Doanh thu ghi nhận 2021 CTCP Đầu tư Nam Long (HOSE:NLG) chủ yếu đến từ dự án Akari

Kết quả kinh doanh năm 2020 và dự phóng năm 2021

• KQKD năm 2020: Doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế (LNST) lần lượt đạt 2.217 tỷ đồng (-12,9% YoY) và 850 tỷ đồng (-15,6% YoY), lợi nhuận gộp và EPS lần lượt đạt 671 tỷ đồng (-37,1% YoY) và 3.078 đồng/cp (-31,3% YoY). Trong cơ cấu doanh thu, phân khúc đất nền & căn hộ đạt 880 tỷ đồng (-55% YoY), trong khi đó phân khúc dịch vụ xây dựng đạt 702 tỷ đồng (+64% YoY), và phân khúc cung cấp dịch vụ đạt 658 tỷ đồng (+398% YoY).
• KQKD Q1/2021: Doanh thu thuần và LNST lần lượt đạt 235 tỷ đồng (-43,5% YoY) và 366 tỷ đồng (+212% YoY). Lợi nhuận Quý 1 tăng đột biến đến từ khoản thu nhập đánh giá lại chênh lệch giá mua và giá thị trường của dự án Izumi City khi NLG (HM:NLG) tăng tỷ lệ sở hữu từ 35,1% lên 65,1%.
• Dự phóng 2021: Chúng tôi dự kiến dự án Akari được bàn giao và ghi nhận doanh thu vào Quý 3/2021, số căn bàn giao GĐ1 khoảng 1.479 căn. Với giá bán từ30–36 triệu đồng/m2, chúng tôi dự kiến NLG ghi nhận doanh thu từ Akari khoảng 4.215 –4.479 tỷ đồng. Dự kiến doanh thu ghi nhận của NLG trong năm 2021 chủ yếu đến từ dự án Akari.
• Tăng vốn phục vụ cho việc mở rộng quy mô: Việc tăng vốn nằm trong lột trình, đáp ứng nhu cầu tăng trưởng và phục vụ cho các hoạt động đầu tư và M&A trong tương lai của NLG

Rủi ro đầu tư

• Dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp có thể ảnh hưởng đến tiến độ bán hàng, phát triển dự án

Các chỉsốchính

Định giá và khuyến nghị

• Dự án Mizuki GĐ2: Dự kiến mở bán vào Q2/2021, khoảng 750 căn hộ. Nâng dự phóng giá bán bình quân lên mức 36–40 triệu đồng/m2cho 3 Block MP6, MP7, MP8, tăng 40%–50% so với giá mở bán GĐ1 vào 2017.
• Dự án Akari GĐ2: Dự kiến mở bán vào Q2/2022, khoảng 1.723 căn hộ. Nâng dự phóng giá bán bình quân lên mức 38–40 triệu đồng/m2 , tăng 15%–20% so với giá mở bán GĐ1 vào 2020.
• Dự án Waterpoint – GĐ1: Sau khi mở bán thành công hơn 200/300 căn của phân khu Aquaria 2 vào T4/2021, kỳ vọng NLG sẽ hoàn thành bán hàng 100 căn còn lại trong năm nay.
• Theo quan điểm trong Báo cáo ngành Bất động sản nhà ở (Khởi đầu một chu kỳ mới– 22/12/2020), dự kiến giá bất động sản đã hoàn thành một chu kỳ và thiết lập mặt bằng giá mới. Vì vậy, chiến lược bán hàng theo từng giai đoạn giúp NLG đưa nguồn cung sản phẩm sát với giá thị trường, tối ưu hóa lợi nhuận, và đặc biệt hiệu quả trong giai đoạn thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng.
• Đặc biệt, NLG vừa tăng tỷ lệ sở hữu lên 65,1% cổ phần tại Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai (Izumi City), với quy mô 170 ha, ước tính xấp xỉ 7.000 sản phẩm. Nhờ lợi thế vị trí đắc địa và xu hướng phát triển dự án theo khu đô thị của các nhà phát triển bất động sản trong thời gian vừa qua, chúng tôi kỳ vọng đây là dự án trọng điểm mang về dòng tiền lớn cho NLG trong giai đoạn 2021-2025.

Bảng 1: Định giá theo phương pháp RNAV

Bảng 1 - Định giá theo phương pháp RNAV

Bảng 1 - Định giá theo phương pháp RNAV

Kết quả kinh doanh năm 2020 và dự phóng năm 2021

1. Kết quả kinh doanh năm 2020

Cho năm 2020: Doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế (LNST) lần lượt đạt 2.217 tỷ đồng (-12,9% YoY) và 850 tỷ đồng (-15,6% YoY), lợi nhuận gộp và EPS lần lượt đạt 671 tỷ đồng (-37,1% YoY) và 3.078 đồng/cp (-31,3% YoY). Trong cơ cấu doanh thu, phân khúc đất nền&căn hộ đạt 880 tỷ đồng (-55% YoY), trong khi đó phân khúc dịch vụ xây dựng đạt 702 tỷ đồng (+64% YoY), và phân khúc cung cấp dịch vụ đạt 658 tỷ đồng (+398% YoY). Như vậy, NLG đã hoàn thành các chỉ tiêu đặt ra tại AGM (HM:AGM) 2020: Doanh thu thuần đạt 145%, Lợi nhuận sau thuế đạt 103% so với kế hoạch. Trong đó, nguồn thu đến từ 2 dự án Mizuki và Waterpoint chiếm 59,7% thông qua các hình thức cung cấp dịch vụ tổng thầu và các dịch vụ khác.

Cơ cấu doanh số theo sản phẩm

Đáng chú ý, trong năm công ty đã mua 70% cổ phần của Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai (Izumi City) với giá trị chuyển nhượng là 2.313 tỷ đồng, sau đó bán lại 34,9% cổ phần của Izumi City cho Portville Pte.Ltd và ghi nhận khoản thu tài chính ròng 589 tỷ đồng. Đến Quý 1/2021, công ty đã mua lại 30% cổ phần của Izumi City, nâng tỷ lệ sở hữu lên 65,1%.

Dự phóng tăng trưởng, lợi nhuận & EPS

2. Dự phóng năm 2021

Dự án Akari sẽ được bàn giao và ghi nhận doanh thu vào Quý 3/2021, số căn bàn giao GĐ1 khoảng 1.479 căn. Với giá bán từ 30 – 36 triệu đồng/m2, dự kiến NLG ghi nhận doanh thu từ Akari khoảng 4.215 – 4.479 tỷ đồng. Dự kiến doanh thu ghi nhận của NLG trong năm 2021 chủ yếu đến từ dự án Akari.

Đối với dự án từ các công ty liên doanh: NLG góp vốn từ 35%–50% vốn và không ghi nhận doanh thu từ các dự án này, thay vào đó ghi nhận lợi nhuận dưới dạng công ty liên doanh, liên kết.

• Mizuki: sau giai đoạn 1 mở bán thành công với hơn 1.479 căn hộ dòng Flora, dự kiến NLG tiếp tục triển khai GĐ2 trong Quý 2/2021 với 3 Block MP6, MP7, MP8, tổng số căn hộ khoảng 750 căn.
• Waterpoint: Tiếp tục mở bán phân khu Rivera 2 và Aquaria 2 trong Quý 2/2021

Bảng 2: Quỹ đất đang triển khai

Bảng 2 - Quỹ đất đang triển khai

Bảng 2 - Quỹ đất đang triển khai

3. Tăng vốn phục vụ cho việc mở rộng quy mô

Cho năm 2021, dự phóng vốn điều lệ của NLG sẽ tăng thêm 9 ,4 triệu cổ phiếu, cụ thể:

Bảng 3: Số lượng cổ phiếu phát hành thêm

Số lượng cổ phiếu phát hành thêm

Việc tăng vốn nằm trong lộ trình, đáp ứng nhu cầu tăng trưởng, và phục vụ cho các hoạt động đầu tư và M&A trong tương lai của NLG. Bên cạnh đó, vốn điều lệ dày hơn sẽ tạo thêm dư địa cho hoạt động huy động vốn vay tài trợ cho phát triển dự án. NLG còn nhiều dư địa tăng vốn vay với tỷ lệ Nợ vay/VCSH hiện tại (2020: 37%) vẫn còn thấp. Chúng tôi dự phóng xấp xỉ 1.000 tỷ đồng nợ vay tăng thêm trong 2021 cho NLG.

Xem thêm tại đây