Chuyên gia Cấn Văn Lực nói về bối cảnh mới của thị trường bất động sản

Vietstock - Chuyên gia Cấn Văn Lực nói về bối cảnh mới của thị trường bất động sản

Tại Hội nghị VRES 2024, chuyên gia kinh tế cấp cao Cấn Văn Lực nói về bối cảnh mới của nền kinh tế thế giới cũng như Việt Nam đang và sẽ thay đổi đáng kể. Ông cho rằng thị trường cần chuẩn bị tâm thế mới để đón vận hội mới.

Lạm phát không còn là mối lo ngại

Nhìn lại 3 năm qua (2022-2024), nền kinh tế thế giới gần như đi ngang, điểm tích cực theo ông Lực là không bị suy thoái như dự báo ban đầu.

Diễn biến tăng trưởng kinh tế toàn cầu và một số nền kinh tế thế giới cho thấy, tăng trưởng toàn cầu 2024 dự kiến tương đương năm ngoái khi đạt 3.23%; còn Việt Nam khoảng 6.6%. Đây là con số mà theo chuyên gia kinh tế cấp cao Cấn Văn Lực “chúng ta không làm gì cả, không có cách mạng thì vẫn giữ được tăng trưởng 6.5-6.7%, còn nếu quyết tâm làm cách mạng thì có thể đạt hơn 7%”.

Song hành với tăng trưởng kinh tế là vấn đề lạm phát. Theo thống kê và dự báo ông Lực, ngoại trừ năm 2020 kinh tế toàn cầu tăng trưởng âm do dịch COVID-19 thì mức bình quân cho giai đoạn 2019 đến 2026 là 3-3.2%, thấp hơn nhiều so với chỉ số lạm phát. Điều này cho thấy kinh tế thế giới khó khăn và bất định hơn, song Việt Nam vẫn giữ được tăng trưởng 7% là một kỳ tích rất lớn, ông Lực nhận định.

Hiện nay thế giới đã qua đỉnh lạm phát và dự báo từ nay tới hết 2026, giá các mặt hàng hóa cơ bản như năng lượng, lương thực thực phẩm, kim loại… tương đối ổn định; giá dầu xoay quanh khoảng 75-80 USD/thùng, không quá cao, thậm chí có thể giảm xuống 70 USD nếu các nước bắt đầu tung ra năng lượng hạt nhân, hoặc nhiều nguồn năng lượng phi hóa thạch khác như châu Âu, Mỹ đang triển khai thời gian qua.

Do đó, khi lạm phát không còn là mối lo ngại trong giai đoạn 2024-2025, các nền kinh tế bắt đầu giảm lãi suất. Chuyên gia dự báo Mỹ cũng như các ngân hàng hàng trung ương lớn trên thế giới vẫn sẽ còn cắt giảm lãi suất đến cuối 2026 và có thể về khoảng 3.5-3.6%. Hội nhập kinh tế thế giới sâu rộng, Việt Nam cũng trong lộ trình tương tự khi quyết định giảm lãi suất từ tháng 3/2023, về cơ bản chúng ta vẫn đang giảm lãi suất cho vay từ thời điểm đó đến hiện tại, so với thời kỳ cao điểm thì ước tính đã giảm khoảng 3 điểm %.

Ông Lực đánh giá lãi suất đang khá thuận lợi đối với thị trường bất động sản trong năm ngoái và năm nay. Tuy nhiên vì sao người dân chưa mạnh dạn vay nhiều tiền để mua nhà. Lý do chính là bất cập giá nhà quá cao.

Rủi ro nào lớn nhất đối với nền kinh tế?

Nói về rủi ro lớn đối với nền kinh tế, theo chuyên gia lớn nhất chính là rủi ro địa chính trị hiện còn rất phức tạp, gia tăng cạnh tranh chiến lược giữa các nước lớn, phân mảnh và bảo hộ thương mại gia tăng; kết quả bầu cử ở nhiều nước, nhất là Mỹ (với sự trở lại của Tổng thống Donald Trump). Thứ hai là lạm phát và lãi suất dù giảm nhưng còn cao; rủi ro nợ công và nợ tư vẫn cao. Thứ ba, đà phục hồi chậm lại ở một số nước (Nhật Bản, Anh và Trung Quốc…), kéo theo tăng trưởng toàn cầu năm 2024-2025 giảm nhẹ so với năm 2023, sẽ phục hồi dần trong năm 2026. Thứ tư, rủi ro an ninh năng lượng, an ninh lương thực vẫn hiện hữu; biến đổi khí hậu bất thường.

