Vốn cho người trẻ mua nhà đang ‘rẻ’ dần?

Vietstock - Vốn cho người trẻ mua nhà đang ‘rẻ’ dần?

Dòng vốn tín dụng bất động sản từ đầu năm 2025 dần hồi phục với mức tăng trưởng mạnh mẽ, trong đó yếu tố giúp thị trường sôi động trở lại là mặt bằng lãi suất may mua nhà ổn định. Các chuyên gia đánh giá đây là động lực để nuôi dưỡng phân khúc khách hàng tiềm năng, bền vững cho hệ thống ngân hàng.

Đa dạng gói vay tập trung vào người trẻ

Từ đầu năm 2025 đến nay, tín dụng bất động sản đã trở thành một trong những động lực chính của tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế. Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, dư nợ bất động sản hiện đạt khoảng 3,18 triệu tỉ đồng, chiếm gần 18,5% tổng dư nợ toàn hệ thống. Chỉ trong quí 1, tín dụng chảy vào bất động sản đã tăng tới 7,5%, gấp đôi tốc độ tăng trưởng chung, đóng góp hơn 40% vào mức tăng tín dụng toàn thị trường. Diễn biến này cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ của dòng vốn tín dụng cho bất động sản trong năm nay.

Một yếu tố quan trọng giúp thị trường sôi động trở lại là mặt bằng lãi suất vay mua nhà giảm và ổn định hơn, nhiều ngân hàng thương mại nhà nước áp dụng mức chỉ khoảng 6–7%/năm. Đặc biệt, Ngân hàng Nhà nước đã cho phép các khoản vay nhà ở xã hội không tính vào hạn mức tín dụng, đồng thời ấn định mức lãi suất ưu đãi 5,9%/năm trong nửa cuối năm 2025.

Bên cạnh đó, nhiều ngân hàng còn tung ra các gói vay đặc thù dành cho người vay mua nhà dưới 35 tuổi, nhóm khách hàng trẻ có nhu cầu an cư cao nhưng hạn chế về tích lũy vốn. Đây được xem là một động lực mới, vừa kích cầu tiêu dùng, vừa nuôi dưỡng phân khúc khách hàng tiềm năng dài hạn cho hệ thống ngân hàng.

Theo chuyên gia bất động sản Lê Minh Hoàng, Giám đốc Trung tâm thẩm định tài sản một ngân hàng, hiện tại các ngân hàng tập trung mạnh vào nhóm người mua nhà để ở, đặc biệt là người trẻ, người mua lần đầu, với những gói vay dài hạn và ưu đãi lãi suất cạnh tranh. Vì vậy, mảng khách hàng cá nhân đã trở thành động lực chính kéo tăng trưởng tín dụng bán lẻ. Song song, nhiều ngân hàng vẫn lựa chọn cấp vốn cho các doanh nghiệp bất động sản có pháp lý minh bạch, dự án đang hoặc gần hoàn thiện và dòng tiền ổn định, thay vì mở rộng ồ ạt.

Về phân khúc bất động sản, dòng vốn tín dụng tập trung chủ yếu vào nhà ở thương mại phục vụ nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn, cùng với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, lĩnh vực được hưởng chính sách ưu đãi đặc biệt. Ngoài ra, bất động sản công nghiệp, văn phòng và thương mại cũng đang được đánh giá tích cực nhờ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng và nhu cầu thuê gia tăng. Ngược lại, các ngân hàng vẫn giữ quan điểm thận trọng với những dự án nghỉ dưỡng, condotel hoặc đất nền mang tính đầu cơ, vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và dòng tiền.

Ông Đinh Hoàng Thắng, quản lý cấp cao của Batdongsan.com.vn, cho biết thêm tính đến 31-7-2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 4,08-4,10 triệu tỉ đồng, tăng gần 17% so với cuối năm 2024. Riêng TPHCM chiếm 1,09-1,12 triệu tỉ đồng, tương đương 27-27,5% tổng dư nợ tín dụng của địa phương và khoảng 25% cả nước, mức cao nhất toàn quốc.

Tóm lại, trong bối cảnh tín dụng chung tăng trưởng mạnh, bất động sản đang là lĩnh vực có sự hấp thụ vốn lớn. Động lực tăng trưởng không chỉ đến từ mặt bằng lãi suất thấp và chính sách ưu đãi cho nhà ở xã hội, mà còn từ các gói tín dụng hướng đến người vay mua nhà dưới 35 tuổi. Xu hướng này cho thấy các ngân hàng đang chuyển dịch dòng vốn theo hướng bền vững hơn vừa thúc đẩy thị trường, vừa gắn với nhu cầu an cư thực sự của đại bộ phận dân cư.

Đà tăng trưởng tín dụng nhờ lãi suất hấp dẫn

Trong bối cảnh giá vàng tăng mạnh từ đầu năm, bất động sản có thể trở nên kém hấp dẫn hơn trong chiến lược đầu tư ngắn hạn. Điều này không chỉ làm giảm dòng tiền đầu cơ vào thị trường địa ốc mà còn gián tiếp làm tăng chi phí xây dựng và giá bán bất động sản, do ảnh hưởng từ lạm phát và sự mất giá của đồng tiền.

Tuy nhiên, nếu mặt bằng lãi suất tiếp tục giảm, bất động sản sẽ lấy lại lợi thế cạnh tranh, trở thành kênh đầu tư dài hạn hấp dẫn hơn. Trong khi đó, chứng khoán và tiền ảo vẫn mang tính đầu cơ cao, nên chưa ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu vay mua nhà, đại diện Cushman&Wakefield Việt Nam cho hay.

Theo chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua ít nhất bốn chu kỳ tăng trưởng lớn, giúp nhà đầu tư ngày càng hiểu rõ nhịp thị trường và có khả năng điều chỉnh chiến lược phù hợp. Đặc biệt, giao dịch căn hộ và nhà phố vẫn duy trì tốt, nhờ nhóm khách hàng có năng lực tài chính thường thanh toán bằng tiền mặt hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính. Nhìn chung, bất động sản Việt Nam vẫn giữ vai trò là kênh đầu tư hấp dẫn trong dài hạn, ít bị chi phối bởi các biến động ngắn hạn của thị trường tài chính.

Đơn vị này cũng ghi nhận tỉ lệ hấp thụ căn hộ tăng mạnh, đặc biệt ở khu Đông, chiếm 78% tổng nguồn cung. Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng, phản ánh nhu cầu thực và sự dịch chuyển dòng tiền từ trung tâm sang vùng ven như Bình Chánh, nơi có quy hoạch bài bản và hạ tầng kết nối tốt. Sự dịch chuyển dòng tiền ra vùng ven cho thấy xu hướng đô thị hóa đang mở rộng. Các khu vực như Bình Chánh, Thủ Đức, Nhà Bè sẽ trở thành điểm sáng trong chu kỳ phục hồi tiếp theo.

Có thể thấy giá vàng tăng thu hút một bộ phận nhà đầu tư cá nhân, nhưng với giới trẻ, nhóm khách hàng chính của các gói vay mua nhà, nhu cầu sở hữu bất động sản vẫn chiếm ưu thế. Khác với xu hướng tích trữ vàng, họ ưu tiên tài sản có giá trị sử dụng lâu dài, nhất là khi được hỗ trợ bởi chính sách lãi suất ưu đãi, thời hạn vay dài và phương thức thanh toán linh hoạt.

Được biết, lượng giao dịch căn hộ tại TPHCM trong quí 2-2025 tăng 240% so với cùng kỳ năm trước, phần lớn đến từ người mua trẻ tuổi. Từ Batdongsan.com.vn, chuyên gia nhận định nhu cầu mua “căn nhà đầu tiên” của người trẻ tại TPHCM rất lớn, trong khi giá thuê ngày càng tăng. Các ngân hàng đua nhau tung gói vay ưu đãi với lãi suất cố định giai đoạn đầu chỉ 5-6%/năm, thời hạn 25-35 năm và ân hạn gốc, giúp giảm áp lực trả nợ hàng tháng.

Tuy vậy, ưu đãi chỉ kéo dài 6-24 tháng, sau đó lãi suất tăng lên 8-9%/năm cũng khiến nhiều người e ngại. Ngoài ra, điều kiện tín dụng và tài sản bảo đảm cũng là rào cản khi nhiều bạn trẻ thiếu thế chấp và thu nhập chưa ổn định.

Theo ông Đinh Hoàng Thắng, quản lý cấp cao Batdongsan.com.vn dự báo, từ 1-7 đến 31-12-2025, lãi suất vay mua nhà ở xã hội áp dụng mức 5,9%/năm. Với gói vay thương mại ngoài phân khúc này, lãi suất sẽ dao động nhẹ tùy điều kiện vốn và mức cạnh tranh giữa các ngân hàng.

Trong khi đó, chuyên gia Lê Minh Hoàng cho rằng, bài toán đặt ra cho ngân hàng là vừa hỗ trợ người dân, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ dưới 35 tuổi có nhu cầu an cư, vừa giữ kỷ luật tín dụng để bảo đảm an toàn hệ thống. Điều này đòi hỏi các gói vay ưu đãi phải được thiết kế minh bạch về dòng tiền và khả năng trả nợ, đồng thời ưu tiên những dự án có pháp lý đầy đủ, hạ tầng đồng bộ và phục vụ nhu cầu ở thật.

“Nếu kết hợp chặt chẽ chính sách tín dụng với chương trình phát triển nhà ở xã hội, dòng vốn sẽ được định hướng đúng, vừa thúc đẩy thanh khoản thị trường, vừa mang lại hiệu quả kinh tế xã hội. Khi tín dụng bất động sản đi vào chọn lọc và gắn với nhu cầu thực, thị trường mới có thể hồi phục bền vững, trong khi hệ thống ngân hàng vẫn duy trì được sự ổn định cần thiết”, ông nói.

Hoàng An