Nguồn cung bùng nổ, giá nhà vẫn chưa hạ nhiệt

Investing.com - Thị trường nhà ở Việt Nam hiện đang từng bước đi vào ổn định và phát triển theo một chu kỳ mới, với nguồn cung tăng trưởng rõ rệt. Tuy vậy, giá bán lại liên tục thiết lập những mặt bằng cao hơn và vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Trong buổi họp báo công bố tình hình bất động sản 6 tháng đầu năm 2025 diễn ra ngày 15/7, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết quý II ghi nhận hơn 36.000 sản phẩm nhà ở mới được tung ra thị trường – tăng gấp 2,5 lần so với quý trước và cao hơn 90% so với cùng kỳ năm ngoái. Tính chung nửa đầu năm nay, tổng nguồn cung đạt khoảng 64.000 sản phẩm, trong đó hơn 51.000 là hàng mở bán mới, còn lại đến từ hàng tồn kho được tái chào bán.

Theo VARS, sự gia tăng nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn được đẩy nhanh tiến độ, cùng với loạt dự án mới được triển khai sau khi gỡ bỏ các vướng mắc pháp lý – đặc biệt ghi nhận sự phục hồi rõ rệt tại khu vực phía Nam. Dù vậy, thị trường vẫn thiếu sự cân đối về cơ cấu sản phẩm. Căn hộ cao cấp và hạng sang tiếp tục chiếm áp đảo, trong khi gần như không còn căn hộ thương mại có giá dưới 60 triệu đồng mỗi mét vuông. Khả năng điều chỉnh giảm giá bán, theo đánh giá của VARS, gần như không thể xảy ra.

Ông Lê Đình Chung, thành viên tổ nghiên cứu thị trường của VARS, chỉ ra bốn nguyên nhân chính lý giải vì sao không thể kỳ vọng giá nhà sẽ hạ nhiệt trong thời gian tới. Thứ nhất, dù nguồn cung cải thiện nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực, đặc biệt là phân khúc nhà ở có giá phù hợp. Phần lớn sản phẩm hiện nay là cao cấp, do các chủ đầu tư lớn triển khai – nhóm này chiếm tới hơn 72% tổng nguồn cung quý II. Thứ hai là chi phí đầu vào, đặc biệt là tiền sử dụng đất, liên tục gia tăng. Thứ ba là yếu tố đầu cơ và tâm lý kỳ vọng tăng giá từ các thông tin quy hoạch, sáp nhập địa giới, hoặc các siêu dự án. Cuối cùng là sự thúc đẩy từ tăng trưởng kinh tế và tốc độ đô thị hóa nhanh, tạo áp lực cầu cao.

Mức giá bất động sản tăng cao đang khiến nhóm thu nhập trung bình và thấp ngày càng khó tiếp cận nhà ở, đồng thời đặt ra thách thức lớn cho công tác quản lý nhà nước. Việc sử dụng dữ liệu giá giao dịch trong giai đoạn thị trường "sốt nóng" để làm căn cứ xác định giá đất có thể dẫn đến tình trạng định giá lệch chuẩn, ảnh hưởng đến việc tính thuế, chi phí đền bù và tạo rủi ro bong bóng nếu không được kiểm soát hiệu quả. Bên cạnh đó, dòng tiền đổ vào bất động sản quá mức cũng có thể làm lệch cán cân đầu tư giữa các ngành kinh tế.

Bên cạnh tình trạng giá nhà tăng, giá đất cũng đang trở thành vấn đề đáng chú ý. Việc bãi bỏ khung giá đất và áp dụng nguyên tắc thị trường trong xác định giá đất được kỳ vọng sẽ mang lại sự minh bạch, giảm thất thu ngân sách và hỗ trợ tiến độ giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, thực tế triển khai bảng giá đất mới đang tạo ra nhiều hệ lụy. Tại một số địa phương, bảng giá mới được điều chỉnh tăng gấp nhiều lần, thiếu phân loại rõ ràng theo từng nhóm đối tượng sử dụng, khiến giá đất bị “đánh đồng”, chưa phản ánh đúng giá trị thực.

Kéo theo đó, hàng loạt chi phí khác liên quan như thuế, phí chuyển nhượng cũng tăng, tạo thêm gánh nặng tài chính cho người dân và doanh nghiệp. Đặc biệt ở các khu vực vùng ven – nơi điều kiện kinh tế còn khó khăn – việc áp dụng bảng giá đất mới một cách gấp gáp, thiếu lộ trình cụ thể, đã gây ra không ít phản ứng trái chiều.

Thực tế thị trường cho thấy, sau giai đoạn sôi động từ cuối quý I đến giữa tháng 5/2025, hoạt động giao dịch đã bắt đầu chững lại ở nhiều khu vực. Một phần nguyên nhân đến từ lực cầu đã phần nào được giải tỏa, phần khác là do nhà đầu tư và người mua có tâm lý chờ đợi, thăm dò thêm về biến động giá đất và các yếu tố pháp lý liên quan đến điều chỉnh địa giới, quy hoạch.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, cho biết nhà đầu tư hiện nay đang dần chuyển sang chú trọng giá trị khai thác thực tế của bất động sản thay vì chỉ kỳ vọng vào tăng giá. Họ có xu hướng tìm đến các khu vực vùng ven những đô thị lớn, nơi hạ tầng được đầu tư bài bản, giá cả hợp lý và đáp ứng được nhu cầu ở thực. Người trẻ cũng sẵn sàng chấp nhận mua nhà xa trung tâm hơn, miễn là có tiện ích nội khu đầy đủ và không gian sống chất lượng.

Về triển vọng thị trường nửa cuối năm 2025, nhóm nghiên cứu của VARS đánh giá nguồn cung sẽ tiếp tục cải thiện, khi nhiều dự án nhà ở thương mại đã hoàn tất thủ tục thí điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để triển khai. Khu vực miền Nam dự kiến sẽ có tỷ trọng cung gần tiệm cận miền Bắc nếu các dự án lớn được tung hàng đúng kế hoạch.

Tuy nhiên, tình trạng lệch pha cung – cầu được dự báo sẽ tiếp diễn, do phần lớn sản phẩm tiếp tục nằm ở phân khúc giá cao. Chi phí sử dụng đất – yếu tố chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng chi phí phát triển dự án – cùng với chi phí xây dựng hạ tầng và tiện ích vẫn đang ở mức cao, khiến các doanh nghiệp khó có thể đưa ra mức giá dễ tiếp cận hơn. Vì vậy, tốc độ hấp thụ của thị trường có thể chậm lại, nhất là tại các đô thị lớn, khi nguồn cung mới ngày càng hướng đến nhóm khách hàng có khả năng tài chính cao.