Tín dụng nhà ở xã hội: Lo ’chết yểu’ hết gói này tới gói khác

Vietstock - Tín dụng nhà ở xã hội: Lo ’chết yểu’ hết gói này tới gói khác

Theo các chuyên gia, gói tín dụng mới do 9 ngân hàng tham gia cho người trẻ dưới 35 tuổi vay mua nhà ở xã hội về cơ bản không khác gì gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đang triển khai dù thời gian ưu đãi kéo dài. Vì vậy, với mức lãi suất vẫn còn cao trong khi nguồn cung nhà ở xã hội hạn chế dễ rơi vào "vết xe đổ" của gói trước.

Lãi giảm và tăng thời gian ưu đãi vay

Ngày hôm qua, Ngân hàng Nhà nước công bố gói vay ưu đãi cho người dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội với lãi suất chỉ 6,1%/năm, áp dụng trong 5 năm đầu, 10 năm tiếp theo được ưu đãi thấp hơn 1% so với mặt bằng chung. Danh sách 9 ngân hàng tham gia chương trình gồm: Agribank, BIDV (HM:BID), Vietcombank (HM:VCB), VietinBank, HDBank (HM:HDB), VPBank (HM:VPB), Techcombank (HM:TCB), TPBank và MB.

Như vậy, so với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội nay nâng lên 145.000 tỷ đồng lãi suất hiện thấp hơn 0,5%/năm. Thời gian vay ưu đãi 5 năm đầu như nhau còn gói mới thêm ưu đãi của 10 năm tiếp theo.

Anh Ngọc Dương (Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết: "Trước tôi mua dự án nhà ở xã hội tại quận Nam Từ Liêm, Hà Nội nhưng khi tìm hiểu vay gói 120.000 tỷ đồng thì lãi suất cao hơn 8%/năm quá sức với thu nhập của gia đình tôi. Nay tôi thấy thông tin gói mới lãi suất có thấp hơn nhưng gia đình tôi đã nhận nhà và đi vào ở nên không đủ điều kiện vay".

Trong khi đó, chị Minh Hằng (Hoàng Mai, Hà Nội) chia sẻ: "Tôi thấy hết gói vay này đến gói vay khác cho nhà ở xã hội và chênh nhau rất ít về lãi suất vay trong khi điều các gia đình trẻ chúng tôi mong là có dự án mới để mua thì Hà Nội đang triển khai rất chậm. Nếu không giải quyết được nguồn cung thì thêm vài gói tín dụng ưu đãi cũng không giải quyết vấn đề gì".

Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Quang Huy - chuyên gia Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi - cho rằng, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trong quá trình tái cấu trúc và phục hồi sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, quyết định của Ngân hàng Nhà nước về việc triển khai gói tín dụng ưu đãi cho người dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội là một chuyển động chính sách quan trọng.

Theo đó, việc xác định người trẻ dưới 35 tuổi là đối tượng thụ hưởng ưu đãi là một tín hiệu định hướng nhân khẩu học rõ ràng - cho thấy tư duy chính sách đã bước ra khỏi khuôn khổ “hỗ trợ khó khăn ngắn hạn” để hướng đến kiến tạo tương lai dài hạn.

"Với lãi suất chỉ 6,1%/năm trong 5 năm đầu, tiếp tục được hỗ trợ trong 10 năm kế tiếp, đây là một trong những gói tín dụng có thời hạn ưu đãi dài hơi nhất từ trước đến nay. Điều này thể hiện rõ quyết tâm thực thi các mục tiêu của Nghị quyết 33 và Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2030 - coi nhà ở xã hội không chỉ là bài toán an sinh mà còn là một cấu phần quan trọng trong cấu trúc thị trường bất động sản bền vững", ông Huy nói.

Gói tín dụng mới dễ nằm trên giấy?

Nhìn lại việc triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội ra mắt từ năm 2023, ông Huy cho rằng, gói tín dụng này đến nay vẫn gặp nhiều trở ngại trong triển khai.

Theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, kể từ thời điểm triển khai đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã có 4 lần giảm lãi vay gói 120.000 tỷ đồng. Cụ thể, từ tháng 7 đến tháng 12/2023, lãi suất cho vay người mua nhà và chủ đầu tư lần lượt 8,2% và 8,7%.

