Thận trọng khi bỏ quy định về định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Vietstock - Thận trọng khi bỏ quy định về định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Dự thảo luật đất đai sửa đổi đã có những điều chỉnh rất lớn liên quan đến nội dung về giá đất.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang thu hút sự chú ý đặc biệt khi đưa ra nhiều thay đổi đáng kể liên quan đến quy định về định giá đất – một trong những nội dung cốt lõi tại các Điều 158 đến 162 của Luật Đất đai năm 2024. 

Trong đó, hai điểm nổi bật là việc điều chỉnh nguyên tắc định giá đất theo hướng giảm vai trò của yếu tố thị trường và đề xuất bãi bỏ cơ chế giá đất cụ thể. Những điều chỉnh này đang đặt ra không ít băn khoăn về định hướng điều hành và quản lý đất đai trong thời gian tới.

Vì sao bỏ quy định về định giá đất theo nguyên tắc thị trường?

Cụ thể, Dự thảo luật đất đai sửa đổi bãi bỏ quy định về định giá đất theo nguyên tắc thị trường; những yêu cầu về tính công khai, minh bạch, khách quan, trung thực và độc lập không còn được ghi nhận; sự hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất được thay thế bởi sự phù hợp giữa yêu cầu quản lý nhà nước và tình hình thức tế của địa phương.

Với 4 nguyên tắc tại Dự thảo cho thấy sự bao trùm của yếu tố hành chính trong định giá đất; như vậy, có hay không chúng ta đang đánh đồng nguyên tắc định giá đất với nguyên tắc Nhà nước quyết định giá đất.

Việc Nhà nước quyết định giá đất ở thị trường sơ cấp và quyết định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đã được thiết lập ngay từ khi quy định về giá đất trong thời kỳ Luật Đất đai năm 1993.

Chúng ta cần lưu ý những nguyên tắc này áp dụng chung trong hoạt động định giá đất chứ không chỉ khi Nhà nước quyết định giá đất; đồng thời việc xây dựng nguyên tắc định giá đất để bảo đảm thể hiện đúng bản chất giá trị của thửa đất/khu đất, đặc điểm vốn có của giá đất và kiểm soát sự áp đặt ý chí chủ quan trong định giá đất.

Vì vậy, những nguyên tắc trong dự thảo cần được xem xét thận trọng, bảo đảm mục tiêu của nguyên tắc và góp phần nâng cao tính chuyên nghiệp trong định giá đất.

Sự áp đặt ý chí chủ quan, bỏ qua yếu tố từ thị trường sẽ không phản ánh được bản chất và tính khách quan trong định giá đất. Vấn đề cốt lõi là chúng ta phải hoàn thiện cơ chế quản lý và điều tiết hiệu quả thị trường chứ không lẫn tránh, loại bỏ tác động của thị trường đến quá trình định giá đất.

Thay thế cơ chế giá đất cụ thể

Điểm thay đổi lớn tiếp theo là việc Dự thảo đề xuất thay thế cơ chế giá đất cụ thể bằng việc sử dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh. Theo đó, khi Nhà nước thu hồi đất, giá đất để tính tiền bồi thường sẽ căn cứ vào bảng giá đất đã được điều chỉnh chứ không định giá riêng cho từng trường hợp như trước.

Việc sử dụng bảng giá có hệ số điều chỉnh sẽ tạo những thuận lợi, nhanh chóng khi áp dụng giá đất trong bối cảnh hiện nay, giảm rủi ro sai phạm, kéo dài thời gian định giá đất cụ thể. Tuy nhiên, việc sử dụng giá đất cụ thể từ Luật Đất đai năm 2013 đến nay có những ưu điểm nổi bật như: tính cá biệt cao cho các trường hợp áp dụng, định giá dựa trên cơ sở dữ liệu thị trường ở từng thời điểm xác định, điều tiết lợi ích các bên liên quan một cách cụ thể trong từng trường hợp...

Vấn đề khó khăn, bất cập thời gian qua khi định giá đất cụ thể là chủ thể định giá chưa thể hiện được tính chuyên nghiệp, các tổ chức tư vấn định giá đất chưa hoạt động hiệu quả. Vì vậy, cần nghiên cứu thiết lập mô hình của hệ thống định giá đất độc lập đã từng được chỉ đạo tại Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31-10-2012.

Chúng tôi cho rằng cần xác định đúng trọng tâm của bất cập, không chỉ vì sự thuận tiện, những khó khăn mà bỏ qua tính khoa học, chuyên nghiệp trong định giá đất. Việc áp dụng rộng khắp Bảng giá đất với hệ số điều chỉnh là tương tự thời kỳ Luật Đất đai năm 2003 và khi đó giải pháp về giá đất cụ thể đã ra đời tại Luật Đất đai 2013, cần được đánh giá cụ thể có hay không những bất cập cũ sẽ tái hiện, là một bước thụt lùi khi bãi bỏ giá đất cụ thể.

TS Châu Hoàng Thân Trưởng bộ môn Luật Hành chính, Khoa Luật, Đại học Cần Thơ