Từ năm ngoái đến nay, lãi suất đã tăng chóng mặt trên toàn thế giới, tạo ra cú sốc càn quét thị trường nhà đất toàn cầu.
Thị trường bất động sản Mỹ - nơi phổ biến nhất là các khoản vay thế chấp kỳ hạn 30 năm – gần như đã bị đóng băng. Chủ nhà không muốn bán vì đang tận hưởng lãi suất thấp đã được chốt trước đó, trong khi người mua cạn tiền. Từ những thị trường từng bùng nổ như New Zealand và Canada cho tới những nơi như Anh và Hàn Quốc, áp lực ngày càng gia tăng.
Lãi suất vay thế chấp 30 năm ở Mỹ hiện vào khoảng 7,4% và được dự báo ở quanh mức 5,5% trong thập kỷ tới – cao gấp đôi so với con số 2,65% ở thời điểm đầu năm 2021.
| Ở nhiều nơi, lãi suất thế chấp tăng rất mạnh và lập kỷ lục trong nhiều năm. Nguồn: Bloomberg. |
Tương lai kinh tế thế giới đang rất bấp bênh. Cuộc chiến ở Trung Đông và những rắc rối của kinh tế Trung Quốc đe dọa đẩy kinh tế toàn cầu suy thoái sâu hơn nữa. Nếu điều đó xảy ra, lực cầu sẽ giảm rõ rệt và đẩy giá nhà đi xuống. Khủng hoảng bất động sản có thể lan rộng thành khủng hoảng tài chính.
Dù cho lạm phát hạ nhiệt và nhiều nước đang giảm dần mức độ thắt chặt chính sách tiền tệ, người tiêu dùng đang bắt đầu nhận ra chi phí đi vay sẽ không bao giờ quay trở lại mức thấp như thời kỳ 15 năm trước khủng hoảng tài chính.
Ban đầu, sau khi lãi suất bất ngờ tăng vọt, đa số mọi người nghĩ rằng họ có thể gắng gượng trong 1 thời gian hoặc chờ đợi thời gian này qua đi để tái tài trợ ở mức lãi suất thấp hơn. Nhưng giờ đây họ nhận ra lãi suất sẽ cao hơn trong thời gian dài hơn, có thể là nhiều năm.
Thị trường đồng loạt đóng băng
| Những căn nhà ở New Zealand. Nguồn: Bloomberg. |
Đọc thêm: Giá nhà ở Trung Quốc giảm sốc để thu hút người mua: Có căn giảm 60.000 USD sau 1 đêm, tặng thêm đủ thứ
New Zealand từng là thị trường bùng nổ mạnh nhất thế giới, với giá nhà tăng gần 30% chỉ trong năm 2021. Khoảng 25% khoản vay thế chấp ở thời điểm hiện tại được bắt đầu từ năm đó, và 20% trong số này là những người mua nhà lần đầu.
Lãi suất vay thế chấp ở New Zealand thường được cố định trong 3 năm đầu. Như vậy sang năm, tức đầu năm 2024, sẽ có rất nhiều người gặp khó khăn vì lãi suất tăng.
Aaron Rubin là 1 trường hợp như vậy. Năm 2021, anh vay 1 triệu đôla New Zealand (khoảng 603.000 USD) để mua 1 căn nhà có 4 phòng ngủ. 8 năm trước, hai vợ chồng anh đã quyết định chuyển từ Mỹ sang New Zealand với hi vọng 1 căn nhà ở thành phố ven biển Nelson sẽ mang đến 1 cuộc sống ổn định.
Thời gian đầu, họ chỉ phải trả khoảng 4.000 đôla NZD mỗi tháng. Giờ đây con số đã tăng lên 6.400 NZD. Với gánh nặng mới, gia đình đã phải cắt giảm nhiều khoản, không còn có thể về Mỹ thăm gia đình thường xuyên như trước.
Tuy nhiên Rubin vẫn cảm thấy may mắn vì tình hình của anh chưa đến nỗi quá tệ vì còn xoay xở được. Anh đã chứng kiến nhiều người khác phải chịu áp lực lớn hơn rất nhiều.
Giấc mơ vụn vỡ
| Những tòa chung cư ở Hàn Quốc. Ảnh: Bloomberg. |
Lãi suất tăng khiến tình hình đảo ngược trong nháy mắt. Đầu tư vào 1 căn hộ chung cư ở Toronto, nhà đầu tư sẽ thu về lợi suất 3,9% sau khi trừ các chi phí, thấp hơn mức 5% nếu đầu tư vào trái phiếu chính phủ.
Robert Kavcic, chuyên gia kinh tế đang làm việc tại Bank of Montreal, nhận xét: “Bạn sẽ không thể lặp lại câu chuyện của 20 năm trước. Sẽ có cả 1 thế hệ nhà đầu tư học được những bài học đắt giá, thậm chí khá đau khổ”.
Những nhà đầu tư mua theo tiến độ, trả một phần tiền trước khi nhà xây xong, vẫn là bộ phận mang lại nguồn tiền lớn cho các nhà phát triển bất động sản. Do đó, khi lực mua của nhóm này sụt giảm mạnh, hàng chục nghìn căn hộ ở Toronto đã bị tạm ngừng xây dựng vì cạn tiền.
Tình trạng tương tự đang xảy ra ở châu Âu. Tại Đức, số giấy phép cấp cho dự án mới đã giảm hơn 27% trong nửa đầu năm. Ở Pháp ghi nhận mức giảm 28%. Thị trường bất động sản Thụy Điển đang ở trong giai đoạn tồi tệ nhất kể từ cuộc khủng hoảng trong những năm 1990.
Tại châu Á, tình hình không khả quan hơn. Hàn Quốc hiện đang có tỷ lệ nợ hộ gia đình bằng 157% GDP, cao nhất trong nhóm các nước phát triển. Trong đó gần 800 tỷ USD nằm ở “jeonse” – hình thức thuê nhà chỉ có ở xứ sở kim chi.
Theo hình thức này, chủ nhà cho thuê sẽ thu một khoản tiền đặt cọc gọi là jeonse, tương đương 50 - 90% giá trị bất động sản khi bắt đầu cho thuê. Trong thời hạn cho thuê (thường kéo dài trong 2 năm), người thuê nhà không phải trả tiền thuê trong khi chủ nhà thu lợi nhuận bằng cách đầu tư tiền, thường để mua hoặc xây thêm căn hộ mới. Chủ nhà sẽ hoàn trả tiền đặt cọc khi hợp đồng thuê hết hạn.
Khi lãi suất tăng như hiện nay, chính sách này trở nên kém hấp dẫn hơn so với việc trả tiền thuê nhà theo tháng. Cùng với giá nhà giảm, nhiều chủ nhà gặp khó khăn tài chính và không thể trả lại tiền cho người thuê nhà.
Theo dữ liệu từ Tòa án tối cao Hàn Quốc, số vụ kiện do người thuê kiện chủ nhà vì tiền đặt cọc không được trả lại lên tới 19.200 vụ trong nửa đầu năm 2023, tăng 60% so với cả năm 2022.
>> Quá ế ẩm, nhà phát triển bất động sản lớn nhất Hồng Kông giảm giá "kịch sàn", chỉ 35 triệu đồng/m2
