Bài viết này được dành riêng cho Investing.com
Báo cáo doanh số bán nhà hiện tại của thứ Năm rất đáng chú ý. Một ví dụ cụ thể cho thấy chính xác những gì tôi đã nói gần đây. Tăng trưởng kinh tế không gây ra lạm phát và suy thoái không gây ra giảm phát; vì vậy, mặc dù tôi tiêu cực về triển vọng tăng trưởng kinh tế, tôi không mong đợi điều đó sẽ giúp ích gì cho việc hạ nhiệt vấn đề lạm phát.
Báo cáo doanh số bán nhà hiện tại tuần trước thật đáng thất vọng, xác nhận nỗi sợ hãi chính đáng của các nhà xây dựng và môi giới nhà rằng lãi suất cho vay thế chấp cao hơn và nền kinh tế chậm lại sẽ cản trở doanh số và doanh thu. Bây giờ, bạn biết rằng doanh số bán nhà tăng với tỷ lệ hàng năm đã được điều chỉnh theo mùa là 5,61% so với tháng trước, thấp hơn kỳ vọng và là mức thấp nhất kể từ giai đoạn phong tỏa do đại dịch. Mặc dù đó vẫn là một tỷ lệ tương đối lành mạnh so với thời kỳ trước COVID, nhưng việc tăng lãi suất rõ ràng đang làm chậm tốc độ tăng doanh thu.
Hiệu ứng này là một trong những cách rõ ràng hơn cho thấy lãi suất cao hơn gây ra sự chậm lại trong hoạt động kinh tế và rõ ràng là một kết quả mà Cục Dự trữ Liên bang dự kiến. Làm chậm thị trường nhà ở đang nóng lên hoặc hạ nhiệt lạm phát giá nhà ở, việc đạt được 1 trong 2 mục tiêu thực sự là một kết quả không quá tệ đối với Fed.
Mức tăng giá nhà trong tháng 4 là +4,38% so với tháng trước, giữ nguyên con số so với cùng kỳ là +14,8%. Hiện tại, giá cả trên thị trường nhà ở có tính thời vụ cao, tuy nhiên: tháng 4 năm 2005 và tháng 4 năm 2013 là những năm duy nhất trong thế kỷ này khi mức tăng giá qua từng tháng trong tháng 4 cao hơn. Vào năm 2005, số liệu xuất hiện khi bong bóng nhà đất đang phình to; vào năm 2013 là khi chúng bật lên sau khi bong bóng sụp đổ.
Biểu đồ sau đây của Bloomberg cho thấy những thay đổi theo tháng, trong 5 năm qua. Đường màu xanh lam nhạt ở phía trên là mức tăng trong tháng tư.
Vì vậy, trong khi doanh số bán nhà yếu, giá nhà vẫn tăng rất mạnh. Tất nhiên, giá nhà không thể tiếp tục duy trì tăng ở mức 15-20% mỗi năm.
Nhưng điểm quan trọng là mối liên hệ giữa việc mua bán nhà và giá nhà là không cao. Trong lĩnh vực nhà ở, có ít nhất hai lý do giải thích cho điều này, và một trong số đó được áp dụng cho tất cả thị trường. Lý do đầu tiên, mà tôi đã ám chỉ trong tuần trước, là tác động của việc lãi suất thế chấp cao hơn sẽ chủ yếu đến với những người mua nhạy cảm về giá. Nhưng vấn đề là miễn là mức giá chung tiếp tục tăng nhanh chóng, thì giá danh nghĩa của bất kỳ tài sản cố định nào cũng sẽ tiếp tục tăng.
Mức giá đang thay đổi. Giá nhà tăng 14% so với cùng kỳ khi lạm phát ở mức 8%, tính theo giá trị thực cũng giống như mức tăng 8% khi lạm phát ở mức 2%. Chúng ta nhìn vào mức 14% và ngạc nhiên, nhưng đó là bởi vì chúng ta đang cân nhắc con số này so với "lạm phát 2%". Kể từ năm 1999, giá nhà trung bình đã tăng với tốc độ trung bình khoảng 2,3% mỗi năm so với tỷ lệ lạm phát, bao gồm cả giai đoạn bùng nổ và tàn lụi trong những năm 2000. Tỷ lệ tăng thực tế hiện tại là 6%, mặc dù không bền vững về lâu dài, nhưng dường như không hoàn toàn bất ngờ đối với tôi. Điều cần nhớ là việc cân nhắc giá tăng dựa trên con số “lạm phát 2%” là sai.
Tuy nhiên, chắc chắn rằng doanh số bán hàng — tính theo đơn vị — đang giảm. Fed đang làm chậm thành công nền kinh tế. Và nếu trên thực tế, Chủ tịch Powell nói đúng với lời của mình và Fed sẽ tiếp tục đẩy lãi suất cao hơn và mạo hiểm viễn cảnh hạ cánh cứng, thì một cuộc hạ cánh mà chúng ta sẽ đạt được vẫn tương đối tốt. (Tôi vẫn nghi ngờ rằng Fed sẽ ung dung nếu cổ phiếu tiếp tục giảm và tỷ lệ thất nghiệp bắt đầu tăng, nhưng tôi cũng thừa nhận rằng ở giai đoạn trước tôi đã nghĩ rằng họ sẽ nhượng bộ trong trò chơi kinh tế này).
Lùi lại một bước…
Hãy liên tục nhắc nhở bản thân rằng mức giá đang thay đổi và việc đánh giá mọi thứ dựa trên mốc “lạm phát 2%” sẽ đánh lừa bạn theo thời gian. Như tôi đã chỉ ra trong các bối cảnh khác, mặc dù “lạm phát giá nhà cao nhất” có thể đã qua, nhưng điều đó không có nghĩa là giá nhà sẽ giảm.
Tiền tệ hiện nay có giá trị thấp hơn so với trước khi cuộc khủng hoảng xảy ra, bởi vì nguồn cung quá nhiều. Kể từ năm 2010, cung tiền M2 đã tăng 148%. Giá nhà chỉ tăng 122%.
Biểu đồ dưới đây, tính số liệu từ năm 2010, dường như không cho thấy rằng giá nhà giảm về mặt danh nghĩa — và tôi đã đo lường mức tăng từ gần đáy của bong bóng gần nhất.
(Nguồn: Hiệp hội Môi giới Quốc gia, Cục Dự trữ Liên bang; Tính toán của Enduring Investments)
Biểu đồ cũng rất thú vị vì nó dường như cho thấy một sự biến động tốt về giá nhà vào đúng thời điểm chúng ta có một sự thay đổi tốt trong tăng trưởng cung tiền. Thật là trùng hợp đúng không?
Bạn có thể lặp lại bài tập này cho tất cả các loại tài sản và mục tiêu dùng. Những gì chúng ta đang thấy là doanh số bán căn hộ giảm nhưng giá tiếp tục tăng. Nhìn chung, trong nền kinh tế, chúng ta đang bắt đầu thấy sự sụt giảm trong tăng trưởng doanh số bán hàng - đây là một cách nói khác để nói về tăng trưởng thực - nhưng giá tiếp tục tăng.
Khi chúng tôi nghe các công ty trong các cuộc họp của họ nói về sự thay đổi trong doanh số bán hàng, chúng tôi nghe họ nói về hai điều. Tăng trưởng doanh số bán hàng là sự thay đổi của doanh số bán hàng kết hợp với sự thay đổi của giá của mỗi đơn vị. Đây là hai con số khác nhau và chúng bị ảnh hưởng bởi những thứ khác nhau. Mọi thứ là hoàn toàn nhất quán, nếu mức giá chung đang tăng, thì tốc độ tăng trưởng doanh số giảm trong khi giá trên đơn vị tiếp tục tăng. GDP được đo bằng số đơn vị thực được bán ra.
Tóm lại, đó là lý do tại sao chúng ta rất có thể nhận được sự suy giảm trong GDP thực (hay còn gọi là suy thoái kinh tế) trong khi vẫn thấy lạm phát. Làm tốt lắm, Fed. Như Geddy Lee đã từng hát, đôi khi việc các thiên thần đáp lại những lời cầu nguyện của chúng ta lại là một sự trừng phạt
Điều này không có nghĩa là tất cả các mức giá sẽ tăng với cùng một tốc độ hoặc không có giá nào sẽ tăng đột biến như giai đoạn hậu COVID. Nhưng điều rất quan trọng là phải nhận ra sự khác biệt giữa những thay đổi của giá tương đối (một số tăng nhanh hơn lạm phát tổng thể và một số chậm hơn) và những thay đổi trong mức giá tuyệt đối. Giá sản phẩm khác nhau sẽ tăng giảm đều đặn như những con sóng. Nhưng mức giá chung sẽ là thủy triều. Thủy triều đang dâng lên. Vậy nên hãy di chuyển lâu đài trên cát của bạn đến vị trí cao hơn.
Michael Ashton, đôi khi được gọi là Anh chàng lạm phát, là Quản lý của Enduring Investments, LLC. Ông là người đi tiên phong trong thị trường lạm phát với chuyên môn trong việc bảo vệ tài sản trước sự tấn công của lạm phát kinh tế, điều mà anh ấy thảo luận trên kênh podcast Cents and Sensibility của mình.