Theo Lan Nha
Investing.com - Sau đợt khởi sắc ngắn ngủi của thị trường BĐS Trung Quốc vào tháng 2 và tháng 3, doanh số thị trường bất động sản liên tục giảm. Theo thống kê của Trung tâm nghiên cứu CRIC, vào tháng 8/2023, doanh số bán hàng của top 100 công ty bất động sản là 343,01 tỉ NDT (48,02 tỉ USD), giảm 1,3% so với tháng trước và giảm 33,9% so với cùng kỳ năm ngoái. Xét về hiệu quả tích lũy, doanh số bán hàng trong 8 tháng đầu năm là 3.752,47 tỉ NDT (525,34 tỉ USD), giảm 8,5% so với cùng kỳ năm ngoái.
Thị trường bán nhà tiếp tục ế ẩm là nguyên nhân cốt lõi khiến lợi nhuận của các công ty bất động sản nửa đầu năm giảm mạnh, thậm chí là nguyên nhân cốt lõi chuyển lãi thành lỗ.
Theo thống kê từ Leju Finance, trong số 170 công ty bất động sản niêm yết, chỉ có 90 công ty có lãi, trong đó có 30 công ty lãi dưới 100 triệu NDT; tổng lỗ ròng trong nửa đầu năm lên tới 102,267 tỉ NDT (14,317 tỉ USD), với mức lỗ trung bình là 600 triệu NDT (84 triệu USD) mỗi công ty. Điều đáng chú ý là trong số này chưa bao gồm các công ty bất động sản hủy niêm yết như Blu-ray, Tahoe, Sunshine City, Sinic.
Theo nhận định của Chủ tịch Vanke Uất Lượng: "Thị trường rõ ràng đang rơi từ mái nhà xuống và tất cả những người trong nghề đều không thấy rõ tương lai”. Với chính sách giải cứu thị trường chưa từng có, sau khi có nửa năm tồi tệ nhất trong lịch sử, liệu các nhà phát triển bất động sản lần này liệu có thể chạm đáy và phục hồi?
Chủ đầu tư bảo vệ giá trị tài sản
Đánh giá từ dữ liệu về quy mô của các "công ty bất động sản trăm tỷ", trong tháng 8 đầu năm, chỉ có 12 công ty có doanh thu vượt 100 tỉ và 19 công ty hơn 50 tỉ NDT. Với mức độ ảm đạm như vậy, các doanh nghiệp bất động sản trăm tỷ sẽ giảm xuống còn 16-17 vào năm 2023, so với 20 năm 2021 và 43 vào năm 2022.
Trong số đó, trong danh sách 20 công ty bất động sản hàng đầu có tới 13 là doanh nghiệp nhà nước trung ương, bao gồm Poly, China Shipping, China Resources, Vanke, Greentown, v.v., nhưng chỉ có 7 công ty tư nhân, gồm Longfor, Binjiang, Tân Thành, Midea, Country Garden, Sunac và Xuhui. Về mặt doanh số, ngưỡng của TOP20 cũng đã giảm 8,6% xuống chỉ còn 44,66 tỉ NDT(6,25 tỉ USD).
Để bán được nhà, các chủ đầu tư đã cố gắng hết sức, biện pháp chủ yếu rõ ràng là giảm giá, nhưng hiện nay giảm giá cũng không dễ dàng.
Lấy Country Garden, "Vua đô thị hạng ba và hạng tư" làm ví dụ, giá bán trung bình trong nửa đầu năm giảm 9% so với cùng kỳ xuống còn 7.163 NDT/ m2, nhưng doanh thu giảm 30% so với cùng kỳ xuống chỉ còn 128,76 tỉ NDT (18,026 tỉ USD); lỗ ròng lên tới 48,932 tỉ NDT (6,85 tỉ USD), đứng đầu trong số các công ty bất động sản niêm yết, cùng kỳ năm ngoái lãi ròng 612 triệu NDT (85,68 triệu USD).
Trong khi đó, giá bán trung bình của nhiều chủ đầu tư vẫn ổn định hoặc thậm chí tăng nhẹ. Chẳng hạn, giá trung bình của Longfor trong nửa đầu năm đã tăng từ 16.413 NDT lên 16.987 NDT/m2; China Resources tăng từ 20.620 NDT lên 24.285 NDT/m2; thậm chí Sunac đang điêu đứng , cũng tăng nhẹ từ 13.240 NDT lên 13.590 NDT/m2.
Khi giá dự án giảm giá mạnh, đồng nghĩa với việc tài sản tồn kho bị giảm giá trị, đây cũng là nguyên nhân quan trọng khiến doanh thu và tỷ suất lợi nhuận gộp của chủ đầu tư giảm.
Về chiến lược bán hàng, Giám đốc điều hành Longfor Trương Húc Trung cho biết, đối với các dự án tồn kho cũ, đặc biệt là nhà ở hiện hữu, phải kiên quyết chuyển đổi thành dòng tiền; về giá cả, kiên trì “một thành phố, một chính sách”, “một thị trường, một chính sách” không tùy tiện bán tháo, kiên trì cân bằng giữa số lượng và giá cả.
Thu hẹp hoạt động đầu tư
Doanh thu không thuận lợi, dòng tiền kinh doanh khó bổ sung, các chủ đầu tư thận trọng hơn khi mua đất, tập trung nguồn vốn hạn chế vào các khu đất trọng điểm ở các thành phố lõi cấp 1 và cấp 2, trong khi không ai quan tâm đến đất ở đô thị cấp 3 và cấp 4.
Theo thống kê từ CRIC, trong 8 tháng đầu năm, lượng đất mà 100 công ty bất động sản hàng đầu mua đã giảm 13% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, 10 công ty bất động sản hàng đầu chiếm 65% giá trị đất mới và các công ty từ hạng 11-20 chiếm 16%, nghĩa là hơn 80% giá trị đất mới tập trung vào 20 công ty bất động sản hàng đầu, độ tập trung của ngành tiếp tục cao.
Gần 50% trong số 100 công ty bất động sản hàng đầu chưa mua được đất trong năm nay; so sánh, các doanh nghiệp nhà nước hàng đầu như China Resources, Poly, Greentown đã mua được hơn 10 tỉ NDT tiền đất chỉ trong một tháng.
Quan điểm của Vanke khá mang tính đại diện. Giám đốc Lưu Tiêu nói, trong hai năm qua, quy mô ngành và doanh số bán hàng của công ty đã giảm sút, an ninh kinh doanh quan trọng hơn tăng trưởng. Vanke đã chủ động giảm cường độ đầu tư (số lượng/doanh thu) thường cao tới 40% đến 50%, giảm xuống 22% vào năm 2022 và tăng nhẹ 28% đến 29% trong 8 tháng đầu năm 2023.
Báo cáo tài chính cho thấy, trong 8 tháng đầu năm 2023, Vanke đã có thêm 32 dự án mới, tất cả đều nằm ở các đô thị loại 1 và loại 2. Biên lợi nhuận gộp trước khấu trừ thuế đối với các dự án mới dự kiến sẽ cao hơn 20%.
Khó khăn tồn tại
Trong nửa đầu năm 2023, giông bão trong các công ty bất động sản vẫn đang lan rộng, từ các công ty tư nhân như Evergrande (HK:3333) và Sunac, đã bắt đầu leo thang đến các công ty bất động sản hàng đầu như Country Garden, cũng như các chủ đầu tư có nền tảng thuộc sở hữu nhà nước như Greenland và Sino-Ocean.
Theo thống kê của CRIC Real Estate, trong 7 tháng đầu năm, có 7 công ty bất động sản mới vỡ nợ thực chất, kể từ năm 2021, đã có tổng cộng 38 trong top 200 công ty bất động sản gặp giông bão.
Trong số ít các công ty bất động sản tư nhân quy mô lớn tạm thời nằm trong tình trạng an toàn tài chính, chỉ còn lại Longfor, Binjiang, Tân Thành, Midea và New Hope.
Theo thống kê chưa đầy đủ, tính đến nửa đầu năm, hơn 50 công ty bất động sản, trong đó có Sunac, Shimao, Jinke, Zhongnan và Jianye, có tỷ lệ nợ ròng hơn 100%.
Ông Trần Dục Hàm, Tổng giám đốc của Zhongnan Construction, đánh giá tình trạng thu hẹp bảng cân đối kế toán hiện tại của các công ty nhà ở tư nhân, bao gồm cả Zhongnan, còn lâu mới kết thúc và rủi ro trong ngành vẫn chưa được loại bỏ; người tiêu dùng thiếu niềm tin vào việc giao hàng và xu thế của các công ty nhà ở, nên nhu cầu thị trường vẫn ở mức thấp lịch sử. "Kinh doanh của công ty vẫn mong manh như vỏ trứng và đang nỗ lực chờ đợi bình minh".
Khi các nỗ lực giải cứu đã vượt quá mong đợi, thị trường đang mong chờ sự xuất hiện của “Tháng 9 Vàng, tháng 10 Bạc” để giúp các nhà phát triển bất động sản cầm máu.
Ngày 1/9, báo cáo nghiên cứu của Sinolink Securities Co cho rằng doanh số bán hàng ở các thành phố cấp 1 và cấp 2 đang có dấu hiệu ổn định và phục hồi, trong khi các thành phố cấp 3 và cấp 4 thiếu các kích thích thuận lợi, lượng giao dịch vẫn đang ở mức thấp.
Báo cáo nghiên cứu nêu trên viết thận trọng: “Nếu nhiều công ty bất động sản vỡ nợ trong thời gian có chính sách nới lỏng sẽ tác động lớn hơn đến niềm tin thị trường; các công ty bất động sản sẽ không muốn tự cứu mình, tâm lý chờ đợi của người tiêu dùng sẽ ngày càng tăng, và các tổ chức tài chính sẽ siết nợ nần, v.v., việc thực hiện một chu kỳ lành mạnh trong ngành bất động sản sẽ khó khăn hơn”.