W.P. Carey: Danh mục đầu tư đa dạng duy trì tỷ lệ lấp đầy 98,2% trong quý 2/2025

W.P. Carey Inc. (NYSE:WPC) đã công bố bài thuyết trình dành cho nhà đầu tư quý 2/2025 vào ngày 30/7/2025, nhấn mạnh việc công ty tiếp tục tập trung vào đa dạng hóa danh mục đầu tư và các chỉ số hiệu suất ổn định. Quỹ đầu tư bất động sản này, chuyên về bất động sản thương mại cho thuê thuần một người thuê, báo cáo duy trì tỷ lệ lấp đầy cao ở mức 98,2% trong khi trải qua sự chậm lại dần dần trong tăng trưởng tiền thuê cơ bản hàng năm (ABR) trên cùng một cơ sở.

Điểm nổi bật về hiệu suất danh mục đầu tư

Tính đến ngày 30/6/2025, danh mục đầu tư của W.P. Carey bao gồm 1.600 bất động sản với 370 người thuê, trải rộng trên 178 triệu feet vuông và tạo ra 1,47 tỷ đô la tiền thuê cơ bản hàng năm. Công ty duy trì vị thế là một trong những chủ sở hữu bất động sản cho thuê thuần lớn nhất và nằm trong top 20 REIT trong Chỉ số REIT MSCI Hoa Kỳ.

Bài thuyết trình nhấn mạnh cách tiếp cận đa dạng hóa của công ty trên nhiều khía cạnh, bao gồm người thuê, ngành công nghiệp, loại bất động sản và vị trí địa lý. Chiến lược này đã giúp W.P. Carey duy trì tỷ lệ lấp đầy cao một cách nhất quán, dao động từ 96,6% đến 99,8% kể từ năm 2010.

Như được thể hiện trong biểu đồ sau đây về tỷ lệ lấp đầy lịch sử, công ty đã duy trì hiệu suất mạnh mẽ ngay cả trong các chu kỳ kinh tế khác nhau:

Danh mục đầu tư vẫn được đa dạng hóa tốt về mặt địa lý, với 66% ABR đến từ Bắc Mỹ (60% Hoa Kỳ, 4% Canada, 2% Mexico), 34% từ châu Âu và 1% từ các khu vực khác. Các loại bất động sản được phân bổ trên các danh mục công nghiệp (38%), kho bãi (26%), bán lẻ (22%) và khác (14%).

Slide sau đây cung cấp tổng quan toàn diện về danh mục đầu tư đa dạng lớn của công ty:

Tăng trưởng và tăng tiền thuê

Một trong những thế mạnh chính của W.P. Carey là việc tăng tiền thuê theo hợp đồng, với hơn 99% ABR đến từ các hợp đồng thuê có tăng giá được tích hợp sẵn. Công ty báo cáo rằng 50% các khoản tăng này được liên kết với CPI, trong khi 46% là cố định, cung cấp một nguồn tăng trưởng nội bộ đáng tin cậy.

Biểu đồ sau đây minh họa sự phân chia của các khoản tăng tiền thuê theo hợp đồng:

Tuy nhiên, bài thuyết trình cho thấy xu hướng tiếp tục chậm lại của tăng trưởng ABR trên cùng một cơ sở, đã giảm từ mức đỉnh 4,3% trong Q1-Q2 2023 xuống 2,3% trong Q2 2025. Xu hướng này phù hợp với báo cáo thu nhập Q1 2025 của công ty, khi W.P. Carey đạt kết quả hỗn hợp với doanh thu vượt kỳ vọng ở mức 409,9 triệu đô la trong khi EPS thấp hơn ở mức 0,57 đô la so với dự báo 0,61 đô la.

Biểu đồ sau đây cho thấy xu hướng tăng trưởng ABR trên cùng một cơ sở trong ba năm qua:

Chiến lược đầu tư và các thương vụ mua lại gần đây

Chiến lược đầu tư của W.P. Carey tập trung vào việc tạo ra lợi nhuận điều chỉnh rủi ro hấp dẫn bằng cách đầu tư vào các tài sản quan trọng với mối quan hệ người thuê mạnh mẽ. Công ty đánh giá các giao dịch dựa trên bốn yếu tố chính: khả năng tín dụng của người thuê, tính quan trọng của tài sản, giá trị cơ bản của bất động sản cơ sở, và cấu trúc và định giá giao dịch.

Các thương vụ mua lại gần đây được nhấn mạnh trong bài thuyết trình bao gồm:

• DBK: 11 bất động sản công nghiệp ở Ba Lan trị giá 56 triệu đô la với hợp đồng thuê 30 năm
• Reddy Ice: 59 cơ sở công nghiệp và kho bãi ở Hoa Kỳ trị giá 136 triệu đô la với hợp đồng thuê 20 năm
• Soteria: Một cơ sở công nghiệp ở Chattanooga, TN trị giá 20 triệu đô la với hợp đồng thuê 15 năm

Công ty cũng giới thiệu một số dự án đầu tư vốn, bao gồm:

• Terran Orbital: 14 triệu đô la tái phát triển một cơ sở công nghiệp ở Irvine, CA
• ZF: 45 triệu đô la tái phát triển một cơ sở nghiên cứu & phát triển ở Washington, MI
• Berry Global: 8 triệu đô la cải tạo một cơ sở công nghiệp ở Evansville, IN

Bảng cân đối kế toán và vị thế tài chính

W.P. Carey duy trì bảng cân đối kế toán đạt mức đầu tư với xếp hạng Baa1 (ổn định) từ Moody’s và BBB+ (ổn định) từ S&P. Tính đến ngày 30/6/2025, công ty báo cáo tổng vốn chủ sở hữu là 13,66 tỷ đô la và nợ ròng theo tỷ lệ là 8,80 tỷ đô la, dẫn đến tỷ lệ nợ ròng theo tỷ lệ trên EBITDA điều chỉnh là 5,8x.

Slide sau đây cung cấp tổng quan toàn diện về bảng cân đối kế toán của công ty:

Cấu trúc nợ của công ty được quản lý tốt với lãi suất bình quân gia quyền là 3,1% và thời hạn nợ trung bình là 4,7 năm. Đáng chú ý, 89% nợ của công ty là lãi suất cố định, cung cấp sự ổn định trong môi trường lãi suất hiện tại.

Lịch trình đáo hạn nợ cho thấy cách tiếp cận cân bằng mà không có sự tập trung đáng kể vào bất kỳ năm nào, như được minh họa trong biểu đồ sau:

W.P. Carey duy trì sự tuân thủ mạnh mẽ với các điều khoản trái phiếu không đảm bảo, với dư địa đáng kể trên tất cả các chỉ số. Tổng đòn bẩy đứng ở mức 42,1% (so với yêu cầu 60%), đòn bẩy nợ có đảm bảo ở mức 1,2% (so với yêu cầu 40%), và bảo hiểm chi phí cố định ở mức 4,9x (so với yêu cầu 1,5x).

Tuyên bố hướng tới tương lai

Bài thuyết trình của công ty nhấn mạnh cam kết liên tục đối với trách nhiệm doanh nghiệp, lưu ý sự gia tăng tỷ lệ phần trăm hợp đồng thuê với các điều khoản xanh và sự tham gia của người thuê vào các cơ hội bền vững. W.P. Carey báo cáo 6,1 triệu feet vuông tòa nhà được chứng nhận xanh, với 35% danh mục đầu tư theo hợp đồng thuê xanh và 63% người thuê đăng ký báo cáo dữ liệu sử dụng điện.

Điều này phù hợp với các tuyên bố từ cuộc gọi thu nhập Q1 2025, nơi CEO Jason Fox nhấn mạnh khả năng phục hồi của công ty giữa sự không chắc chắn về kinh tế, tuyên bố rằng, "Danh mục đầu tư của chúng tôi được xây dựng để chịu đựng các đợt suy thoái và thời kỳ yếu kém kinh tế." Công ty duy trì phạm vi hướng dẫn AFFO từ 4,82 đến 4,92 đô la mỗi cổ phiếu cho năm nay và kế hoạch đầu tư từ 1 tỷ đến 1,5 tỷ đô la trong năm 2025.

Cổ phiếu của W.P. Carey đóng cửa ở mức 64,03 đô la vào ngày 29/7/2025, với mức tăng 0,98%, phản ánh sự tin tưởng của nhà đầu tư vào hiệu suất ổn định của công ty mặc dù có sự chậm lại dần dần trong tăng trưởng ABR trên cùng một cơ sở. Cổ phiếu đã thể hiện động lực mạnh mẽ với mức lợi nhuận 13,84% từ đầu năm đến nay, giao dịch gần với mức cao nhất trong 52 tuần là 66,10 đô la hơn là mức thấp 52,91 đô la.

Bài viết này được tạo và dịch với sự hỗ trợ của AI và đã được biên tập viên xem xét. Để biết thêm thông tin, hãy xem Điều Kiện & Điều Khoản của chúng tôi.

Bài thuyết trình đầy đủ: