Tồn kho bất động sản tiếp tục tăng cao

Vietstock - Tồn kho bất động sản tiếp tục tăng cao

Theo VietstockFinance, khi xét 115 doanh nghiệp bất động sản trên sàn, giá trị hàng tồn kho tại thời điểm 30/6/2024 ghi nhận hơn 396.8 ngàn tỷ đồng, tăng hơn 12.8 ngàn tỷ đồng (3%) so với đầu năm.

Còn xét quy mô tất cả doanh nghiệp trên thị trường, Bộ Xây dựng cho biết, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trên cả nước trong quý 2/2024 khoảng 17,105 căn, nền (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền), trong đó: chung cư có 2,999 căn; nhà ở riêng lẻ có 7,045 căn; đất nền có 7,061 nền. Theo đó, có thể thấy tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc nhà ở riêng lẻ và đất nền.

Quý 4/2023, lượng tồn kho vào khoảng 16,315 sản phẩm (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền), trong đó: chung cư 2,826 căn; nhà ở riêng lẻ 5,173 căn; đất nền 8,316 nền; vẫn chủ yếu là nhà ở riêng lẻ và đất nền.

Như vậy, số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy lượng sản phẩm hàng tồn kho trên thị trường cả nước tăng gần 5% sau 6 tháng.

Novaland (HM:NVL) tiếp tục dẫn đầu về lượng hàng tồn kho

Doanh nghiệp có giá trị tồn kho lớn nhất ngành là CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (HOSE: NVL) với giá trị hơn 142 ngàn tỷ đồng, tăng hơn 2% so với đầu năm và chiếm gần 36% tổng tồn kho các doanh nghiệp trong thống kê (trên HOSE, HNX, UPCoM). Trong đó, giá trị tồn kho bất động sản đã xây dựng hoàn thành gần 8.4 ngàn tỷ đồng, phần lớn là đang xây dựng với gần 134 tỷ đồng.

Giá trị hàng tồn kho NVL gấp hơn 2.5 lần so với doanh nghiệp xếp thứ hai là VHM (56.3 ngàn tỷ đồng). Phần lớn là bất động sản đang xây dựng với hơn 48.6 ngàn tỷ đồng (giảm hơn 5%), gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, giá mua các công ty con được phân bổ tại các dự án khu đô thị Vinhomes (HM:VHM) Ocean Park 2 và 3, Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, cùng một số dự án khác.

Ở mảng KCN, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (HOSE: BCM (HM:BCM)) tiếp tục dẫn đầu với giá trị tồn kho hơn 20.6 ngàn tỷ đồng (tăng hơn 4%), đa phần là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí phải trả để có được quyền sử dụng đất, chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và các chi phí khác với gần 18.3 ngàn tỷ đồng.

Theo Công ty Chứng khoán VPBank (HM:VPB) (VPBankS), tính tới hết năm 2023, BCM sở hữu 350ha đất KCN còn lại tại 6 dự án KCN hiện hữu, hầu hết KCN này đang dần hết diện tích cho thuê với tỷ lệ lấp đầy duy trì trên 90%. VPBankS đánh giá BCM hiện có tiến độ bàn giao đất tương đối chậm hơn so với dự kiến, chủ yếu do những vấn đề liên quan đền bù đất, bất chấp nhu cầu đất KCN vẫn cao tại tỉnh Bình Dương.

13% doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho chiếm hơn một nửa tài sản

Có 15/115 doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho chiếm hơn 50% tổng tài sản, với sự góp mặt 5 ông lớn như NVL, CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HOSE: HM:KDH), CTCP Đầu tư Nam Long (HOSE: NLG (HM:NLG)), CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR (HM:PDR)) và CTCP Quốc Cường Gia Lai (HOSE: HM:QCG).

