Ngân hàng tại Mỹ đối mặt với rủi ro tín dụng tăng cao từ bất động sản thương mại
Investing.com - Nhà Trắng trong cuối tuần qua đã cho biết đang cân nhắc hỗ trợ khoản vay thế chấp 50 năm như một phần trong nỗ lực giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở ngày càng trầm trọng của đất nước.
Đề xuất này nhanh chóng vấp phải chỉ trích từ các nhà kinh tế, các nhà lập pháp và những người bình luận trên mạng xã hội, họ cho rằng việc kéo dài thời hạn khoản vay sẽ không giải quyết được các vấn đề sâu xa hơn như nguồn cung nhà ở hạn chế và chi phí vay vốn cao.
Ông Bill Pulte, giám đốc Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA), đã viết trên X rằng khoản vay thế chấp 50 năm sẽ là "một bước ngoặt hoàn toàn" cho người mua nhà. FHFA giám sát Fannie Mae và Freddie Mac, những tổ chức được chính phủ hậu thuẫn mua và bảo lãnh phần lớn các khoản vay thế chấp tại Hoa Kỳ.
Khoản vay thế chấp 30 năm từ lâu đã là một đặc trưng của thị trường nhà ở Mỹ, được giới thiệu trong thời kỳ New Deal để giúp các gia đình mua nhà thông qua hình thức tài chính dài hạn, có thể dự đoán được. Vào thời điểm đó, các nhà hoạch định chính sách nhằm mục đích điều chỉnh lịch trình trả nợ phù hợp với tuổi thọ làm việc của người vay, khi tuổi thọ trung bình của người Mỹ là 66 tuổi.
Các nhà phân tích của UBS cho biết đề xuất khoản vay thế chấp 50 năm của Tổng thống Trump có thể gây ra sự gián đoạn đáng kể đối với tài chính nhà ở Hoa Kỳ, cảnh báo rằng mặc dù nó có thể cải thiện khả năng chi trả hàng tháng một chút, nhưng sẽ phải trả giá bằng các khoản thanh toán lãi suất suốt đời cao hơn nhiều và việc tích lũy vốn chủ sở hữu chậm hơn.
Trong một báo cáo có tiêu đề "Những ưu điểm và nhược điểm tiềm tàng của khoản vay thế chấp 50 năm", UBS ước tính rằng việc kéo dài thời hạn khoản vay từ 30 lên 50 năm, giả định lãi suất cao hơn 50 điểm cơ bản, sẽ giảm khoản thanh toán hàng tháng đối với một căn nhà có giá trung bình 420.000 USD khoảng 119 USD, hoặc tăng sức mua của người mua lên khoảng 23.000 USD.
Tuy nhiên, các nhà phân tích của ngân hàng cảnh báo rằng việc gia hạn như vậy "có thể làm tăng gấp đôi số tiền lãi mà người mua nhà phải trả cho một căn nhà có giá trung bình trong suốt thời gian vay và làm chậm đáng kể việc tích lũy vốn chủ sở hữu".
UBS lưu ý những trở ngại về mặt cấu trúc tiềm ẩn trong việc thực hiện kế hoạch này. Với Fannie Mae và Freddie Mac vẫn đang trong tình trạng bảo hộ, "có thể những tổ chức này có thể được sử dụng để mua các khoản thế chấp 50 năm từ các bên cho vay và đóng gói chúng thành chứng khoán để bán cho các nhà đầu tư," các nhà phân tích do ông John Lovallo dẫn đầu cho biết, nhưng những thay đổi đối với Đạo luật Dodd-Frank có thể được yêu cầu để phân loại các khoản vay như vậy là các khoản vay thế chấp đủ điều kiện.
Nếu không có điều đó, những sản phẩm này "có thể sẽ mang lãi suất cao hơn nhiều so với mức cần thiết chỉ do kỳ hạn dài hơn," họ nói thêm.
Nhóm nghiên cứu cũng nhấn mạnh những thách thức về nhân khẩu học, chỉ ra rằng độ tuổi trung bình của người mua nhà lần đầu là 40 tuổi và độ tuổi trung bình tổng thể là 59, có nghĩa là nhiều người vay "có thể đã qua đời trước khi khoản vay thế chấp 50 năm đáo hạn."
Các nhà phân tích tin rằng cách hiệu quả nhất để giải quyết vấn đề khả năng chi trả nhà ở vẫn là đầu tư trực tiếp của chính phủ vào các phương pháp xây dựng hiện đại, chẳng hạn như sản xuất ngoài công trường và hệ thống tấm tường, mà theo họ có thể giảm thời gian làm khung 30% và chất thải 20%.
Họ lập luận rằng điều này là "có ý nghĩa khi xem xét rằng nghiên cứu được công bố bởi Cục Dự trữ Liên bang đã giả định rằng ngành xây dựng là ngành công nghiệp lớn duy nhất của Hoa Kỳ ghi nhận tăng trưởng năng suất trung bình âm kể từ năm 1987."
Nghiên cứu của ngân hàng phát hiện ra rằng các nhà xây dựng đã chậm áp dụng hệ thống tấm tường do chi phí ban đầu cao hơn, mặc dù việc sử dụng trên toàn ngành có thể tăng hiệu quả và năng lực đủ để bù đắp những chi phí đó.
Bài viết này được tạo và dịch với sự hỗ trợ của AI và đã được biên tập viên xem xét. Để biết thêm thông tin, hãy xem Điều Kiện & Điều Khoản của chúng tôi.