Thuế quan 50% của Mỹ đẩy cà phê Brazil rẽ hướng
Giới thiệu & Bối cảnh thị trường
EastGroup Properties (NYSE:EGP), một quỹ đầu tư bất động sản tự quản lý tập trung vào bất động sản công nghiệp, vừa công bố bài thuyết trình doanh nghiệp tháng 7/2024 nêu bật kết quả hoạt động mạnh mẽ trong quý hai và vị thế chiến lược của công ty tại các thị trường tăng trưởng cao ở vùng Sunbelt. Công ty chuyên về các bất động sản phân phối đô thị đa người thuê, tiếp tục hưởng lợi từ chiến lược tập trung vào các không gian công nghiệp shallow bay tại các khu vực phụ có nguồn cung hạn chế.
Quỹ đầu tư bất động sản công nghiệp này vận hành khoảng 60,2 triệu foot vuông không gian, chủ yếu nhắm vào các bất động sản có diện tích từ 20.000 đến 100.000 foot vuông phục vụ khách hàng thương mại điện tử last-mile và khách hàng nhạy cảm về vị trí. Trọng tâm chiến lược này đã đặt EastGroup vào các thị trường có hiệu suất vượt trội so với nền kinh tế Hoa Kỳ nói chung.
Như biểu đồ sau đây so sánh tăng trưởng GDP giai đoạn 2019-2023, tốc độ tăng trưởng trung bình theo trọng số thị trường của EastGroup đạt 19%, vượt xa mức trung bình của Hoa Kỳ là 11%, thể hiện tốc độ tăng trưởng cao hơn 72%:
Điểm nổi bật về kết quả hoạt động Q2 2024
EastGroup báo cáo kết quả hoạt động ấn tượng cho quý kết thúc ngày 30/6/2024. Công ty đạt mức tăng 5,3% về kết quả cùng bất động sản trên cơ sở tiền mặt và tăng 9,4% về FFO trên mỗi cổ phiếu pha loãng. Danh mục đầu tư duy trì tỷ lệ cho thuê mạnh mẽ ở mức 97,4% tính đến cuối quý, chứng minh nhu cầu tiếp tục mạnh mẽ đối với không gian công nghiệp tại các thị trường mục tiêu.
Thu nhập hoạt động thuần từ bất động sản của công ty được đa dạng hóa tốt trên toàn bộ khu vực Sunbelt, với Texas đóng góp 34%, Florida 25%, California 17%, Arizona 7%, North Carolina 6%, và các thị trường khác 11%. Sự đa dạng hóa địa lý này trên các thị trường tăng trưởng cao mang lại cả sự ổn định và cơ hội tăng trưởng.
Tập trung chiến lược vào bất động sản Shallow Bay
Một yếu tố khác biệt quan trọng trong chiến lược của EastGroup là việc tập trung vào các bất động sản công nghiệp shallow bay (20.000 đến 140.000 foot vuông), vốn đã chứng minh tỷ lệ trống thấp hơn so với các cơ sở box lớn hơn. Bài thuyết trình của công ty nêu bật lợi thế này với dữ liệu cho thấy tỷ lệ trống và khả dụng thấp hơn nhất quán đối với bất động sản shallow bay theo thời gian.
Như minh họa trong biểu đồ sau đây, các bất động sản shallow bay duy trì tỷ lệ trống thấp hơn so với các bất động sản box lớn hơn, với tỷ lệ trống của shallow bay là 3,9% so với 12,8% đối với các bất động sản box lớn hơn tính đến năm 2023:
Vị thế chiến lược này được hỗ trợ thêm bởi dữ liệu cho thấy phát triển shallow bay tính theo phần trăm của nguồn cung hiện có vẫn thấp hơn nhiều so với phát triển box lớn hơn, cho thấy áp lực nguồn cung ít hơn trong phân khúc thị trường mục tiêu của EastGroup.
Chương trình phát triển và chiến lược tăng trưởng
EastGroup áp dụng chiến lược tăng trưởng bốn mũi nhọn tập trung vào phát triển có mục tiêu, mua lại, tái cơ cấu vốn và tăng trưởng nội bộ. Tính đến ngày 30/6/2024, công ty có 18 dự án phát triển trên 12 thị trường, bao gồm 4,1 triệu foot vuông với tổng chi phí dự kiến là 584 triệu đô la.
Lịch sử phát triển của công ty rất ấn tượng, với 261 bất động sản được phát triển kể từ năm 1996, đại diện cho 29,8 triệu foot vuông và 3,0 tỷ đô la đầu tư. Hoạt động phát triển này hiện chiếm khoảng 50% danh mục đầu tư của EastGroup, chứng minh sự thành công của chiến lược xây dựng để tạo nên danh mục lõi.