Tuy nhiên, Việt Nam làm rất tốt việc ổn định chính trị và phát triển. Bằng chứng là tăng trưởng kinh tế Việt Nam ở top đầu khu vực trong năm nay, và dự báo năm tới có thể đạt khoảng ít nhất 6.8%, lạm phát 3.5-4%. Lãi suất duy trì mức thấp, thu nhập bình quân đầu người cao hơn trước dịch COVID-19 khoảng 20%, các yếu tố này là tiền đề để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh trong thời gian tới, ông Lực nhận định.

Song thay đổi trong hành vi của người tiêu dùng khá nhiều, chuyển biến theo chiều hướng thận trọng hơn, thông minh hơn và tiết kiệm hơn, ông Lực lưu ý.

Đơn hàng của doanh nghiệp phục hồi nhưng biên lợi nhuận thu hẹp

Về xuất khẩu, ông Lực dự báo với việc phục hồi tích cực, tăng trưởng xuất khẩu cả năm khoảng 15% so với mức âm 4.4% của năm ngoái. Cán cân xuất khẩu Việt Nam đều tăng và thặng dư cao ở nhiều thị trường như Mỹ, ASEAN, Hàn Quốc, EU, Nhật Bản trong năm nay, tuy nhiên lại thâm hụt đối với Trung Quốc khi nhập khẩu của Việt Nam từ thị trường này tăng tới gần 32%, cao nhất trong các thị trường lớn. Điều này cho thấy đâu đó sự chuyển dịch hàng hóa từ Trung Quốc sang Việt Nam để đến các thị trường khác, trong đó có Mỹ. Với việc Trump lên làm Tổng thống, Việt Nam phải cần lưu ý kỹ vấn đề này.

Mặt khác, ông Lực cũng đánh giá về các đơn hàng của doanh nghiệp hiện nay phục hồi tương đối tốt nhưng là đơn hàng ngắn hạn, chỉ 6, 9 tháng đến 1 năm và hầu hết phía nước ngoài yêu cầu Việt Nam không được tăng giá khiến cho biên lợi nhuận của doanh nghiệp đang bị thu hẹp.

Một vấn đề nữa là tình trạng nhiều lĩnh vực đang thiếu hụt lao động như dệt may, da giày, gỗ…, trong khi số người ở độ tuổi lao động ở Việt Nam rất nhiều. Do đó, doanh nghiệp sẽ buộc phải chấp nhận phương án “kiếm củi 3 năm thiêu một giờ” để chuẩn bị lực lượng. Để tình trạng khi thị trường khó khăn, doanh nghiệp đã sa thải người lao động rồi thì họ sẽ khó lòng quay trở lại. “Đây là bài học kinh nghiệm rất đáng quan tâm thời gian vừa qua”, ông Lực nói.

Đối với tỷ giá, thời gian qua biến động tương đối mạnh nhưng Ngân hàng Nhà nước đã điều hành linh hoạt, dùng nhiều công cụ khác nhau để giữ tỷ giá ổn định, cả năm ước tăng khoảng 3.5-4%, chủ yếu do giá USD tăng. Theo ông Lực, đây là mức chấp nhận được và tương đối thấp so với khu vực. Ngoài ra, Việt Nam nằm trong danh sách theo dõi thao túng tiền tệ đã từng xảy ra trước đây, có thể sắp tới sẽ lặp lại nên chúng ta cần phải lường trước, ông Lực cho rằng Việt Nam đã có kinh nghiệm xử lý các tình huống tương tự.

Đối với đầu tư công, giải ngân vẫn còn chậm. Khu vực tư nhân trong 9 tháng đầu năm chỉ tăng khoảng 7.1%, tăng khoảng 2 điểm % so với năm ngoái nhưng chỉ bằng một nửa trước dịch, điều này cho thấy người dân cũng như doanh nghiệp tư nhân chưa mạnh dạn “xuống tiền”.

