Chính phủ họp với các tập đoàn bất động sản, công ty chứng khoán lớn
Giới thiệu & Bối cảnh thị trường
Regency Centers (NYSE:REG), công ty đầu tư bất động sản (REIT) sở hữu trung tâm mua sắm lớn nhất Hoa Kỳ, đã trình bày các slide dành cho nhà đầu tư quý 2 năm 2018, nhấn mạnh vị thế chiến lược của mình trong bối cảnh ngành bán lẻ đang thay đổi. Chiến lược tập trung vào các trung tâm có siêu thị làm trụ cột tại các khu vực giàu có, đông dân cư đã giúp công ty vượt trội so với các đối thủ dù ngành bán lẻ đang gặp nhiều biến động.
Bài thuyết trình nhấn mạnh lợi thế cạnh tranh của Regency trong môi trường bán lẻ ngày càng phân hóa giữa bất động sản chất lượng cao và thấp. Với 428 bất động sản trên toàn quốc và tỷ lệ lấp đầy 95,5%, Regency đã định vị mình là doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực trung tâm mua sắm.
Như biểu đồ so sánh hiệu suất dưới đây cho thấy, Regency đã mang lại lợi nhuận vượt trội so với các công ty REIT trung tâm mua sắm cùng ngành:
Định vị chiến lược trong bối cảnh bán lẻ đang thay đổi
Bài thuyết trình của Regency xác định ba yếu tố chính định hình môi trường bán lẻ hiện nay: sự thay đổi trong sở thích của người tiêu dùng hướng đến sự tiện lợi và trải nghiệm, nhận thức của các nhà bán lẻ về tầm quan trọng của vị trí cửa hàng thực tế, và khoảng cách chất lượng ngày càng lớn giữa bất động sản bán lẻ cao cấp và thấp cấp.
Công ty đã xây dựng lợi thế cạnh tranh dựa trên bốn trụ cột chiến lược giúp định vị tốt trong bối cảnh thay đổi này:
Với 80% bất động sản có siêu thị làm trụ cột, Regency đã tự bảo vệ mình khỏi sự gián đoạn từ thương mại điện tử đồng thời hưởng lợi từ lưu lượng khách hàng ổn định. Các siêu thị của công ty hoạt động vượt trội so với mức trung bình ngành, tạo ra khoảng 650 USD doanh số bán hàng trên mỗi foot vuông so với mức trung bình toàn quốc là 400 USD.
Sự phân bổ các loại hình kinh doanh của công ty càng thể hiện rõ vị thế chiến lược với trọng tâm vào các danh mục ít bị ảnh hưởng bởi cạnh tranh từ thương mại điện tử:
Chất lượng danh mục và các chỉ số hiệu suất
Danh mục bất động sản của Regency tập trung ở các khu vực giàu có, đông dân cư, với năm thị trường hàng đầu (San Francisco, Miami, Los Angeles, Washington DC và New York) chiếm 43% thu nhập hoạt động ròng (NOI) của công ty.
Các bất động sản của công ty phục vụ các khu vực có đặc điểm nhân khẩu học vượt trội so với đối thủ, bao gồm thu nhập hộ gia đình cao hơn, trình độ học vấn và mật độ dân số:
Regency phân loại 95% trung tâm mua sắm của mình ở vị thế phát triển mạnh trong dài hạn, với 75% được xếp vào loại bất động sản "Cao cấp" hoặc "Cao cấp Plus". Trọng tâm về chất lượng này đã chuyển thành hiệu suất vượt trội ổn định về tăng trưởng NOI cùng kỳ so với các đối thủ.
Tổng quan danh mục cho thấy cơ sở khách hàng đa dạng với không một khách thuê đơn lẻ nào chiếm hơn 3,3% tiền thuê cơ bản hàng năm:
Hiệu suất tài chính và triển vọng tăng trưởng
Regency đã mang lại tăng trưởng ổn định về quỹ từ hoạt động (FFO) và cổ tức trên mỗi cổ phiếu, với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) là 7,0% về FFO và 4,0% về cổ tức từ 2014 đến 2018 (ước tính).
Như biểu đồ dưới đây cho thấy, công ty dự kiến FFO hoạt động đạt 3,52 USD trên mỗi cổ phiếu và cổ tức 2,22 USD trên mỗi cổ phiếu cho năm 2018:
Công ty đã xác định các cơ hội tăng trưởng tiềm năng đáng kể trong danh mục hiện tại, bao gồm cơ hội chênh lệch giá thuê theo thị trường, các bước tăng tiền thuê theo hợp đồng, và chi tiêu tái phát triển hàng năm từ 50-100 triệu USD:
Chiến lược phân bổ vốn
Chiến lược phân bổ vốn của Regency nhấn mạnh đầu tư có kỷ luật vào các bất động sản chất lượng cao với tiềm năng tăng trưởng dài hạn. Công ty duy trì mô hình tự tài trợ cân bằng giữa dòng tiền nội bộ, bán bất động sản chiến lược và sử dụng có chọn lọc nợ và vốn cổ phần.
Như minh họa trong sơ đồ sau đây, cách tiếp cận cân bằng này cung cấp sự linh hoạt đồng thời duy trì đòn bẩy bảo thủ:
Cam kết của công ty đối với các tỷ lệ tài chính bảo thủ đã dẫn đến bảng cân đối kế toán mạnh với xếp hạng đầu tư từ các cơ quan xếp hạng tín dụng lớn:
Mục tiêu chiến lược và triển vọng tương lai
Nhìn về phía trước, Regency đã vạch ra các mục tiêu chiến lược rõ ràng tập trung vào việc tăng giá trị cổ đông thông qua chất lượng danh mục, phân bổ vốn, sức mạnh bảng cân đối kế toán, thực tiễn kinh doanh và văn hóa doanh nghiệp:
Sự tập trung của công ty vào các thực tiễn về môi trường, xã hội và quản trị (ESG) càng thể hiện định hướng dài hạn và cam kết đối với tăng trưởng bền vững.
Regency dường như đã định vị tốt để điều hướng trong bối cảnh bán lẻ đang thay đổi với trọng tâm vào các khách thuê dựa trên nhu cầu thiết yếu và dịch vụ tại các vị trí cao cấp. Hiệu suất vượt trội ổn định so với các công ty REIT trung tâm mua sắm cùng ngành cho thấy chiến lược của công ty hiệu quả ngay cả khi ngành bán lẻ rộng lớn hơn tiếp tục đối mặt với sự gián đoạn từ thương mại điện tử và sự thay đổi trong sở thích của người tiêu dùng.
Các nhà đầu tư nên lưu ý rằng mặc dù vị thế cao cấp của Regency mang lại đặc tính phòng thủ, công ty vẫn phải đối mặt với những thách thức từ môi trường bán lẻ rộng lớn hơn và những trở ngại kinh tế tiềm ẩn. Tuy nhiên, trọng tâm vào siêu thị làm trụ cột, nhân khẩu học vượt trội và bảng cân đối kế toán mạnh mẽ mang lại những lợi thế cạnh tranh đáng kể trong lĩnh vực REIT trung tâm mua sắm.
Bài viết này được tạo và dịch với sự hỗ trợ của AI và đã được biên tập viên xem xét. Để biết thêm thông tin, hãy xem Điều Kiện & Điều Khoản của chúng tôi.
Bài thuyết trình đầy đủ: