Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp nào tăng mạnh nhất năm?

Vietstock - Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp nào tăng mạnh nhất năm?

VN-Index kết thúc năm 2024 với kết quả tăng hơn 12% so với đầu năm. Trong đó, ngành bất động sản nói chung giảm gần 2%, ngược lại thì phân khúc bất động sản công nghiệp nói riêng có mức tăng hơn 13%. Đâu là cổ phiếu có mức tăng trưởng mạnh nhất năm vừa qua?

Buồn vui lẫn lộn

Việt Nam được đánh giá là điểm đến hàng đầu cho các doanh nghiệp nước ngoài đang dịch chuyển vốn đầu tư khỏi thị trường Trung Quốc, nhờ vị trí chiến lược trong chuỗi cung ứng và sự cởi mở trong kinh tế và chính trị.

Đặc biệt, khu vực phía Bắc có vị trí chiến lược - kết nối với hành lang kinh tế phía Nam của Trung Quốc như Thượng Hải, Hồng Kông và Quảng Đông. Ngoài ra, các tỉnh phía Bắc có nhiều quỹ đất hơn và giá cho đất khu công nghiệp (KCN) thấp hơn.

Trên thị trường chứng khoán, VN-Index kết thúc năm 2024 với kết quả tăng hơn 12% so với đầu năm. Trong khi ngành bất động sản giảm gần 2% thì phân khúc bất động sản công nghiệp đi ngược chiều toàn ngành với mức tăng gần 13.4%. Điều này cho thấy, dù ngành bất động sản chưa hồi phục rõ nét, mảng bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng.

Theo thống kê của VietstockFinance, trong top 10 doanh nghiệp bất động sản KCN có vốn hóa lớn nhất thị trường, cổ phiếu của CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (HOSE: SIP) tăng trưởng mạnh mẽ nhất năm 2024, ở mức hơn 45%.

SIP là một trong những doanh nghiệp bất động sản KCN hiếm hoi được phép cung cấp dịch vụ điện, nước trong KCN mà SIP vận hành. Đây cũng là mảng kinh doanh chiếm tỷ trọng chính trong cơ cấu doanh thu của SIP (khoảng 90%).

Hiện SIP đang cho thuê và vận hành 4 KCN, với tổng diện tích hơn 5,300ha. Năm 2024-2025, SIP dự kiến cho thuê đất KCN lần lượt là 48ha và 52ha. Trong đó, KCN Phước Đông và KCN Lộc An - Bình Sơn sẽ là 2 dự án đóng góp chính.

Tính đến cuối quý 3/2024, “của để dành” của SIP gần cán mốc 12 ngàn tỷ đồng, chiếm xấp xỉ một nửa tổng tài sản. Trong dài hạn, SIP có tiềm năng lớn sẽ có bước nhảy vọt về kết quả kinh doanh khi doanh nghiệp thay đổi phương án ghi nhận từ phân bổ theo chu kỳ thuê sang ghi nhận một lần theo xu hướng các doanh nghiệp KCN hiện nay đang thay đổi. Đây có thể là lý do khiến SIP trở nên hấp dẫn với nhà đầu tư và thành cổ phiếu tăng “nóng” nhất năm qua.

Xếp ngay sau là Tổng CTCP Phát triển Khu Công nghiệp ( Sonadezi , UPCoM: SNZ (HN:SNZ)), tăng hơn 25%. Cổ phiếu của ông lớn KCN Bình Dương - Becamex IDC (HN:IDC) (HOSE: BCM (HM:BCM)) và Tổng Công ty IDICO - CTCP (HNX: IDC) tăng lần lượt gần 21% và hơn 12% trong năm 2024.

BCM hiện đang vận hành 7 KCN, tổng diện tích hơn 4,700ha, là chủ đầu tư KCN lớn nhất tại Bình Dương với hơn 30% thị phần cấp tỉnh và chiếm khoảng 5% thị phần toàn quốc. Ông “trùm” KCN Bình Dương này hiện còn 847ha đất KCN thương phẩm và hơn 500ha đất KCN sẵn sàng cho thuê.

Tính đến cuối quý 3/2024, “của để dành” của BCM ở mức hơn 2,200 tỷ đồng, chiếm 4% tổng tài sản.

Chiều ngược lại, cổ phiếu của CTCP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (HOSE: ITA (HM:ITA)) giảm mạnh nhất, với hơn 64% trong năm qua. Trong khi ông lớn KCN miền Bắc - Đô thị Kinh Bắc (HM:KBC) - CTCP (HOSE: KBC) giảm gần 16%; cổ phiếu Tổng Công ty Viglacera (HN:VGC) - CTCP (HOSE: VGC) cũng giảm gần 13%.

