Bơm tiền để đạt mục tiêu 8,5% GDP: Liều lĩnh hay cần thiết cho tăng trưởng?
Giới thiệu & Bối cảnh thị trường
Highwoods Properties (NYSE:HIW) tiếp tục thực hiện chiến lược đã được chứng minh là hiệu quả, tập trung vào các bất động sản văn phòng chất lượng cao tại các thị trường Sunbelt đang phát triển, theo bài thuyết trình dành cho nhà đầu tư Q1 2025. Vị thế chiến lược của công ty đã giúp họ vượt trội hơn so với thị trường văn phòng rộng lớn hơn, với tỷ lệ lấp đầy cao hơn khoảng 700 điểm cơ bản so với mức trung bình của Hoa Kỳ tính đến ngày 31 tháng 3 năm 2025.
Quỹ đầu tư bất động sản này đã báo cáo kết quả Q1 2025 mạnh mẽ, với thu nhập trên mỗi cổ phiếu đạt 0,91 USD, vượt xa kỳ vọng của các nhà phân tích ở mức 0,22 USD. Mặc dù doanh thu thấp hơn một chút so với dự báo ở mức 200,38 triệu USD so với mức dự kiến 202,95 triệu USD, thị trường đã phản ứng tích cực với cổ phiếu tăng 1,93% sau thông báo.
Chiến lược danh mục đầu tư
Highwoods duy trì danh mục đầu tư gồm 26,7 triệu foot vuông với tỷ lệ cho thuê đạt 88,1% tính đến ngày 31 tháng 3 năm 2025. Các bất động sản của công ty có năm xây dựng trung bình là 2004, phản ánh danh mục đầu tư tương đối hiện đại so với nhiều quỹ đầu tư bất động sản văn phòng khác. Hơn 95% thu nhập hoạt động ròng (NOI) của công ty đến từ các thị trường Sunbelt, nơi đã thể hiện xu hướng nhân khẩu học và kinh tế mạnh mẽ hơn so với mức trung bình quốc gia.
Như được thể hiện trong biểu đồ phân bố địa lý sau đây, Highwoods đã định vị chiến lược danh mục đầu tư của mình trên khắp các Khu vực Kinh doanh Tốt nhất (BBDs) ở Đông Nam và Tây Nam, với cách tiếp cận cân bằng đối với các khu trung tâm kinh doanh, ngoại ô và các địa điểm nội đô:
Sự tập trung của công ty vào các thị trường Sunbelt được hỗ trợ bởi dữ liệu nhân khẩu học và kinh tế thuyết phục. Giữa năm 2010 và 2024, các thị trường của Highwoods đã chứng kiến tăng trưởng dân số 1,7% hàng năm, gấp hơn hai lần mức trung bình của Hoa Kỳ là 0,8%. Việc làm văn phòng ở các thị trường này tăng 3,6% hàng năm trong cùng thời kỳ, vượt xa mức trung bình quốc gia là 1,9%.
Điểm nổi bật về hiệu suất hàng quý
Hiệu suất Q1 2025 của Highwoods đã thể hiện khả năng phục hồi của mô hình kinh doanh bất chấp những thách thức rộng lớn hơn trong lĩnh vực văn phòng. Công ty đã nâng triển vọng FFO năm 2025 lên mức từ 3,31 USD đến 3,47 USD mỗi cổ phiếu, tăng 0,04 USD ở mức trung bình so với hướng dẫn trước đó. Triển vọng này phản ánh sự tự tin của ban lãnh đạo vào việc tiếp tục cải thiện tỷ lệ lấp đầy và động lực cho thuê.
Ông Ted Klink, CEO, đã nhấn mạnh vị thế chiến lược của công ty trong cuộc gọi báo cáo thu nhập: "Chúng tôi đang hoạt động tại các BBD mạnh nhất ở Sunbelt, nơi liên tục được chứng minh là địa điểm mà nhân tài và các công ty muốn hiện diện."
Cơ sở khách hàng của công ty vẫn đa dạng trên các ngành và thị trường, hạn chế rủi ro tập trung. 10 khách hàng hàng đầu chiếm 21,9% doanh thu GAAP hàng năm, trong khi 20 khách hàng hàng đầu chiếm 29,0%. Đáng chú ý, Highwoods không có sự tiếp xúc với WeWork và ít hơn 1% tổng doanh thu có nguồn gốc từ các nhà điều hành không gian làm việc chung.
Biểu đồ sau minh họa sự đa dạng hóa ngành của công ty:
Sáng kiến chiến lược
Highwoods tiếp tục thực hiện chiến lược tái cơ cấu vốn, mua lại tài sản chất lượng cao ở các thị trường lõi trong khi thoái vốn các bất động sản không phải lõi. Trong Q1 2025, công ty đã mua lại Advance Auto Parts Tower ở Raleigh, một tòa nhà văn phòng Hạng AA rộng khoảng 350.000 foot vuông nằm trong một BBD mạnh. Việc mua lại này phù hợp với chiến lược của công ty về việc cải thiện chất lượng danh mục đầu tư và tiềm năng tăng trưởng.
