Hoạt động của khu vực dịch vụ Mỹ chậm lại trong tháng 7
Investing.com -- Vào thứ Tư, ngày 4 tháng 6 năm 2025, Fitch Ratings đã điều chỉnh triển vọng từ Tiêu cực lên Ổn định đối với xếp hạng mặc định của tổ chức phát hành dài hạn (IDR) của Yuexiu Property Company Limited (YXP) có trụ sở tại Trung Quốc. Cơ quan xếp hạng này cũng khẳng định xếp hạng của YXP ở mức ’BBB-’. Điều này bao gồm xếp hạng trái phiếu không đảm bảo cấp cao của YXP, xếp hạng chương trình trái phiếu trung hạn và các trái phiếu trong chương trình do Westwood Group Holdings Limited phát hành, tất cả đều được YXP bảo lãnh.
Việc điều chỉnh lên triển vọng Ổn định là do khả năng tạo ra dòng tiền hoạt động (CFO) dương theo định nghĩa của Fitch của YXP, ngay cả trong bối cảnh doanh số hợp đồng giảm vào năm 2024. Fitch dự đoán rằng doanh số của YXP sẽ ổn định vào năm 2025, được hỗ trợ bởi kết quả bán hàng mạnh mẽ từ đầu năm đến nay và việc bổ sung quỹ đất liên tục, đảm bảo nguồn lực bán hàng chất lượng tại các thành phố cấp cao.
Hồ sơ tín dụng độc lập (SCP) của YXP ở mức ’bb’ được quy cho vị thế thị trường mạnh mẽ, đòn bẩy vừa phải và khả năng tiếp cận nguồn vốn vững chắc. Tuy nhiên, rủi ro suy thoái hơn nữa trong thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn tồn tại. Xếp hạng của YXP bao gồm mức tăng hai bậc dựa trên động lực hỗ trợ mạnh mẽ từ công ty mẹ, Guangzhou Yuexiu Holdings Limited (GYX), thuộc sở hữu hoàn toàn của Ủy ban Giám sát và Quản lý Tài sản Nhà nước (SASAC) của thành phố Quảng Châu.
Doanh số hợp đồng của YXP giảm 19% so với cùng kỳ năm trước xuống còn 114 tỷ CNY trong năm 2024, tốt hơn so với dự báo giảm 25% của Fitch. Doanh số bắt đầu phục hồi vào quý 4 năm 2024, với đà bán hàng mạnh mẽ tiếp tục vào quý 1 năm 2025. Điều này được hỗ trợ bởi sự ổn định liên tục ở các thành phố cấp cao và việc bổ sung ngân hàng đất liên tục của công ty, cung cấp nguồn lực bán hàng chất lượng cao. Doanh số trong bốn tháng đầu năm 2025 tăng 37% so với cùng kỳ năm trước lên 41 tỷ CNY, chiếm 34% mục tiêu cả năm là 120 tỷ CNY, tăng 5% so với cùng kỳ năm trước.
Mặc dù doanh số giảm, CFO đã cải thiện trong năm 2024 so với năm 2023, nhờ vào quản lý dòng tiền chặt chẽ. Fitch kỳ vọng CFO sẽ vẫn dương trong năm 2025, với chi phí xây dựng và mua đất ổn định. Đòn bẩy ròng của YXP tăng lên 47% vào cuối năm 2024, tăng từ 45% trong năm 2023, mặc dù dòng tiền tự do (FCF) dương, do điều chỉnh hợp nhất và tách hợp nhất liên doanh. Tuy nhiên, Fitch kỳ vọng đòn bẩy ròng sẽ duy trì ổn định ở mức vừa phải.
Trong năm 2025, việc tái sử dụng hàng tồn kho của YXP, chẳng hạn như bán hàng tồn kho cũ cho chính quyền địa phương để làm nhà ở xã hội, sẽ giúp công ty cải thiện chất lượng ngân hàng đất. YXP đã trả lại ba mảnh đất ở Quảng Châu cho chính phủ vào năm 2024 để đổi lấy 13,5 tỷ CNY bằng đất khác hoặc tín dụng đất có thể được sử dụng để mua các mảnh đất mới ở những khu vực có thể đáp ứng tốt hơn nhu cầu thị trường.
Biên lợi nhuận gộp phát triển bất động sản của YXP giảm xuống 10% trong năm 2024, giảm từ 15% trong năm 2023, do giá bất động sản giảm. Công ty dự kiến lợi nhuận gộp sẽ vẫn yếu trong năm 2025, nhưng cải thiện dần sau đó, khi tỷ lệ doanh số được tạo ra từ hàng tồn kho chi phí cao hơn được mua trước khi ngành công nghiệp suy thoái giảm dần.
IDR của YXP được hưởng lợi từ mức tăng hai bậc dựa trên sự hỗ trợ của công ty mẹ, GYX. Chúng tôi đánh giá động lực pháp lý của công ty mẹ để cung cấp hỗ trợ là ’Trung bình’ dựa trên các bảo lãnh cho trái phiếu nội địa của công ty, động lực chiến lược là ’Trung bình’ trong bối cảnh đóng góp tài chính cao và động lực hoạt động là ’Trung bình’, do sự trùng lặp về quản lý và thương hiệu.
Quy mô doanh số thuộc về YXP dự kiến sẽ lớn hơn khoảng 35% so với Jinmao trong hai năm tới. Cả hai đều có quy mô doanh số tương tự vào năm 2023, nhưng doanh số của Jinmao giảm 32% vào năm 2024, trong khi doanh số thuộc về YXP giảm 14%. Kết quả bán hàng tốt hơn của YXP là do thực hành mua đất tích cực của công ty tại các thị trường chính trong những năm gần đây. YXP ít đa dạng hóa về mặt địa lý hơn, với thị trường quê nhà Quảng Châu chiếm hơn 40% tổng doanh số, nhưng điều này được giảm nhẹ bởi vị thế thị trường hàng đầu của công ty tại thành phố và hiệu suất bán bất động sản mạnh hơn tại các thị trường ngân hàng đất của công ty.
Các giả định chính của Fitch trong trường hợp xếp hạng của họ đối với tổ chức phát hành bao gồm doanh số hợp đồng duy trì ổn định trong năm 2025-2026, chi phí mua đất ở mức 35% và 40% doanh thu bán hàng lần lượt trong năm 2025 và 2026, chi phí xây dựng ở mức 37% doanh thu bán hàng trong năm 2025-2026, biên EBITDA ở mức 4%-6% trong năm 2025-2026, và chi phí vốn trung bình khoảng 3,6% trong năm 2025-2026.
Các yếu tố có thể dẫn đến hành động xếp hạng tiêu cực hoặc hạ cấp bao gồm sự sụt giảm kéo dài trong doanh số hợp đồng và/hoặc sự suy giảm kéo dài trong CFO, đòn bẩy ròng trên 55% trong một thời gian dài, bằng chứng về việc suy yếu khả năng tiếp cận nguồn vốn, hoặc nhận thấy sự suy yếu trong động lực hoặc khả năng hỗ trợ YXP của GYX. Mặt khác, các yếu tố có thể dẫn đến hành động xếp hạng tích cực hoặc nâng cấp bao gồm xu hướng rõ ràng về tăng trưởng doanh số hợp đồng, CFO dương trên cơ sở bền vững, hoặc đòn bẩy ròng dưới 45% trong một thời gian dài.
Bài viết này được tạo và dịch với sự hỗ trợ của AI và đã được biên tập viên xem xét. Để biết thêm thông tin, hãy xem Điều Kiện & Điều Khoản của chúng tôi.