Trong năm tới, các chủ sở hữu bất động sản thương mại Hoa Kỳ được dự đoán sẽ ngày càng tìm kiếm nguồn tài chính thông qua thị trường chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp thương mại (CMBS), theo một báo cáo gần đây của Moody's. Sự thay đổi này diễn ra khi các ngân hàng và các tổ chức cho vay bất động sản thương mại khác đã thực hiện các tiêu chí cho vay chặt chẽ hơn do lãi suất cao, giá trị tài sản biến động và dòng tiền giảm trong suốt năm 2023.
Các chủ sở hữu bất động sản thương mại đang hướng tới CMBS, liên quan đến việc gộp các khoản vay cá nhân, do sự quan tâm bền vững của nhà đầu tư đối với chất lượng tín dụng và lợi nhuận của các nhóm cho vay của các chứng khoán này. Báo cáo, được công bố vào thứ Tư, chỉ ra rằng mặc dù việc phát hành các khoản vay CMBS đa khoản vay (ống dẫn) và một tài sản, một người vay (SASB) đã giảm so với năm trước, nhưng đã có sự gia tăng đáng kể trong việc phát hành nghĩa vụ cho vay có tài sản thế chấp (CLO) của SASB và CRE (HM:CRE) trong nửa cuối năm nay.
Phân tích của Moody's cho thấy khoảng 19% trong số 42,3 tỷ USD các khoản vay ống dẫn CMBS đáo hạn trong năm tới có nguy cơ vỡ nợ cao. Tuy nhiên, các nhà đầu tư bị thu hút bởi lợi suất tiềm năng từ 10% trở lên, hỗ trợ tái cấp vốn cho các khoản vay này, mặc dù người cho vay ngày càng yêu cầu tỷ lệ cho vay trên giá trị thấp hơn.
Các chủ nhà đang phải đối mặt với những thách thức với việc tăng gấp đôi lãi suất phiếu giảm giá thế chấp lên mức trung bình 7,21% từ mức trung bình 3,62% vào năm 2020. Các văn phòng đã bị ảnh hưởng đặc biệt, với các vị trí tuyển dụng tăng lên khi công việc từ xa trở nên phổ biến hơn trong thời kỳ đại dịch.
Báo cáo cũng lưu ý rằng khoảng 12 tỷ đô la trong các khoản vay ống dẫn CMBS đáo hạn trong năm nay hoặc năm tới đã rơi vào tình trạng nợ quá hạn hoặc đã được đưa vào dịch vụ đặc biệt. Với lợi suất dự kiến sẽ duy trì ở mức cao vào năm 2024, lợi suất 14,7 tỷ USD của SASB CMBS dưới 8% có thể gặp khó khăn trong việc tái cấp vốn.
Nếu các khoản vay này và các khoản vay CRE khác phải đối mặt với các rào cản tái cấp vốn, lãi suất của người mua dự kiến sẽ ở mức tối thiểu. Moody's dự đoán rằng mức độ giao dịch sẽ phù hợp với mức độ đã thấy vào năm 2021, vì sự khác biệt đáng kể về giá dự kiến và giá chào bán đã dẫn đến giá bán giảm.
Hơn nữa, báo cáo nhấn mạnh sự sụt giảm tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ của người vay, với nhiều người đạt mức một đổi một, cho thấy xu hướng ngày càng tăng trong các khoản vay chỉ có lãi suất khi CMBS và các nhà cho vay khác vẫn hoạt động tích cực trên thị trường.
Reuters đã đóng góp cho bài viết này.Bài viết này được tạo và dịch với sự hỗ trợ của AI và đã được biên tập viên xem xét. Để biết thêm thông tin, hãy xem Điều Kiện & Điều Khoản của chúng tôi.