KDH là doanh nghiệp đáng chú ý nhất khi giá trị tồn kho tăng đến 14% sau 6 tháng lên gần 21.5 ngàn tỷ đồng. Theo Công ty, giá trị xây dựng dở dang tại dự án khu nhà ở phường Bình Trưng Đông quy mô 5.8ha (Bình Trưng Đông 1) tăng hơn 1 ngàn tỷ đồng so với đầu năm, lên gần 4.2 ngàn tỷ đồng. Giá trị tại khu dân cư Bình Hưng 11A cũng tăng hơn 900 tỷ đồng, lên hơn 1.5 ngàn tỷ đồng.

Giá trị tồn kho của NLG tăng 10%, lên gần 19.2 ngàn tỷ đồng, chủ yếu đến từ giá trị dở dang của dự án Izumi (gần 8.7 ngàn tỷ đồng), Waterpoint giai đoạn 1 (hơn 3.8 ngàn tỷ đồng) và giai đoạn 2 (hơn 2 ngàn tỷ đồng), Akari (hơn 2.4 ngàn tỷ đồng).

Vinhomes (HOSE: VHM) và BCM có tỷ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản lần lượt 11% và 38%.

Nhiều doanh nghiệp lớn giảm tồn kho

Xét về mức tăng, CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản HUDLAND (HNX: HLD) dẫn đầu khi lượng tồn kho cuối tháng 6 gấp 5 lần đầu năm, đạt gần 1.9 ngàn tỷ đồng.

Phần chênh lệch chủ yếu từ chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang của dự án khu dân cư mới Thôn Phủ, xã Thái Học và thôn Nhuận Đông xã Bình Minh, thuộc huyện Bình Giang, tỉnh Hải Dương (gọi tắt là dự án Bình Giang – Hải Dương) đã tăng từ gần 313 tỷ đồng lên hơn 1,796 tỷ đồng. Hơn 1.4 ngàn tỷ đồng tăng thêm là số tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ khác mà HLD đã nộp cho Cục thuế tỉnh Hải Dương trong 6 tháng đầu năm 2024.

Xếp sau HLD là CTCP Thống Nhất (HNX: BAX) khi giá trị hàng tồn kho gấp hơn 4 lần đầu năm, với 58 tỷ đồng vào cuối quý 2. Công ty cho biết tại thời điểm 30/6/2024, toàn bộ hàng tồn kho là chi phí thành phẩm bất động sản của: 1 căn cửa hàng thương mại dịch vụ, 11 căn nhà ở thương mại, 36 căn nhà ở xã hội và trường mầm non với tổng diện tích 12,665m2 thuộc dự án phát triển nhà ở khu trung tâm dịch vụ KCN Bàu Xéo.

Ở chiều ngược lại, CTCP Vincom Retail (HOSE: HM:VRE) là doanh nghiệp dẫn đầu nhóm có hàng tồn kho giảm mạnh nhất 64%, về 229 tỷ đồng, chủ yếu là chi phí xây dựng và phát triển các hạng mục nhà phố thương mại để bán.

Ngoài tồn kho, lượng tiền nắm giữ và chi phí xây dựng cơ bản dở dang của VRE cũng giảm lần lượt 78% và 24%, còn hơn 1.1 ngàn tỷ đồng và hơn 782 tỷ đồng. Trong đó, chi phí xây dựng cơ bản giảm chủ yếu do không còn ghi nhận gần 284 tỷ đồng từ Vincom Plaza Điện Biên Phủ sau khi dự án được đưa vào khai thác.

Một doanh nghiệp lớn khác cũng ghi nhận giảm tồn kho là CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (HOSE: AGG (HM:AGG)) khi giảm 46%, về gần 1.1 ngàn tỷ đồng. Trong đó, giá trị bất động sản dở dang của dự án Westgate (Bình Chánh) giảm từ gần 1.4 ngàn tỷ đồng xuống còn 517 tỷ đồng.

Westgate có quy mô 3.1ha với hơn 2,000 căn hộ, shophouse đã bàn giao cho khách hàng từ năm 2023. Trên website dự án vào đầu tháng 6/2024, Westgate cho biết, đã đóng góp 90% vào kế hoạch doanh thu của AGG trong năm 2023, tương đương 3,531 tỷ đồng.

Hà Lễ