Hình ảnh sau đây giới thiệu Advance Auto Parts Tower mới được mua lại cùng với Captrust Tower đã được mua trước đó ở khu vực North Hills của Raleigh:
Để tài trợ cho việc mua lại này, Highwoods đã bán ba bất động sản không phải lõi ở Tampa: Lakepointe One, Lakepointe Two và Spectrum. Những bất động sản 35 năm tuổi này nằm ở các vị trí không phải BBD và đại diện cho các tài sản tăng trưởng thấp hơn trong danh mục đầu tư.
Công ty đã hoàn thành 138 triệu USD mua lại trong năm 2025 và có triển vọng cho thêm tới 150 triệu USD. Về mặt thoái vốn, Highwoods đã hoàn thành 145 triệu USD thoái vốn các tài sản không phải lõi trong năm 2025 với triển vọng cho thêm tới 150 triệu USD.
Phân tích tài chính chi tiết
Highwoods duy trì bảng cân đối kế toán mạnh với các chỉ số chính tính đến ngày 31 tháng 3 năm 2025, bao gồm:
- 42,3% Nợ + Ưu đãi tính theo % Tổng tài sản
- 6,4x Nợ ròng trên EBITDARE
- 4,5% Lãi suất trung bình có trọng số
- 14,9% Tỷ lệ lãi suất thả nổi
- Xếp hạng đầu tư từ Moody’s (Baa2) và S&P Global (BBB-)
Hình ảnh sau đây nêu bật sức mạnh bảng cân đối kế toán của công ty:
Hồ sơ đáo hạn nợ của công ty được cấu trúc tốt mà không có khoản nợ nào đáo hạn đến Q1 2026. Highwoods có đủ thanh khoản với 712 triệu USD tổng nguồn hiện có, bao gồm 600 triệu USD khả năng tín dụng, 92 triệu USD khả năng chưa rút trên các khoản vay xây dựng, và 20 triệu USD tiền mặt.
Highwoods cung cấp báo cáo minh bạch về dòng tiền hoạt động, bao gồm phân tích rõ ràng về chi phí vốn liên quan đến cải thiện tòa nhà, cải thiện cho người thuê, và hoa hồng cho thuê:
Tuyên bố hướng tới tương lai
Highwoods có tiềm năng tăng trưởng đáng kể từ nhiều nguồn, bao gồm các bất động sản đang hoạt động có tỷ lệ lấp đầy thấp, các dự án phát triển mới hoàn thành, và các dự án phát triển dự kiến hoàn thành trong năm 2025. Công ty ước tính tiềm năng tăng trưởng này vào khoảng 55 triệu USD NOI bổ sung khi các bất động sản này ổn định.
Biểu đồ sau minh họa tiềm năng tăng trưởng này:
Đường ống phát triển của công ty đại diện cho một động lực tăng trưởng khác. Tính đến Q1 2025, Highwoods đã đầu tư 474 triệu USD vào các dự án phát triển đang thực hiện với tổng diện tích 1,4 triệu foot vuông, với 126 triệu USD còn lại để tài trợ. Các dự án này đã được cho thuê 63% và dự kiến sẽ tạo ra 40 triệu USD NOI GAAP ổn định khi hoàn thành.
Ngoài đường ống hiện tại, Highwoods duy trì một ngân hàng đất đai đáng kể với tiềm năng xây dựng ước tính 3,6 tỷ USD trên các thị trường của mình, cung cấp cơ hội phát triển dài hạn.
Kết luận
Bài thuyết trình Q1 2025 của Highwoods Properties thể hiện việc công ty tiếp tục thực hiện chiến lược đã được chứng minh là hiệu quả, tập trung vào các tài sản văn phòng chất lượng cao tại các thị trường Sunbelt đang phát triển. Mặc dù có những thách thức trong lĩnh vực văn phòng rộng lớn hơn, Highwoods đang vượt trội so với mức trung bình thị trường về tỷ lệ lấp đầy và duy trì các chỉ số tài chính mạnh mẽ.
Chiến lược tái cơ cấu vốn, đường ống phát triển và tiềm năng tăng trưởng của công ty đặt nó ở vị thế tốt cho tăng trưởng trong tương lai. Với bảng cân đối kế toán mạnh, không có khoản nợ đáo hạn ngắn hạn và đủ thanh khoản, Highwoods có sự linh hoạt tài chính để theo đuổi các cơ hội chiến lược trong khi điều hướng những bất ổn của thị trường.
Khi động lực thị trường văn phòng tiếp tục phát triển sau đại dịch, sự tập trung của Highwoods vào các Khu vực Kinh doanh Tốt nhất ở các thị trường Sunbelt tăng trưởng cao dường như là một yếu tố khác biệt đã góp phần vào hiệu suất vượt trội tương đối của công ty. Cổ phiếu đóng cửa ở mức 31,44 USD vào ngày 18 tháng 6 năm 2025, tăng 1,21% trong ngày, và đã giao dịch trong khoảng từ 24,19 USD đến 36,78 USD trong 52 tuần qua.
Bài viết này được tạo và dịch với sự hỗ trợ của AI và đã được biên tập viên xem xét. Để biết thêm thông tin, hãy xem Điều Kiện & Điều Khoản của chúng tôi.
Bài thuyết trình đầy đủ: