Trước khi đi sâu vào phân tích IDC, chúng tôi muốn nói sơ qua về ngành bất động sản khu công nghiệp, là mảng đem lại doanh thu lớn nhất cho IDC.
4 điểm quan trọng của một doanh nghiệp BĐS KCN:
- Tìm quỹ đất “sạch”: Đây là bước khó khăn nhất vì quá trình xin quy hoạch 1/2000, trình Thủ Tướng, đền bù, giải phóng và cho thuê kéo dài ít nhất 8-10 năm và rất tốn kém (trong trường hợp phải đền bù cho dân cư). Chính vì vậy lợi thế về quỹ đất sẽ nghiêng về các doanh nghiệp “gốc” nhà nước có lợi thế về mối quan hệ với doanh nghiệp nhà nước lớn như nhóm Tập đoàn cao su VRG, Sonadezi, Becamex IDC hay Viglacera.
- Xây dựng hạ tầng, san lấp nền, giao thông, thoát nước, cấp điện, cấp nước, xử lý nước thải, cây xanh: đây là bước tương đối dễ dàng nhanh chóng. Chi phí xây dựng hạ tầng thường chiếm 15-30% doanh thu cho thuê, tùy thuộc vào khu vực có nền đất cứng hay mềm, nguồn cung vật liệu xây dựng tại địa phương và nhiều yếu tố khác.
- Tìm khách hàng và cho thuê: Các khu công nghiệp thường thu tiền thuê đất trước 50 năm chính vì vậy khoản mục tiền mặt và doanh thu chưa thực hiện của các doanh nghiệp này rất lớn. Thông thường các KCN trọng điểm gần cảng, kho vận, hạ tầng giao thông tốt sẽ dễ cho thuê và có tỷ lệ lấp đầy trên 90%. Các khu vực xa xôi hơn sẽ có thời gian lấp đầy lâu hơn.
- Vận hành và tái đầu tư: ngoài tiền cho thuê đất trong 50 năm, các doanh nghiệp BĐS khu công nghiệp còn thu được tiền quản lý, cấp điện, cấp nước, xử lý nước thải mỗi tháng. Ngoài ra còn có thể xây dựng khu dân cư xung quanh khu công nghiệp cho cán bộ công nhân viên và đầu tư vào các công ty liên kết có cùng ngành nghề phát triển khu công nghiệp.
Trở lại với IDC, Tổng Công ty IDICO – CTCP (HNX: IDC) tiền thân là Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu Công nghiệp Việt Nam được thành lập ngày 06 tháng 12 năm 2000 theo Quyết định số 26/2000/ QĐ-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng. IDC chuyên đầu tư, phát triển và kinh doanh các khu công nghiệp, khu đô thị, khu dân cư và các công trình công nghiệp và dân dụng khác.
IDC đã và đang đầu tư xây dựng, quản lý và vận hành 9 dự án khu công nghiệp trên cả nước với diện tích khoảng 7.000ha. Bên cạnh đó. IDC đã và đang đầu tư 04 dự án thủy điện với công suất 333MW và tổng mức đầu tư 409 triệu USD. Ngoài ra, IDC đã và đang đầu tư xây dựng quản lý vận hành nhiều dự án trong điểm với tổng mức đầu tư trên 25.000 tỷ đồng như: Quốc lộ 1A đoạn An Sương - An Lạc. QL51, Quốc lộ 2 đoạn Nội Bài - Vĩnh Yên.
Điểm tích cực:
- Khu công nghiệp – mảng kinh doanh chủ đạo của công ty có nhiều tiềm năng nhờ vào quỹ đất lớn với vị trí thuận tiện và pháp lý “sạch”. Với quy mô quỹ đất sạch thương phẩm ước tính khoảng gần 750ha, IDC sẽ có nền tảng vững mạnh để củng cố mảng kinh doanh khu công nghiệp trong ít nhất 5 năm tới.
- Hoạt động tái cấu trúc trong năm 2021 với việc Bộ Xây dựng và Bitexco thoái vốn khỏi công ty giúp IDC đứng trước cơ hội cải tổ doanh nghiệp, định hình lại hoạt động kinh doanh, hướng tới một phát triển vượt bậc hơn trong tương lai. Trên thực tế, IDC đã thực hiện tái cơ cấu hoạt động của công ty theo hình thức công ty mẹ trực tiếp đầu tư thay vì hình thức phi tập trung với nhiều công ty con và công ty liên kết như trước, giúp tinh giản bộ máy, đảm bảo hoạt động hiệu quả hơn. Ngoài ra, công ty cũng có kế hoạch hạn chế hoạt động dàn trải, tập trung vào phát triển khu công nghiệp, mảng kinh doanh mà IDC có lợi thế rõ ràng.
- Các mảng đầu tư và quản lý năng lượng, thu phí BOT tiếp tục hoạt động tốt với lợi nhuận gộp ổn định qua các năm, giúp công ty cải thiện dòng tiền hoạt động.
- Kế hoạch thoái vốn khỏi các công ty con và công ty niêm yết có thể đem lại lợi nhuận đột biến cho IDC trong giai đoạn tới.
Điểm tiêu cực và rủi ro:
- Các câu chuyện về tiềm năng của IDC là khá hấp dẫn, tuy nhiên, mọi thứ vẫn ở giai đoạn bắt đầu. Kết quả kinh doanh của IDC trong năm nay chưa có sự tăng trưởng rõ rệt và chưa phản ánh được những tiềm năng vốn có của doanh nghiệp. Rủi ro có thể xảy ra cho nhà đầu tư khi công ty thực hiện tái cơ cấu không thành công và không khai thác được hết những tiềm năng sẵn có.
- Các công ty con và công ty liên kết hoạt động kém hiệu quả. IDC sở hữu 4 công ty thủy điện và 4 công ty xây dựng.
- Chi phí đền bù giải tỏa tăng. Giá đất tại Long An và Thái Bình tăng có khả năng ảnh hưởng đến chi phí đền bù phần còn lại của KCN Hựu Thạnh là 40 ha và Cầu Nghìn 142 ha.
- Pha loãng cổ phiếu. Trong đó, IDC dự kiến sẽ phát hành cổ phiếu trong năm 2021 với tỷ lệ 2:1 với giá 15.000 đồng/CP.
Phân tích chỉ số tài chính:
Các chỉ số tài chính của IDC cũng phản ánh rõ vấn đề nội tại của doanh nghiệp. Mặc dù EPS đã tăng trưởng 26% trong quý 2/2021 - cao hơn mức trung vị của ngành, tuy nhiên chỉ số EPS chỉ đạt mức xấp xỉ 1700 đồng/cổ phiếu - thấp hơn so với nhiều doanh nghiệp cùng lĩnh vực kinh doanh. Chỉ số EPS thấp đồng thời kéo chỉ P/E đến ngưỡng báo động - cao hơn xấp xỉ 40% so với mức trung vị của ngành.
Tuy nhiên, các chỉ số tài chính khác của IDC đều có hiệu suất tương đương hoặc tốt hơn so với mức trung vị của ngành. Mặc dù doanh thu trong Quý 2/2021 tăng 19% so với cùng kỳ, doanh thu từ KQKD và sau thuế đều tăng đột biến so với cùng kỳ, với mức tăng lần lượt là 204% và 178% so với cùng kỳ năm trước.
Với lợi thế quỹ đất lớn, có vị trị thuận lợi và đã hoàn thiện thủ tục pháp lý, đồng thời thói quen ghi nhận doanh thu của các doanh nghiệp Bất động sản thường được thực hiện vào cuối năm, IDC có khả năng cải thiện lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu trong năm nay.