Định giá
Chúng tôi thực hiện định giá KBC theo phương pháp so sánh P/E và P/B với các công ty cùng ngành. Theo đó, giá trị hợp lý 1 cổ phần KBC ở mức 56.600 đ/cp, cao hơn giá đóng cửa ngày 23/06 là 45,1% và khuyến nghị Mua với KBC.
Luận điểm đầu tư
Các khu công nghiệp của KBC đang là điểm đến của các tập đoàn lớn
Từ cuối năm 2020 đến nay, các khu công nghiệp do KBC quản lý như KCN Quang Châu, KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh đã liên tiếp thu hút được dòng vốn đầu tư FDI từ các công ty lớn đang có kế hoạch chuyển một phần hoạt động sản xuất từTrung Quốc sang Việt Nam. Trong đó đáng chú ý như: Foxconn đầu tư thuê 22ha tại KCN Quang Châu (Bắc Giang), Oppo có kế hoạch thuê 62,7 ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (Bắc Ninh)… Là doanh nghiệp kinh doanh lâu năm trong lĩnh vực KCN, đến nay KBC luôn được xem là lựa chọn đầu tiên của các công ty vệ tinh của tập đoàn lớn như Foxconn, LG, SamSung, JA Solar, Goertek, Fuyu v.v.
Quỹ đất Tràng Cát được tích lũy gần 10 năm trước trở thành “mỏ vàng” của công ty
Trong năm 2020, KBC đã thực hiện thanh toán 3.500/ 3.687 tỷ đồng tiền sử dụng đất cho dự án khu đô thị (KĐT) Tràng Cát. Đây là dự án có quy mô 585 ha có vị trí gần trung tâm TP Hải Phòng. Dự án đã được công ty tích lũy gần 10 năm trước, đã được phê duyệt quy hoạch 1/500 và giải phóng mặt bằng 511/ 585 ha. Hiện tại, KBC đang triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng trước khi tiến hành mở bán
Do được tích lũy từ gần 10 năm trước nên quỹ đất tại Tràng Cát có giá vốn thấp. Theo thông tin từ công ty, tổng mức đầu tư hạ tầng dự kiến khoảng 11.328,8 tỷ đồng nhưng giá trị Tràng Cát được tổ chức quốc tế định giá hơn 60.000 tỷ đồng. KĐT Tràng Cát do KBC sở hữu 100% sẽ là dự án trọng điểm của công ty trong thời gian tới. Theo kế hoạch, công ty có thể sẽ thực hiện bán lại 1 phần dự án cho nhà đầu tư khác triển khai và thu khoản lợi nhuận lớn trong năm 2022.
Kế hoạch lợi nhuận 2021 cao nhưng khả thi
Năm 2021, Kinh Bắc (HM:KBC) đặt kế hoạch doanh thu hợp nhất 6.600 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 2.000 tỷ đồng, lần lượt gấp 3 lần và 6,25 lần thực hiện năm 2020. Cơ sở thực hiện dựa trên kế hoạch cho thuê đất tại các khu công nghiệp: KCN Quang Châu (75,6 ha), KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (124,7 ha), KCN Tân Phú Trung (20 ha). Công ty cũng có kế hoạch ghi nhận doanh thu từ các khu đô thị như: KĐT mới Phúc Ninh, KĐT Tràng Duệ. Nếu tình hình kinh doanh được triển khai thuận lợi, KBC hoàn toàn có thể hoàn thành vượt mức kế hoạch trên
Dữ liệu quan trọng
Kết quả kinh doanh Quý 1 cho tín hiệu bứt phá
Dấu hiệu cho sự khởi sắc trong năm 2021 đã thể hiện qua báo cáo tài chính Quý 1 của công ty. Doanh thu thuần đạt 2.002 tỷ đồng cao gấp hơn 3 lần cùng kỳ, lợi nhuận gộp đạt 1.123 tỷ đồng tăng mạnh so với quý 1/2020, biên lãi gộp tăng mạnh từ 44% lên 56%.
Nhờlãi gộp ở mức cao Kinh Bắc đã thu về khoản lãi sau thuế 714,5 tỷ đồng cao gấp 7,6 lần so với quý 1/2020.
LNST thuộc về công ty mẹ là 599 tỷ đồng tương đương EPS đạt 1.276 đồng – Đây cũng là mức lãi cao nhất theo quý trong lịch sử hoạt động của Kinh Bắc.
Kỳ vọng sớm kiểm soát được đợt bùng dịch lần 4, lợi nhuận KBC sẽ không ảnh hưởng lớn
Từ ngày 27/04/2021, dịch Covid-19 đã có đợt bùng phát lần thứ 4 tại Việt Nam. Điểm đáng lưu ý khi đợt dịch này bùng phát mạnh trong các khu công nghiệp, trong đó 2 địa bàn kinh doanh chính của KBC là tỉnh Bắc Giang và Bắc Ninh đã chịu ảnh hưởng rất lớn. Tính đến thời điểm 31/05, KBC cho biết doanh nghiệp không chịu ảnh hưởng nhiều từ đợt bùng dịch này và trong giai đoạn từ giữa tháng 6 đến nay số ca nhiễm mới theo ngày tại Bắc Ninh và Bắc Giang cũng có dấu hiệu tạo đỉnh.
Với kỳ vọng đợt bùng phát dịch Covid-19 lần 4 sẽ được sớm kiểm soát cùng với kế hoạch tiêm vaccine vào tháng 7/2021, chúng tôi cho rằng lợi nhuận năm 2021 KBC sẽ ít bị ảnh hưởng. Trong trường hợp thận trọng, doanh thu cho thuê đất có thể bị chậm ghi nhận trong năm 2021 nhưng phần thiếu hụt này sẽ được bù đắp trong năm 2022.
Thống kê quỹ đất của KBC đến thời điểm 31/12/2020
Tính đến 31/12/2020, quỹ đất KCN của KBC đã tạo lập là 4.713 ha, giảm 11% so với năm 2019 do chuyển nhượng cổ phần tại Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn Huế là chủ đầu tư KCN và Khu phi thuế quan Sài Gòn - Chân Mây (660 ha), và tăng quỹ đất đã trúng thầu ở Long An lên 219,8 ha. Quy mô diện tích KCN của KBC chiếm gần 5% diện tích đất KCN của cả nước.
Về diện tích đất KĐT hiện tại KBC đang sở hữu quỹ đất là 917,9 ha đất KĐT từ Bắc vào Nam. Mỗi KCN của KBC đều có quy mô trung bình trên 200ha.
Trong Quý 4/2020 và đầu năm 2021 KBC đã và đang tăng cường phát triển các dự án lớn với vị trí chiến lược nhằm đáp ứng được nhu cầu đa dạng của nhà đầu tư về diện tích, địa điểm tại một số tỉnh như Long An, Hải Dương, Hưng Yên, Vũng Tàu. Quỹ đất KCN và KĐT dự kiến tăng lên đáng kể từ năm 2021.
Bảng 1: Quỹ đất khu công nghiệp tính đến 31/12/2020
Bảng 2: Quỹ đất khu đô thị tính đến 31/12/2020
Định giá
Chúng tôi thực hiện định giá KBC theo phương pháp so sánh P/E và P/B với các công ty cùng ngành. Theo đó, các công ty được so sánh là những công ty có quỹ đất sẵn sàng cho thuê hoặc sẽ có thêm quỹ đất mới trong 2 năm tới, cụ thể như: BCM, LHG, SZC, NTC và TIP. Các doanh nghiệp này có mức P/E và P/B trung bình lần lượt đạt 18,31 lần và 3,12 lần.
Kết thúc Quý 1/2021 KBC có giá trị sổ sách (BV) ở mức 21.930 đ/cp và EPS (TTM) ở mức 1.610 đ/cp. Theo đó giá trị hợp lý 1 cổ phần KBC ở mức 56.600 đ/cp.
Bảng 1: Tóm tắt kết quả định giá
Xem thêm tại đây