Riêng cổ phiếu ITA là 1/10 cổ phiếu có giá trị giảm mạnh nhất năm 2024 và hiện đang thuộc diện cảnh báo, kiểm soát, hạn chế giao dịch, đình chỉ giao dịch của HOSE. Tính đến ngày 11/11/2024, ITA đã có 8 lần gửi báo cáo tình hình khắc phục và đề nghị HOSE đưa cổ phiếu của Công ty ra khỏi diện cảnh báo. Tuy nhiên, đến nay, HOSE vẫn chưa có văn bản chấp thuận. Đây cũng có thể là lý do khiến cổ phiếu này kém hấp dẫn đối với nhà đầu tư. Tệ hơn, vào ngày 17/1, HOSE có thông báo sẽ thực hiện thủ tục hủy niêm yết bắt buộc đối với cổ phiếu ITA.

* ITA nhận “án” hủy niêm yết bắt buộc

Diễn biến giá cổ phiếu ITA trong năm 2024

Đón làn sóng mới từ FDI ngành bán dẫn

Dòng vốn FDI vào Việt Nam duy trì đà tăng trưởng trong nhiều năm qua nhờ xu hướng chuyển dịch sản xuất và do Việt Nam có lợi thế cạnh tranh về chính sách đầu tư thuận lợi, chi phí lao động thấp và nền kinh tế ổn định.

Năm 2024, tổng vốn FDI đăng ký đạt hơn 38.2 tỷ USD, giảm 3% so với năm 2023. Trong đó, ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 với tổng vốn đầu tư hơn 6.3 tỷ USD, chiếm gần 17% tổng vốn đầu tư đăng ký và tăng 19% so với năm ngoái.

Tỷ lệ lấp đầy bình quân năm 2024 tại các KCN miền Bắc và miền Nam đều duy trì ổn định với miền Bắc đạt 82%, miền Nam đạt 91%.

Đáng chú ý, giai đoạn 2023-2024, Việt Nam đã cho thấy tiềm năng thu hút vốn FDI trong ngành bán dẫn nhờ sự gia tăng đáng kể các dự án đầu tư mới ngành này. Bên cạnh đó, thương chiến Mỹ - Trung leo thang sẽ là động lực khiến dòng vốn FDI tiếp tục dịch chuyển sang Việt Nam. Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) đánh giá cao các KCN tại miền Bắc nhờ vị trí địa lý gần Trung Quốc. Điều này sẽ là lợi thế giúp thu hút dòng vốn FDI ngành bán dẫn.

Nguồn cung quỹ đất KCN được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong năm 2025 và bắt đầu tăng mạnh từ năm 2026, sau khi bảng giá đất được áp dụng. Nguồn cung dự kiến gia tăng chủ yếu nhờ các vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ; tăng diện tích đất KCN từ việc chuyển đổi diện tích đất cao su.

Giai đoạn 2021-2030, trong bối cảnh tỷ lệ lấp đầy tại đây đang ở mức cao, như tỷ lệ tại Bình Dương là 93% và Đồng Nai là 86%, nguồn cung đất KCN khu vực phía Nam chủ yếu đến từ việc chuyển đổi đất cao su. Chuyển đổi đất cao su có các lợi thế như diện tích đất lớn, giải phóng mặt bằng nhanh và chi phí thấp.

Tuy nhiên, còn nhiều hạn chế trong việc thu hút dòng vốn FDI như vị trí địa lý không thuận lợi vì xa các thành phố lớn, sân bay, cảng biển; hệ thống hạ tầng không đồng bộ, làm tăng chi phí đầu tư; và nhu cầu tiêu thụ cao su tăng cao có thể làm chậm tiến độ chuyển đổi.

Năm 2024, cả nước có tổng cộng 32 dự án đầu tư KCN được chấp thuận chủ trương đầu tư với tổng diện tích hơn 10,400ha. Trong đó, miền Bắc nhiều nhất với 17 dự án, tổng gần 3,600ha; miền Nam 9 dự án, diện tích 4,345ha; miền Trung 6 dự án, gần 2,476ha.

Đây cũng là tín hiệu tích cực khi tiếp tục được bổ sung thêm nguồn cung bất động sản KCN mới, cùng với giá thuê cạnh tranh hơn trong khu vực sẽ tiếp tục hút vốn FDI đầu tư vào Việt Nam trong thời gian tới.

Thanh Tú