Condotel và hành lang pháp lý

Vietstock - Condotel và hành lang pháp lý

“Việc này không chỉ giải quyết trong Luật Kinh doanh bất động sản mà còn trong Luật Nhà ở, Luật Đất đai. Sắp tới tất cả sẽ được xem xét, sẽ có luật để sửa các luật… Trong đó, cần xem xét mấy yếu tố: thứ nhất là, xác định quyền sở hữu thứ cấp cho các chủ hộ. Thứ hai, yêu cầu đây là một sản phẩm mang tính lưu trú ngắn hạn thì phải điều chỉnh như thế nào?”.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng đã trả lời như trên tại cuộc họp báo thường kỳ Chính phủ tuần trước khi được hỏi sẽ sửa đổi các luật liên quan như thế nào để đảm bảo sự phát triển ổn định của thị trường căn hộ condotel đang vào giai đoạn bùng nổ và gây nhiều tranh cãi.

Tuy nhiên, không như ông Hùng nói, quá trình sửa luật sẽ mất nhiều thời gian và không hề đơn giản. Ngoài ba luật trên, loại bất động sản này còn được điều chỉnh bởi nhiều luật khác như quy hoạch, xây dựng, du lịch. Tất cả các luật hiện hành đều chưa có quy định về khái niệm căn hộ condotel, ngoại trừ cụm từ “biệt thự du lịch” và “căn hộ du lịch” được nhắc đến tại điều 48 Luật Du lịch 2017.  Theo đó, “biệt thự du lịch” và “căn hộ du lịch” chỉ có chức năng phục vụ lưu trú có thời hạn của khách du lịch, khác với có chức năng ở dài hạn của căn hộ là nhà ở.

Trong khi đó, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng), là không thể khi căn cứ vào các luật hiện hành.

Luật sư Trương Anh Tú, Đoàn luật sư Hà Nội, phân tích theo điều 10 Luật Đất đai, bản chất Condotel thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, mà cụ thể là đất thương mại, dịch vụ. Do đó, nếu cấp sổ hồng với mục đích sử dụng là đất ở cho các căn hộ condotel thì sẽ dẫn đến xung đột trong quy định pháp luật.

Bên cạnh đó, điều 126 Luật Đất đai về thời hạn giao đất có quy định, cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư là không quá 50 năm, tại các vùng khó khăn thì không quá 70 năm. Điều này có nghĩa, chủ đầu tư các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn, theo dự án; vì thế họ sẽ khó được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, đất ở (được luật quy định là sở hữu lâu dài, hay nói cách khác là vô thời hạn).

Cuối năm ngoái, Bộ Tài chính đã gửi văn bản đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương rà soát, chỉ đạo thực hiện đúng quy định của pháp luật hiện hành về tài chính đất đai, nhất là các dự án có căn hộ condotel. Theo đó, bộ này khuyến cáo, Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo mục đích nào thì thu tiền theo mục đích đó. Nhà đầu tư, người sử dụng đất phải thực hiện theo đúng quy định tại Luật Đất đai được Nhà nước giao, cho thuê.

Pháp luật hiện hành chỉ cho phép tổ chức, cá nhân được sử dụng đất thời hạn lâu dài đối với đất ở sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo mức giá đất ở; các loại đất còn lại (không phải là đất ở) chỉ được sử dụng dưới hình thức thuê và sử dụng có thời hạn. Phó cục trưởng Cục Quản lý công sản La Văn Thịnh khẳng định với báo chí: “Nếu cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho đất thuê của Nhà nước là trái với quy định của pháp luật”.

Như vậy, chuyện cấp sổ hồng cho nhà đầu tư thứ cấp là không thực hiện được, dù doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có cam kết như thế nào chăng nữa.

Bất chấp thực tế đó, trong vài năm gần đây phong trào xây dựng và đầu tư căn hộ condotel đã bắt đầu bùng nổ ở nhiều địa phương có ngành du lịch phát triển. Dù không có nguồn chính thức nào từ các cơ quan nhà nước liên quan về số lượng căn hộ condotel, nhưng nguồn từ các hiệp hội cho thấy, đã có phong trào xây dựng loại hình này.

Thông tin từ một hội thảo tại Đà Nẵng ngày 7-4 cho biết, cả nước có hơn 30.000 căn hộ condotel chưa kể các dự án đang trong quá trình xây dựng. Trong khi đó, Hiệp hội Bất động sản TPHCM nhận định cuối năm ngoái, trong giai đoạn 2017-2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 27.000-29.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích căn hộ khoảng trên dưới 45 mét vuông. Năm 2017, gần 23.000 condotel được chào bán, theo số liệu từ Tổng cục Du lịch. Tỷ lệ căn hộ condotel tại Việt Nam hiện đã chiếm 56%, trong lúc tỷ lệ phòng khách sạn truyền thống chỉ chiếm 44%. Những số liệu này cho thấy, sự phát triển của căn hộ condotel là không bình thường, và có thể gây đến bất ổn vĩ mô.

Tuần trước, một người mua căn hộ condotel gọi điện giọng có vẻ lo lắng: “Không biết đến lúc nào người ta mới cấp sổ hồng cho tôi? Liệu có được cấp không?”. Ông tâm sự, vợ chồng ông gần đây cảm thất bất an đến mức khó ngủ. Tâm trạng của người này khác hẳn so với cách đây hơn một năm rưỡi, khi ông hào hứng kể về triển vọng của khoản đầu tư hơn 100 tỉ đồng cho hàng loạt căn hộ condotel ở một dự án tại Đà Nẵng. Lúc đó, ông say sưa nói về triển vọng du lịch, của lợi nhuận được cam kết 12%… Chưa nhận được căn hộ nhưng ông đã than thở: “Tôi năm nay đã 70 tuổi rồi, lẽ ra không nên đầu tư ham hố quá làm gì”. Một nhà đầu tư có hai căn condotel ở Khánh Hòa cho biết thêm, thực tế sau khi trừ mọi chi phí, ông chỉ được doanh nghiệp trả khoản tiền tương ứng 2-3% thay vì mức 12% như cam kết. Vị này than phiền, lẽ ra ông không nên đầu tư vì lợi nhuận quá ít so với vốn ông bỏ ra.

Khi nguồn cung quá cao, vượt mức tiêu thụ của thị trường, do nhà đầu tư và cả khách hàng hào hứng, thì rất có thể condotel sẽ trở thành một khoản nợ xấu khổng lồ tiềm tàng trong tương lai, tương tự như trường hợp các chung cư thương mại trong giai đoạn bong bóng bất động sản vài năm trước đây. Nguy hại hơn, khi thị trường khó khăn hay sụp đổ, thì hậu quả cho xã hội sẽ không chỉ thuộc về phía chủ đầu tư và ngân hàng, mà còn liên đới tới hàng ngàn nhà đầu tư thứ cấp.

Tất nhiên, cấp sổ hồng cho condotel để ghi nhận đó như căn hộ chung cư cho mục đích ở sẽ rất khó biện minh vì điều này phá vỡ quy hoạch sử dụng đất. Lý do là khu dân cư còn phải có hệ thống y tế, giáo dục, đường sá,… kèm theo. Nhưng nếu không cấp một loại sổ nào đó cho chủ đầu tư, thì thị trường này sẽ đông cứng và chứa đựng rủi ro. Dù thế nào đi nữa thì việc cấp hay không cấp cũng cần theo khuôn khổ pháp luật.

Tư Giang