Trung Quốc “trải thảm đỏ” mời vốn tư nhân tham gia các siêu dự án quốc gia
Investing.com - BofA Global Research đã điều chỉnh triển vọng cho Shaftesbury Capital Plc, Unibail-Rodamco-Westfield, và Carmila, trích dẫn áp lực định giá do lãi suất và kỳ vọng tăng trưởng tiền thuê được điều chỉnh lại.
Báo cáo đề ngày thứ Ba đã phác thảo các mục tiêu giá được điều chỉnh lại, dự báo thu nhập và giả định tỷ suất vốn hóa trong toàn bộ lĩnh vực bất động sản bán lẻ.
Shaftesbury Capital Plc, chủ đất bán lẻ tập trung tại London đứng sau Covent Garden, đã bị hạ xếp hạng xuống "kém hiệu quả" từ "trung lập" với mục tiêu giá mới là 140p, giảm 10% từ 155p.
BofA cho biết, "chúng tôi tăng tỷ suất vốn hóa đầu ra lên 20 điểm cơ bản lên 4,3% (so với 3,8% trong nửa đầu năm 2025)... [và] tăng lãi suất phi rủi ro của Anh lên 4,5% (+50 điểm cơ bản so với trước đây), dẫn đến WACC cao hơn 45 điểm cơ bản cho SHC."
Những thay đổi này dẫn đến "ước tính NAV thấp hơn 3%." Công ty môi giới vẫn duy trì quan điểm rằng Shaftesbury "vẫn là chủ đất bán lẻ có tăng trưởng cao nhất trong phạm vi theo dõi của chúng tôi," nhưng với "hệ số thu nhập đòi hỏi cao."
EPS điều chỉnh được dự báo ở mức 4,8 GBp vào năm 2025 và 5,3 GBp vào năm 2026, trong khi cổ tức tăng từ 4p lên 4,3p.
Cổ phiếu giao dịch ở mức P/FFO 26x (2026E) và tỷ suất vốn hóa ngầm định là 5,2%. Tỷ lệ vay trên giá trị được dự báo ở mức 16% và lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu ở mức 7,6%.
Unibail-Rodamco-Westfield, nhà điều hành trung tâm mua sắm có mặt tại châu Âu và Mỹ, đã được nâng hạng kép lên "mua" từ "kém hiệu quả," với mục tiêu giá tăng lên €105 từ €80, tăng 31%.
BofA cho biết, "một trang đã lật khi kế hoạch ’Thiết lập lại’, sau đó là ’Tái tập trung’ bắt đầu từ năm 2020 kết thúc," thêm rằng họ thấy "sự trở lại của tăng trưởng thu nhập (sau 3 năm suy giảm)."
Các nhà phân tích đã tăng "tăng trưởng SS NOI lên 80 điểm cơ bản mỗi năm, dẫn đến EPS cao hơn 9% trong 10 năm tới" và áp dụng "chênh lệch tín dụng thấp hơn 50 điểm cơ bản dẫn đến WACC thấp hơn 30 điểm cơ bản."
Những điều chỉnh này đã đẩy NAV cao hơn 10% và ngụ ý tổng lợi nhuận cổ đông hơn 20%.
Tỷ suất vốn hóa đầu ra của URW đã được điều chỉnh lên 5,5%. EPS cho năm 2027 được dự báo ở mức €9,7, và cổ tức ở mức €6,35 mỗi cổ phiếu, trong khi cổ phiếu giao dịch ở mức khoảng 9x P/E và mang lại lợi suất 7%. Tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu ở mức 159,4%, với LTV là 50% và ROE là 8%.
Carmila, đơn vị vận hành các trung tâm mua sắm có cửa hàng Carrefour làm trụ cột tại Pháp và Tây Ban Nha, đã được nâng hạng lên "mua" từ "trung lập," với mục tiêu giá tăng lên €23 từ €19, tăng 21%.
Công ty môi giới cho biết, "chúng tôi tăng ước tính tăng trưởng SS NOI hàng năm lên trung bình 130 điểm cơ bản trong 10 năm tới... Điều này dẫn đến EPS cao hơn 10%... và ước tính NAV cao hơn 10%."
Công ty môi giới giả định tỷ suất vốn hóa đầu ra là 6,9% và "chênh lệch tín dụng thấp hơn 50 điểm cơ bản dẫn đến WACC thấp hơn 30 điểm cơ bản." Định giá của Carmila "hiển thị rẻ nhất không chỉ trong số các công ty cùng ngành bán lẻ mà còn trong tất cả các bất động sản," giao dịch ở mức 9x P/E và mang lại lợi suất FFO 11%.
EPS điều chỉnh được dự báo sẽ tăng từ €1,79 vào năm 2025 lên €1,91 vào năm 2027, với cổ tức tăng từ €1,33 lên €1,45.
Trong cả ba công ty, các điều chỉnh mô hình của BofA phản ánh độ nhạy cảm với lãi suất và đánh giá lại lợi suất. Việc hạ xếp hạng Shaftesbury gắn liền với lãi suất Anh cao hơn và "tiềm năng giảm hạn chế" về lợi suất, trong khi Carmila và Unibail-Rodamco-Westfield được hưởng lợi từ tăng trưởng NOI cải thiện, WACC thấp hơn, và tỷ suất vốn hóa ổn định hoặc giảm.