Nhật Bản ghi nhận thâm hụt thương mại bất ngờ trong tháng 7 do xuất khẩu tiếp tục suy yếu
Investing.com -Giữa cuộc khủng hoảng bất động sản nghiêm trọng nhất trong thập kỷ, thị trường Trung Quốc đang chứng kiến một nghịch lý đáng chú ý: trong khi phần lớn các thành phố chứng kiến giá nhà giảm sâu và niềm tin thị trường lao dốc, giới siêu giàu vẫn mạnh tay chi tiền vào bất động sản cao cấp tại Thượng Hải.
Theo Goldman Sachs (NYSE:GS), bất động sản Trung Quốc vẫn "rất xa đáy". Giá nhà có thể tiếp tục giảm thêm 10% và phải đến năm 2027 mới ổn định trở lại. Cuộc khủng hoảng bắt đầu từ năm 2021, khi chính phủ siết chặt tín dụng để kiểm soát đòn bẩy tài chính trong lĩnh vực này. Từ đó đến nay, giá nhà trên toàn quốc đã giảm khoảng 20%. Nghiên cứu của Goldman Sachs – dựa trên 15 cuộc khủng hoảng bất động sản toàn cầu kể từ năm 1960 – cho thấy các đợt điều chỉnh như vậy thường kéo dài 6 năm, với mức giảm trung bình 30%.
Sau một số tín hiệu ổn định đầu năm 2024, giá nhà lại tiếp tục lao dốc. Tháng 5 vừa qua ghi nhận mức giảm giá nhà mới hàng tháng mạnh nhất trong 7 tháng tại 70 thành phố lớn. Giá nhà cũ cũng giảm sâu nhất trong 8 tháng. Doanh số bán nhà mới toàn quốc năm nay được dự báo chỉ còn 9.700 tỷ nhân dân tệ – chưa bằng một nửa so với mức đỉnh năm 2021.
Tuy nhiên, Thượng Hải lại đi ngược xu hướng này. Trong nửa đầu năm, thành phố này dẫn đầu cả nước về giao dịch nhà siêu sang. Theo CRIC, có 482 căn hộ trị giá trên 50 triệu nhân dân tệ được bán tại đây, chiếm hơn 80% tổng giao dịch toàn quốc. Nếu mở rộng sang phân khúc từ 30 triệu nhân dân tệ, Thượng Hải tiếp tục thống trị với hơn 1.000 căn, tương đương 60% thị phần. Bắc Kinh và Thâm Quyến chỉ đạt lần lượt 12% và 11%.
Sự bùng nổ này đến từ cả phía cầu và cung. Trong bối cảnh thị trường tài chính biến động, giới siêu giàu coi bất động sản cao cấp tại Thượng Hải như tài sản trú ẩn an toàn. Theo các chuyên gia, họ không có quá nhiều lựa chọn đầu tư an toàn khác. Về phía cung, việc gỡ bỏ trần giá đất tại Thượng Hải từ giữa năm ngoái khiến giá đất tại các vị trí đắc địa tăng mạnh, thu hút dòng vốn lớn từ các nhà phát triển vẫn còn năng lực tài chính.
Sự phân hóa này phơi bày một mô hình phục hồi theo hình chữ K: giới thượng lưu và các thành phố lớn phục hồi nhanh chóng, trong khi phần còn lại tiếp tục chìm trong suy thoái. Hiện tượng này đặt Bắc Kinh vào thế khó – nếu kích thích kinh tế mạnh tay, nguy cơ thổi bùng bong bóng tại các khu vực đã nóng là rất lớn. Trong khi đó, các thành phố cấp thấp với hàng triệu căn hộ tồn kho lại cần hỗ trợ khẩn cấp. Theo Goldman Sachs, rào cản lớn nhất hiện nay không nằm ở khả năng tài chính mà là ý chí chính trị.
Trong tương lai, các chuyên gia dự báo thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ không hồi phục đồng đều. Những thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến có thể sẽ dẫn đầu quá trình phục hồi vào cuối năm 2026. Ngược lại, các địa phương còn lại sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực kéo dài. Cuộc khủng hoảng hiện tại cho thấy rõ giới hạn của mô hình tăng trưởng phụ thuộc vào bất động sản và hạ tầng – Trung Quốc đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc đầy khó khăn, mà bất động sản là nơi phản ánh rõ nhất những rủi ro đang tích tụ.