Đối với năm 2024, công ty đã hoàn thành 111 triệu đô la mua lại bất động sản hoạt động với tổng diện tích 505.000 foot vuông trên hai thị trường, tiếp tục cách tiếp cận có kỷ luật đối với tăng trưởng bên ngoài.
Vị thế tài chính và lợi nhuận cổ đông
EastGroup duy trì cơ cấu vốn bảo thủ với 17% nợ lãi suất cố định (1,7 tỷ đô la với lãi suất trung bình 3,37%) và 83% vốn chủ sở hữu thị trường (8,3 tỷ đô la ở mức 170,10 đô la mỗi cổ phiếu) tính đến ngày 30/6/2024. Cách tiếp cận cân bằng này đối với vốn hóa được minh họa trong biểu đồ sau:
Công ty đã công bố cổ tức tiền mặt quý thứ 178 liên tiếp là 1,27 đô la mỗi cổ phiếu, đã tăng hoặc duy trì cổ tức trong 31 năm liên tiếp. Đáng chú ý, EastGroup đã tăng cổ tức trong 28 trong số 31 năm qua, bao gồm cả 12 năm gần đây nhất.
Cổ tức được hỗ trợ tốt bởi nguồn vốn từ hoạt động, với tỷ lệ chi trả FFO cải thiện từ 77% năm 2004 xuống còn 61% trong Q2 2024, như được thể hiện trong biểu đồ sau:
Hiệu suất đầu tư của EastGroup đã mạnh mẽ trong dài hạn, với tổng lợi nhuận tăng trưởng kép hàng năm là 10,8% trong năm năm, 13,6% trong mười năm, và 15,5% trong mười lăm năm tính đến ngày 30/6/2024:
Sáng kiến môi trường và văn hóa doanh nghiệp
Bài thuyết trình cũng nhấn mạnh cam kết của EastGroup đối với quản lý môi trường, tập trung vào việc kết hợp các tính năng thiết kế bền vững trong các bất động sản phát triển. Công ty nhấn mạnh việc tối ưu hóa vỏ bọc tòa nhà, bảo tồn tài nguyên và nâng cao môi trường làm việc.
Như được thể hiện trong hình ảnh sau, EastGroup đặt trọng tâm đáng kể vào các sáng kiến môi trường trên toàn bộ danh mục đầu tư:
Công ty cũng nhấn mạnh văn hóa doanh nghiệp, lưu ý rằng 13% nhân viên tự nhận mình là thành viên của nhóm chủng tộc hoặc dân tộc thiểu số. Thời gian làm việc trung bình của lực lượng lao động là 9 năm, với các cán bộ trung bình 13 năm, cho thấy khả năng giữ chân nhân viên mạnh mẽ.
Triển vọng tương lai
Nhìn về phía trước, EastGroup dường như đang ở vị thế tốt để tiếp tục quỹ đạo tăng trưởng, tận dụng trọng tâm chiến lược vào các bất động sản công nghiệp shallow bay tại các thị trường tăng trưởng cao ở vùng Sunbelt. Bài thuyết trình của công ty lưu ý rằng việc khởi công xây dựng tăng trong Q2 2024 nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với mức năm 2022, điều này có thể có lợi cho các chủ sở hữu bất động sản hiện tại như EastGroup bằng cách hạn chế nguồn cung mới.
Hiệu suất cho thuê mạnh mẽ của công ty, với việc gia hạn liên tục chiếm hơn 30% tổng số cho thuê trong bảy quý liên tiếp, cho thấy sự hài lòng của người thuê và sự ổn định trong danh mục đầu tư. Với cơ sở khách hàng đa dạng (10 khách hàng hàng đầu chỉ chiếm 7,8% tiền thuê cơ bản hàng năm) và 75% doanh thu được tạo ra từ người thuê thuê dưới 100.000 foot vuông, EastGroup duy trì dòng thu nhập linh hoạt.
Triển vọng này phù hợp với báo cáo thu nhập Q1 2025 gần đây của công ty, cho thấy hiệu suất mạnh mẽ liên tục với mức tăng 7,1% so với cùng kỳ năm trước về FFO mỗi cổ phiếu lên 2,12 đô la và tỷ lệ lấp đầy vẫn mạnh mẽ ở mức 96,5%. Dự báo của EastGroup cho FFO cả năm từ 8,81 đến 9,01 đô la mỗi cổ phiếu cho thấy sự tự tin liên tục vào mô hình kinh doanh và chiến lược tăng trưởng của công ty.
Bài viết này được tạo và dịch với sự hỗ trợ của AI và đã được biên tập viên xem xét. Để biết thêm thông tin, hãy xem Điều Kiện & Điều Khoản của chúng tôi.
Bài thuyết trình đầy đủ: