quan điểm của Fitch, việc nội bộ hóa quản lý sẽ không cải thiện khả năng tiếp cận vốn tương đối khó khăn hơn của GNL.
Trước khi kết thúc giao dịch, GNL và RTL được quản lý bên ngoài bởi AR Global, LLC, một công ty quản lý tài sản bất động sản toàn cầu, mà Fitch coi là một tín dụng tiêu cực khiêm tốn. Cơ cấu quản lý bên ngoài có thể dẫn đến chiết khấu định giá vốn chủ sở hữu liên tục. Các nhà đầu tư tổ chức thường ưa chuộng các cấu trúc REIT được quản lý nội bộ, do quản lý chuyên dụng và ít giao dịch liên quan hơn và xung đột lợi ích tiềm ẩn.
Trong một tin tức khác, GNL đã cho phép một chương trình mua lại cổ phiếu trị giá 300 triệu đô la, mà Fitch nhìn nhận kém thuận lợi hơn vì điều này dường như đi chệch khỏi mục tiêu chính của công ty là giảm nợ. Liên quan đến việc bán danh mục đầu tư cho nhiều người thuê, hội đồng quản trị có kế hoạch đặt lại cổ tức hàng quý trên mỗi cổ phiếu xuống 0,190 đô la từ 0,275 đô la, bắt đầu từ tháng 4 năm 2025, điều này sẽ tạo ra dòng tiền gia tăng.
Tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2024, GNL có tiền mặt và các khoản tương đương tiền là 159,7 triệu đô la và 332,5 triệu đô la có sẵn cho các khoản vay trong tương lai theo khẩu súng lục ổ quay. Sự sẵn có của các khoản vay theo khẩu súng lục ổ quay tiếp tục dựa trên giá trị của một nhóm tài sản bất động sản không bị cản trở đủ điều kiện thuộc sở hữu của công ty hoặc các công ty con của công ty và tuân thủ các tỷ lệ khác nhau liên quan đến các tài sản đó.
Liên quan đến việc sáp nhập, GNL đã sửa đổi thỏa thuận tín dụng và thực hiện tính năng đàn accordion hiện có trên súng lục ổ quay để tăng cam kết thêm 500 triệu đô la, lên 1,95 tỷ đô la. Có 1,39 tỷ đô la các khoản vay chưa thanh toán đáo hạn vào tháng 10 năm 2026, mặc dù có hai tùy chọn gia hạn sáu tháng.
Ngoài ra, GNL có 500 triệu USD trái phiếu cao cấp 3,75% đáo hạn vào năm 2027 và 500 triệu USD trái phiếu cao cấp 4,50% đáo hạn vào năm 2028. Tổng số phiếu thế chấp phải trả tổng cộng 2,32 tỷ đô la, trong đó 464,5 triệu đô la đến hạn vào năm 2025 và 105,9 triệu đô la vào năm 2026.
Tỷ lệ bao phủ thanh khoản ước tính của GNL yếu, chủ yếu là do số lượng súng lục ổ quay cao sẽ đến hạn vào năm 2027. Tuy nhiên, Fitch hy vọng vị thế thanh khoản và tính linh hoạt về tài chính của mình sẽ được cải thiện khi việc thanh lý hoàn tất. Tỷ lệ UA/UD của GNL cũng dưới 2,0x, ngưỡng đối với REIT vốn chủ sở hữu cấp đầu tư của Hoa Kỳ.
Bài viết này được tạo và dịch với sự hỗ trợ của AI và đã được biên tập viên xem xét. Để biết thêm thông tin, hãy xem Điều Kiện & Điều Khoản của chúng tôi.