NHNN yêu cầu tạm dừng cho vay thanh toán tiền đặt cọc bất động sản
Giới thiệu & Bối cảnh thị trường
Tập đoàn Brixmor Property (NYSE:BRX) đã trình bày bản thuyết trình nhà đầu tư Q2 2025 nhấn mạnh hiệu suất hoạt động mạnh mẽ và các sáng kiến chiến lược đã đưa công ty trở thành chủ đất cho thuê bán lẻ mở hàng đầu tại Hoa Kỳ. Với cổ phiếu giao dịch ở mức 26,81 USD, tăng 0,97% tính đến lần đóng cửa gần nhất, Brixmor tiếp tục thực hiện chiến lược gia tăng giá trị trong phân khúc trung tâm mua sắm có siêu thị làm điểm neo.
Danh mục đầu tư của công ty bao gồm 360 trung tâm mua sắm với tổng diện tích cho thuê (GLA) 64 triệu feet vuông, trong đó 82% tiền thuê cơ bản hàng năm (ABR) đến từ các trung tâm có siêu thị làm điểm neo. Việc tập trung vào bán lẻ thiết yếu đã giúp Brixmor duy trì khả năng phục hồi trong bối cảnh cạnh tranh bán lẻ gay gắt.
Điểm nổi bật trong chuyển đổi danh mục đầu tư
Bản trình bày của Brixmor nhấn mạnh sự chuyển đổi đáng kể trong danh mục đầu tư của công ty trong thập kỷ qua. Kể từ năm 2015, công ty đã chiến lược giảm số lượng bất động sản từ 518 xuống còn 360 đồng thời cải thiện các chỉ số chất lượng trên toàn bộ danh mục.
Như được thể hiện trong so sánh các chỉ số danh mục chính giữa năm 2015 và 2025:
Sự chuyển đổi này đã mang lại những kết quả ấn tượng, bao gồm mức tăng 42% về ABR hiện tại trên mỗi foot vuông, cải thiện tỷ lệ cho thuê cửa hàng nhỏ từ 84,3% lên 91,2%, và tăng trưởng doanh số bán hàng trung bình của siêu thị từ khoảng 555 USD lên 740 USD trên mỗi foot vuông.
Điểm nổi bật về hiệu suất quý
Kết quả Q2 2025 đã thể hiện các chỉ số kỷ lục trên nhiều chỉ tiêu hiệu suất chính. Theo cuộc gọi công bố thu nhập của công ty, Brixmor đã báo cáo Nareit FFO đạt 0,56 USD mỗi cổ phiếu và tăng trưởng NOI cùng kỳ đạt 3,8%, điều này đã thúc đẩy ban lãnh đạo nâng dự báo FFO cả năm lên 2,22-2,25 USD mỗi cổ phiếu.
Slide sau đây nêu bật những thành tựu hoạt động của Brixmor trong Q2 2025:
Đặc biệt đáng chú ý là tỷ lệ cho thuê cửa hàng nhỏ đạt mức cao kỷ lục 91,2%, phù hợp với con số được báo cáo trong cuộc gọi công bố thu nhập. Công ty cũng đạt mức ABR hiện tại cao kỷ lục là 18,07 USD mỗi foot vuông và ABR hợp đồng thuê mới đạt 20 triệu USD.
Động lực cho thuê & Tăng trưởng tương lai
Chiến lược cho thuê của Brixmor đã tạo ra động lực đáng kể, với mức chênh lệch hợp đồng thuê mới đạt 44% và chênh lệch gia hạn đạt 15% trên cơ sở 12 tháng gần nhất. Công ty đã xây dựng một nguồn doanh thu tương lai đáng kể thông qua các hợp đồng thuê đã ký nhưng chưa bắt đầu (SNC).
Như minh họa trong biểu đồ sau đây, Brixmor có 67 triệu USD ABR từ các hợp đồng thuê đã ký nhưng chưa bắt đầu, chiếm 5,8% tổng ABR – cao hơn đáng kể so với mức trung bình của các đối thủ là 3,8%:
Lượng tồn đọng hợp đồng thuê này cung cấp tầm nhìn rõ ràng về tăng trưởng doanh thu trong tương lai, với 41 triệu USD dự kiến sẽ bắt đầu vào năm 2025, 21 triệu USD vào năm 2026, và phần còn lại vào năm 2027 trở đi.
Sáng kiến chiến lược
Chiến lược tạo giá trị của Brixmor tập trung vào việc tái đầu tư sinh lời vào các bất động sản hiện có. Công ty đặt mục tiêu hoàn thành tái đầu tư hàng năm từ 150-200 triệu USD, với lợi nhuận tăng thêm khoảng 9%.
Biểu đồ sau đây cho thấy lịch sử và dự kiến hoàn thành tái đầu tư của Brixmor:
Những khoản tái đầu tư này đã thể hiện kết quả ấn tượng, như minh họa bởi sự chuyển đổi của Trung tâm Vail Ranch:
Dự án 11 triệu USD này mang lại lợi suất NOI 9% đồng thời cải thiện đáng kể cả tỷ lệ lấp đầy tổng thể và cửa hàng nhỏ. Việc tái phát triển đã thu hút các khách thuê chất lượng cao hơn như Burlington, Cava, và Harbor Freight, thay thế các nhà bán lẻ hoạt động kém hiệu quả.
Chiến lược mua lại
Bổ sung cho chương trình tái đầu tư, Brixmor đã theo đuổi các thương vụ mua lại chiến lược để nâng cao danh mục đầu tư. Một ví dụ gần đây đáng chú ý là việc mua lại LaCenterra tại Cinco Ranch ở Houston với giá 223 triệu USD.
Như được thể hiện trong tổng quan về thương vụ mua lại sau đây, bất động sản rộng 409.000 foot vuông này có các khách thuê cao cấp như Trader Joe’s, Athleta, lululemon, và Sephora:
Thương vụ mua lại này phù hợp với chiến lược của Brixmor về việc tập trung các bất động sản ở các thị trường tăng trưởng cao để tận dụng hiệu quả hoạt động và mối quan hệ cho thuê.
Vị thế tài chính
Brixmor duy trì bảng cân đối kế toán vững mạnh với 1,4 tỷ USD thanh khoản sẵn có và tỷ lệ nợ trên EBITDA điều chỉnh là 5,5x, phù hợp với con số được báo cáo trong cuộc gọi công bố thu nhập gần đây. Hồ sơ nợ của công ty có 100% nợ lãi suất cố định với thời hạn đáo hạn bình quân gia quyền là 4,8 năm và lãi suất trung bình là 4,2%.
Biểu đồ sau đây minh họa lịch trình đáo hạn nợ được phân bổ hợp lý của Brixmor:
Sự ổn định tài chính này đã giúp Brixmor tăng cổ tức hàng năm một cách nhất quán, từ 0,86 USD mỗi cổ phiếu vào năm 2021 lên dự kiến 1,15 USD mỗi cổ phiếu vào năm 2025, tăng 34% trong giai đoạn này.
Sáng kiến về môi trường và xã hội
Brixmor đã thiết lập các mục tiêu bền vững môi trường đầy tham vọng, bao gồm đạt trung hòa carbon vào năm 2045 và giảm 50% lượng khí thải nhà kính phạm vi 1 và 2 vào năm 2030.
Các sáng kiến và tiến trình về môi trường của công ty được nêu trong slide sau:
Những nỗ lực này đã giúp Brixmor được công nhận bởi nhiều cơ quan xếp hạng ESG, bao gồm xếp hạng A từ MSCI và xếp hạng Prime về Hiệu suất ESG Doanh nghiệp.
Nhận định tương lai
Nhìn về phía trước, Brixmor dự kiến sẽ vượt trội so với nhóm đối thủ với tăng trưởng NOI cùng kỳ đạt 4,1% vào năm 2025, so với mức trung bình của đối thủ là 3,5%. Tăng trưởng này được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố, bao gồm tăng tiền thuê theo hợp đồng, cơ hội điều chỉnh giá thị trường khi gia hạn hợp đồng thuê, và lợi nhuận từ các khoản tái đầu tư tạo giá trị.
Mặc dù có những trở ngại tiềm ẩn từ sự gián đoạn của khách thuê được đề cập trong cuộc gọi công bố thu nhập, Brixmor dường như đã sẵn sàng tận dụng môi trường bán lẻ hạn chế về nguồn cung. Cách tiếp cận chủ động của công ty trong việc cho thuê lại các không gian có nguy cơ đã dẫn đến khoảng 80% diện tích phá sản được thu hồi gần đây đã được giải quyết với mức chênh lệch vượt quá 40%.
Sự chuyển đổi của Brixmor từ một REIT bán lẻ truyền thống sang một nền tảng tạo giá trị tập trung vào bán lẻ thiết yếu tiếp tục mang lại kết quả tích cực, như được chứng minh bởi tỷ lệ lấp đầy và chỉ số tiền thuê cao kỷ lục trong Q2 2025. Với một danh mục hợp đồng thuê đã ký mạnh mẽ và các cơ hội tái đầu tư liên tục, công ty đã thiết lập một lộ trình rõ ràng cho tăng trưởng bền vững trong những năm tới.
Bài viết này được tạo và dịch với sự hỗ trợ của AI và đã được biên tập viên xem xét. Để biết thêm thông tin, hãy xem Điều Kiện & Điều Khoản của chúng tôi.
Bài thuyết trình đầy đủ: