Hai mặt của siết tín dụng bất động sản

Vietstock - Hai mặt của siết tín dụng bất động sản

Các chuyên gia cho rằng siết tín dụng bất động sản là giải pháp trước mắt nhằm chặn đà sốt đất, tuy nhiên không thể cào bằng mà phải siết đúng đối tượng mới thực sự hiệu quả.

Sau khi tích cóp được 750 triệu đồng, anh Trọng (TP Thuận An, tỉnh Bình Dương) liên hệ một số ngân hàng để dò hỏi gói vay mua nhà.

Tuy nhiên, trong khi một số nơi từ chối thẳng thừng với lý do "chỉ đạo ở trên", số khác chia sẻ thực tế quá trình thẩm định, giải ngân sẽ kéo dài, thậm chí lãi suất có thể chênh thêm vài phần trăm so với trước do nhu cầu vay tăng cục bộ ở những ngân hàng này.

"Giờ gần 40 tuổi, thu nhập hai vợ chồng ổn định hơn chúng tôi mới dám nghĩ đến chuyện mua nhà, nhưng cả tháng nay vẫn chưa tìm được chỗ vay, gia đình hai bên cũng không dư dả gì để hỗ trợ...", anh Trọng tâm sự.

"Câu hỏi quan trọng là siết như thế nào và siết ai"

Trao đổi với chúng tôi, Tiến sĩ Đặng Chính Thắng, người có hàng chục năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, cho rằng động thái siết tín dụng này có 2 mặt.

Đối với những cá nhân lợi dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng để mua nhiều bất động sản, thậm chí thổi giá làm lũng đoạn thị trường trong khi không khai thác, tạo ra giá trị cho tài sản, việc ngân hàng ngừng cho vay là cần thiết nhằm ổn định thị trường.

Tuy nhiên, nếu cào bằng mọi đối tượng để siết tín dụng một cách cực đoan thì sẽ tước đi cơ hội của những người có nhu cầu mua nhà, mua đất để ở hoặc đầu tư kinh doanh nhưng chưa đủ tiền, dù họ đảm bảo được dòng tiền để trả góp hàng tháng. Vài năm sau khi họ tự xoay xở được đủ tiền, giá nhà đã tăng lên, họ lại càng không thể mua được nữa.

"Dù để ở hay đầu tư, tín dụng BĐS vẫn là nhu cầu chính đáng, không chỉ với người dân thành phố mà còn với những người đang chuyển dịch tới các đô thị, đặc biệt trong điều kiện tỉ lệ sở hữu nhà ở Việt Nam còn rất thấp. Siết tín dụng bất động sản dù đúng nhưng câu hỏi quan trọng hơn là siết như thế nào và siết ai. Nếu không cẩn trọng, chúng ta sẽ phải chứng kiến những hệ lụy rất khó kiểm soát", Tiến sĩ Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế tài chính, nhìn nhận.

Theo TS Vũ Đình Ánh, trong khi nhu cầu sở hữu bất động sản tăng cao, nguồn cung những năm qua lại quá khan hiếm, đặc biệt thị trường sơ cấp chủ yếu đang là căn hộ cao cấp.

"Nguồn vốn cho bất động sản hiện khá đơn điệu, doanh nghiệp đa số trông chờ vào tín dụng. Khi không giải quyết được nguồn vốn tín dụng, họ buộc phải điều chỉnh lượng cung dự án. Hệ quả, thị trường thiếu cung, tức là ta đang đi ngược với chiến lược cải thiện điều kiện sống cho người lao động, tăng diện tích nhà ở bình quân đầu người của Việt Nam", ông phân tích và khẳng định nên "siết đúng người, đúng dự án".

Cùng chung quan điểm này, Giáo sư, Tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng điều đầu tiên cần làm trong bối cảnh này là rà soát lại tất cả dự án: Dự án nào có khả năng hoàn thành nhanh hoặc đã hoàn thành thì không siết; dự án nào chưa triển khai hoặc còn dở dang, chưa đủ điều kiện cấp cung trong thời gian ngắn thì nên siết lại.

"Hàng loạt dự án đã phải 'nằm im' vì vướng cơ chế, không được phê duyệt, nay còn bị cắt tín dụng thì dù được phê duyệt cũng không thể triển khai.

Điều lo ngại là từ sốt đất dẫn đến khủng hoảng tài chính, do đó chúng ta buộc phải xem xét đến biện pháp siết tín dụng bất động sản, nhưng phải siết như thế nào cho phù hợp thực tế, không cực đoan, không cào bằng", GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Theo TS Vũ Đình Ánh, nếu thay đổi cách tiếp cận theo hướng này, tổng khoản tín dụng cho vay sẽ không đổi nhưng cơ cấu thay đổi theo hướng có lợi cho người dân và thị trường. Điều này là cần thiết bởi bất động sản là đầu tàu của nền kinh tế và càng cần được thúc đẩy trong bối cảnh nền kinh tế cần phục hồi mạnh mẽ sau đại dịch.

Cần giải pháp dài hạn

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, siết tín dụng vẫn chỉ là giải pháp tức thời, không thể giải quyết triệt để tình trạng sốt đất và rủi ro của hệ thống tài chính.

"Không thể vì không quản lý được mà cắt luôn nguồn vốn chủ lực của người dân và doanh nghiệp. Có thể duyệt hạn mức tín dụng thấp hơn hay đánh thuế bất động sản thứ 2 trở đi. Thậm chí, nên khuyến khích nhu cầu thực tế thông qua việc giảm lãi suất cho người vay mua ở thực, như Đức, Thụy Sỹ còn miễn lãi suất. Phần lãi suất hụt đi này có thể được bù đắp bằng cách tăng lãi suất cho vay với những người mua bất động sản thứ 2, thứ 3", TS Đặng Chính Thắng nêu ý kiến.

Về dài hạn, ông cho rằng cần chấp nhận hy sinh 5-10 năm để lập quy hoạch tổng thể đất nước, tương tự như ở Singapore, nhằm phát triển bền vững ngành bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.

"Đây là lúc Nhà nước cần khẳng định vai trò của mình. Thay vì đợi từng doanh nghiệp đến từng địa phương đề xuất dự án khiến mỗi nơi quy hoạch một kiểu, thông tin quy hoạch không rõ ràng gây rối loạn thị trường, Nhà nước nên chủ động lập quy hoạch tổng thể đất nước, sau đó mời doanh nghiệp đầu tư, tuyển chọn đơn vị vừa có tiềm lực tài chính vừa có năng lực triển khai. Với cách làm hiện tại, rất có thể 5 năm nữa chúng ta sẽ thua xa Campuchia", TS Đặng Chính Thắng nói.

Còn với PGS (HN:PGS).TS Đoàn Thị Phương Diệp, Trưởng phòng Thanh tra pháp chế tại Đại học Kinh tế - Luật TP.HCM, giải pháp tốt nhất lúc này là thúc đẩy các kênh đầu tư khác.

"Ở Việt Nam, cứ có một số tiền tích lũy, người ta sẽ đi mua một miếng đất rồi lướt sóng hoặc để yên đợi giá tăng. Còn ở nhiều nước, đầu tư bất động sản là một loại đầu tư chuyên nghiệp, không khác gì chứng khoán, trái phiếu hay sản xuất, kinh doanh... Khi có những kênh đầu tư khác an toàn và mang lại lợi nhuận cao tương đương, người dân sẽ tự khắc bớt quan tâm đến bất động sản, thị trường sẽ hạ nhiệt", bà chia sẻ.

Lan Anh