Theo Dong Hai
Investing.com - Lãi suất vay thế chấp tại Đức gần đây tăng vọt, với lãi suất cố định kỳ hạn 10 năm tăng từ 1% lên 3,9% kể từ đầu năm đến nay, theo dữ liệu của Công ty cho vay thế chấp Interhyp (Đức). Điều này thường khiến nhu cầu mua nhà giảm xuống khi số lượng khách hàng có khả năng vay giảm đi. Còn theo dữ liệu của Deutsche Bank (NYSE:DB), giá nhà tại Đức đã giảm khoảng 5% kể từ tháng 3/2022 và ước giảm tổng cộng từ 20% đến 25%, so với mức cao nhất. Các nhà phân tích cho rằng, sau nhiều thập kỷ phát triển mạnh mẽ, thị trường bất động sản Đức đứng trước nguy cơ giá bán sụt giảm nghiêm trọng trong vài năm tới.
Lợi nhuận từ cho thuê nhà ở là ưu tiên hàng đầu của các nhà đầu tư Đức, vì khoảng 5 triệu người ở Đức ghi nhận doanh thu từ việc cho thuê, theo Viện Nghiên cứu Kinh tế Cologne. Đức hiện là quốc gia có tỷ lệ sở hữu nhà ở thấp thứ hai trong số các quốc gia thành viên của Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD), theo báo cáo của ngân hàng Bundesbank.
Mặc dù Deutsche Bank không dự báo cụ thể về thời điểm giá nhà ở Đức sẽ chạm đáy, nhưng có thể sẽ không ngạc nhiên nếu điều đó xảy ra trong 6 tháng tới.
Một báo cáo gần đây của ngân hàng đầu tư đa quốc gia UBS (Thụy Sĩ) chỉ ra rằng 2 thành phố của Đức là Frankfurt và Munich nằm trong nhóm 4 thành phố đứng đầu trong Chỉ số bong bóng bất động sản toàn cầu (GREBI) năm 2022 bởi đó là những thành phố có “đặc điểm bong bóng rõ rệt”. Trái lại, một chiến lược bất động sản của UBS, cho rằng tình hình ở Đức “sẽ không xảy ra một vụ vỡ bong bóng điển hình như chúng ta đã trải qua trong cuộc khủng hoảng tài chính… mà sẽ là một sự điều chỉnh”. Trên thực tế, bong bóng vỡ sẽ đi đôi với giá bán giảm hơn 15% và đó sẽ là một kịch bản rất xấu, một kịch bản rủi ro cao không phải là trường hợp cơ bản vào lúc này.
Kết quả thăm dò gần đây của Reuters đã củng cố thêm cho các suy đoán về sự suy giảm của thị trường bất động sản Đức khi các chuyên gia dự đoán giá nhà ở tại quốc gia này sẽ giảm 3,5% vào năm tới.
Trái với nhận định tiêu cực trên, các nhà phân tích tại Tập đoàn dịch vụ tài chính S&P Global (Mỹ) đã bác bỏ quan điểm về “sự sụt giảm nghiêm trọng” trên thị trường nhà ở Đức. Thậm chí, tập đoàn này đặt niềm tin về một triển vọng tốt hơn cho thị trường bất động sản Đức so với dự báo gần đây nhất mà họ công bố vào tháng 7/2022. “Hơn 80% các khoản thế chấp ở Đức được vay với lãi suất cố định, vì vậy nhiều hộ gia đình đã chìm [trong] các chính sách tài chính rất thuận lợi trong vòng 5 đến 10 năm gần đây”, đại diện S&P Global Ratings đánh giá. Theo dữ liệu được Hiệp hội ngân hàng Pfandbrief của Đức (VDP) vừa tổng hợp từ hơn 700 ngân hàng trong quý III/2022, giá bất động sản tại Đức đã tăng 6,1% so với quý trước. Tình trạng khan hiếm nhà ở, giá thuê nhà tăng và thị trường lao động phát triển mạnh sẽ tiếp tục hỗ trợ thị trường bất động sản Đức, và ngay cả khi giá nhà sụt giảm, thì đó cũng không hẳn là tin xấu. Nếu giá nhà giảm 20%, dù là điều chúng ta không mong muốn lúc này, thì cũng chỉ là sự trở về mức giá của năm 2020. Đây có phải là vấn đề? Bởi đó là mức giá đạt được sau 10 năm tăng giá.
Ngoài ra, thị trường lao động tại Đức sẽ chi phối các biến động của thị trường bất động sản nước này, nếu thị trường lao động cho thấy được khả năng phục hồi trước cuộc suy thoái kỹ thuật mà chúng ta có thể đối mặt vào cuối năm nay hoặc sang năm sau, thì đó là một điều rất tích cực đối với thị trường nhà đất. Tỷ lệ người có việc làm ở Đức đang ở mức cao kỷ lục là 75,8%, nhưng với việc quốc gia này có nguy cơ rơi vào “suy thoái nhẹ” trong những tháng tới, có thể làm thay đổi tỷ lệ trên.
Số liệu GDP của Đức được công bố vào tháng trước đã làm dấy lên lo ngại rằng nền kinh tế đầu tàu của Liên minh châu Âu (EU) đối mặt với một cuộc suy thoái nhẹ. Cụ thể, theo Cơ quan Thống kê Liên bang Đức, nền kinh tế này trong quý III/2022 tăng trưởng 0,4% so với quý II và 1,3% so với cùng kỳ năm ngoái.