Nửa đầu năm 2024, lãi suất cho vay gói này giảm còn 7,5-8%/năm, sau đó giảm thêm 1% vào nửa cuối năm. Từ đầu năm 2025, Ngân hàng Nhà nước thông báo lãi suất gói vay còn 6,6% với chủ đầu tư và 6,1% với người mua nhà.

Như vậy, kể từ khi triển khai, lãi suất cho vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đã giảm tổng hơn 2%. Hiện mức này đã thấp hơn lãi suất cho vay người mua nhà xã hội theo Nghị định 100 (khoảng 6,6%/năm). Tuy nhiên, tiến độ giải ngân gói tín dụng vẫn ì ạch. Bộ Xây dựng cho biết đến nay có 97 dự án nhà xã hội của 38/64 tỉnh, thành được công bố đủ điều kiện vay vốn.

Số tiền giải ngân từ gói tín dụng này ước đạt khoảng 3.400 tỷ đồng, tương đương tỷ lệ giải ngân hơn 2%. Trong số này, khoảng 2.940 tỷ đồng cho chủ đầu tư tại 21 dự án, còn lại là người mua nhà. Riêng 4 tháng đầu năm nay, số tiền giải ngân đạt hơn 550 tỷ đồng.

Ông Huy đánh giá, ba điểm nghẽn lớn nhất của gói cũ và cũng là thách thức hiện hữu với gói mới bởi: Nguồn cung nhà ở xã hội không đủ và không phù hợp. Quỹ đất khan hiếm, pháp lý phức tạp, lợi nhuận thấp khiến các chủ đầu tư không mặn mà. Những dự án được phê duyệt chậm trễ, chưa tạo ra quy mô sản phẩm đủ lớn, đủ hấp dẫn.

"Gói mới gặp khó khăn bởi đối tượng là người trẻ thường có thu nhập chưa ổn định, chưa đủ tích lũy, thiếu tài sản đảm bảo. Ngân hàng thương mại, vì không có cơ chế chia sẻ rủi ro, buộc phải giữ nguyên các tiêu chuẩn tín dụng khắt khe - làm mất đi tính “ưu đãi” thực chất. Ngân hàng “lo xa”, khách hàng “khó vào”, khiến gói vay mới dễ “nằm trên giấy", ông Huy cho hay.

Ông Huy nhấn mạnh, chính sách tín dụng, nếu chỉ đặt ra lãi suất thấp mà không đi kèm cơ chế hỗ trợ triển khai, rất dễ rơi vào tình trạng khó tiếp cận.

"Việc đưa ra nhiều gói vay là rất tích cực , nhưng nếu không giải quyết gốc rễ từ phía cung thì mọi tín dụng ưu đãi sẽ gặp nhiều khó khăn trong một hệ sinh thái tắc nghẽn", ông Huy khẳng định.

Ông Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia tài chính - ngân hàng - cho rằng: "Tôi cho rằng, lãi suất cho vay của gói vay mới cho nhà ở xã hội vẫn rất cao và không ổn định. Lãi suất hiện nay là "lãi suất cho vay áp dụng đến hết ngày 30/6/2025 là 6,1%/năm" là lãi suất thấp hơn lãi suất thương mại đôi chút, nhưng cũng vẫn cao cho đại đa số người dân có thu nhập thấp. Rồi sau 30/6/25 lãi suất sẽ được điều chỉnh và cũng vẫn xoay quanh mức này".

Theo ông Hiếu, Chính phủ muốn thực hiện chương trình nhà ở xã hội phải cấp vốn cho các ngân hàng thương mại với lãi suất rất thấp tối đa 3%/năm và để ngân hàng thương mại cho vay ra với lãi suất khoảng 5%/năm.

"Ở mức lãi suất này thì người dân có thể mua nhà 1,2 tỷ đồng vay 1 tỷ đồng và trả nợ gốc và lãi mỗi tháng cho ngân hàng ở mức 7 triệu đồng/tháng mới hợp lý còn không chỉ mãi điệp khúc bà con lên ti vi vay tiền mua nhà", ông Hiếu cho hay.

Ngọc Mai