Với thị trường chứng khoán, trong năm nay ông Lực dự báo tăng khoảng 11%, nhiều ngành “xanh”, nhiều lĩnh vực có cổ phiếu tăng 50-60%. Tính tới cuối tháng 11/2024, nhóm viễn thông tăng nhiều nhất với 238%, kế đến là hàng hóa và dịch vụ công nghiệp 75%, công nghệ thông tin 69%, du lịch giải trí 41%… trong khi đó nhóm cổ phiếu bất động sản “bất động”. Lý do xoay quanh vấn đề như thiếu minh bạch, doanh nghiệp chưa đủ tiềm lực hay nhà đầu tư chưa chịu xuống tiền.

Trong việc thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), ước tính vốn vào Việt Nam có thể tăng ít nhất 5-6% hoặc lạc quan hơn là 7-8%. Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản, Đài Loan là những dòng vốn FDI hàng đầu hiện nay, song ông Lực kỳ vọng Mỹ sẽ tăng thứ hạng từ 11 để vào top 7 khi Việt Nam đã chính thức nâng cấp đối tác chiến lược toàn diện hồi tháng 9 năm ngoái.

Liên quan tới du lịch, khách quốc tế 10 tháng đầu năm nay đạt hơn 14.1 triệu lượt người, tăng hơn 41% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên doanh thu từ du lịch lữ hành, lưu trú, ăn uống chỉ tăng khoảng 11%, chứng tỏ khách chi tiêu khá thận trọng và chặt chẽ.

Chuyên gia cũng lưu ý đến thể chế, môi trường pháp luật Việt Nam hiện nay. Tổng Bí thư nói đến 2 mục tiêu quan trọng, mà ông Lực cho rằng đó là “cách mạng”. “Thứ nhất là sự đột phá về thể chế, hiện nay chúng ta sẽ phải đổi mới về xây dựng pháp luật và thực thi pháp luật. Tất cả những gì vướng mắc sẽ được tháo gỡ kịp thời. Đây là một điểm vô cùng quan trọng đối với thị trường bất động sản.

Thứ hai là đột phá về tổ chức bộ máy tinh giản hơn, tinh gọn hơn, ít đầu mối hơn, ít trung gian hơn. Theo đó, doanh nghiệp sẽ trở nên thuận lợi, lành mạnh và bền vững hơn, người dân qua đó được hưởng lợi. Vì vậy, cần chuẩn bị tâm thế mới để đón vận hội mới”, ông Lực kết luận.

Triển vọng bất động sản trong bối cảnh mới

Trong bối cảnh mới thị trường bất động sản đón trợ lực từ đột phá thể chế, cách mạng về tổ chức – bộ máy, tăng trưởng kinh tế, ổn định kinh tế vĩ mô, quy hoạch các cấp được hoàn thiện; đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh. Nghĩa vụ tài chính đã qua giai đoạn khó khăn nhất và tiếp cận vốn được duy trì. Cung – cầu còn mất cân đối và giá bất động sản còn cao, nhưng đang tiến tới cân bằng hơn, phù hợp hơn.

Vị chuyên gia gợi ý một số giải pháp đối với doanh nghiệp bất động sản như kiến nghị đúng, trúng, kiên trì; tiếp tục cơ cấu lại hoạt động; kiểm soát rủi ro dòng tiền, nợ đáo hạn…; phấn đấu giảm giá và/hoặc bình ổn giá bất động sản ở một số dự án, phân khúc (khuyến mại phù hợp), chấp nhận biên lợi nhuận nhỏ hơn nhưng bền vững; chủ động tìm hiểu, tiếp cận các chương trình, gói hỗ trợ (nhất là các gói hỗ trợ tài khóa, thuế - phí, tín dụng, cơ cấu lại nợ; các nghị quyết của trung ương, Quốc hội, Chính phủ…); đa dạng hóa nguồn vốn, sản phẩm, đối tác; chủ động chuyển đổi xanh, kiến tạo bất động sản xanh, chuyển đổi số; chủ động và chuẩn bị tốt cho thực thi các luật (Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản…) mới, các nghị quyết của Quốc hội có hiệu lực và “đột phá về thể chế, cách mạng về tổ chức – bộ máy”; tận dụng cơ hội từ việc nâng cấp quan hệ Việt Nam với Mỹ, Nhật Bản, Úc, Malaysia…

Tiến Vũ