Chuyên gia: Thuế chuyển nhượng bất động sản sẽ làm thu hẹp khoảng cách với nhà đầu tư chứng khoán

Vietstock - Chuyên gia: Thuế chuyển nhượng bất động sản sẽ làm thu hẹp khoảng cách với nhà đầu tư chứng khoán

Trước đề xuất của Bộ Tài chính về việc thu thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng đây có thể là bước ngoặt lớn, buộc nhà đầu tư bất động sản phải thay đổi tư duy theo hướng đầu tư tài chính chuyên nghiệp, tương tự như đầu tư chứng khoán.

* Bộ Tài chính đề xuất nắm giữ nhà đất dưới 2 năm, khi bán sẽ chịu thuế suất 10%

Theo ông Quốc Anh, đầu tư bất động sản xưa nay vẫn được nhìn nhận như một kênh đầu tư an toàn, đơn giản – chủ yếu dựa vào việc mua vào, giữ và bán ra khi có lợi nhuận, ít bị chi phối bởi các yếu tố chi phí như thuế. Trước đây, mỗi giao dịch chỉ chịu khoảng 2% thuế thu nhập cá nhân và 0.5% lệ phí trước bạ, một mức phí được xem là không đáng kể trong tổng thể bài toán đầu tư.

Tuy nhiên, nếu chính sách thuế mới được áp dụng, với mức thu lên đến 10% hoặc cao hơn đối với các khoản chuyển nhượng trong thời gian ngắn thì nhà đầu tư buộc phải xem xét lại toàn bộ chiến lược. Lợi nhuận kỳ vọng từ việc nắm giữ tài sản trong thời gian ngắn có thể không còn đủ để bù đắp chi phí thuế, khiến việc "lướt sóng" trở nên kém hấp dẫn.

“Giả sử bất động sản chỉ tăng 10% sau hai năm, nhưng thuế chuyển nhượng đã chiếm hết 5–10% giá bán, thì việc đầu tư gần như không còn nhiều ý nghĩa. Nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc kỹ hơn, giống như khi định giá cổ phiếu trước khi ra quyết định mua bán,” ông Quốc Anh nhận định.

Đề xuất về chính sách thuế mới không chỉ là một thay đổi về mặt pháp lý, mà còn mở ra một sự chuyển dịch lớn về tư duy. Theo ông Quốc Anh, đầu tư bất động sản đang tiến dần đến một mô hình tiếp cận tương tự như đầu tư tài chính. Thay vì chỉ dựa vào “cảm quan thị trường”, nhà đầu tư sẽ cần hoạch định bài bản hơn: từ dòng tiền, thời gian nắm giữ, cho đến khả năng sinh lời sau thuế.

Ông nhấn mạnh: “Với bối cảnh mới, nhà đầu tư bất động sản sẽ phải học cách định giá tài sản, tính toán điểm rơi lợi nhuận, phân tích tiềm năng tăng trưởng dài hạn, tương tự như khi đầu tư vào cổ phiếu".

Điều này cũng sẽ thu hẹp khoảng cách giữa hai nhóm nhà đầu tư bất động sản và chứng khoán. Nếu trước đây, nhà đầu tư chứng khoán thường dễ dàng chuyển sang bất động sản, còn chiều ngược lại thì khó hơn do khác biệt về cách thức phân tích và công cụ tài chính, thì nay xu hướng đang dần đảo chiều.

Chủ đầu tư và nhà đầu tư đều phải thay đổi tư duy

Ông Quốc Anh cho rằng, việc áp dụng cách đánh thuế theo thời gian nắm giữ không phải là điều bất ngờ, mà là xu hướng tất yếu, chỉ là vấn đề “sớm hay muộn”. Dẫn ví dụ từ Nhật Bản, thuế chuyển nhượng bất động sản ở nước này có thể lên đến 39% nếu nắm giữ dưới 5 năm, nhưng giảm xuống còn 19% khi giữ trên 5 năm. Ông cho rằng Việt Nam nhiều khả năng sẽ đi theo mô hình này để hướng tới thị trường bền vững, minh bạch.

Tuy nhiên, để chính sách thực sự phát huy hiệu quả, cần có thêm thời gian để các nhà hoạch định đánh giá tác động, cũng như có dữ liệu đầy đủ để xây dựng khung pháp lý phù hợp. “Không thể vội vàng áp dụng trong năm nay hay thậm chí năm sau. Nhưng ngay từ bây giờ, các nhà đầu tư cần ý thức được rằng sự thay đổi là chắc chắn”, ông nhận định.

Tác động của chính sách không chỉ dừng ở nhà đầu tư cá nhân. Theo ông Quốc Anh, các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là chủ đầu tư, cũng sẽ cần thay đổi cách tiếp cận. Mỗi sản phẩm đưa ra thị trường cần đi kèm với kế hoạch tài chính cụ thể, giúp nhà đầu tư thấy rõ được tiềm năng trong ngắn hạn (1 năm), trung hạn (3 năm) hay dài hạn (5 năm trở lên), từ đó quyết định có nên đầu tư hay không.

Theo ông Quốc Anh, trong thời gian tới, sự giao thoa giữa hai nhóm nhà đầu tư – chứng khoán và bất động sản sẽ ngày càng rõ rệt và trong bối cảnh đó, những ai thay đổi nhanh sẽ nắm bắt được cơ hội.

Hà Lễ