Nhận định NDN: Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng

Khởi đầu là một doanh nghiệp nhà nước, thành lập năm 1992 hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh, đầu tư bất động sản chủ yếu tại thành phố Đà Nẵng.
 
Hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp:
 
Ở kỳ công bố BCTC QII và lũy kế 6 tháng đầu năm 2020: quý 2 doanh thu thuần đạt 213,5 tỷ đồng cao gấp 10,6 lần cùng kỳ năm ngoái, lợi nhuận gộp đạt 73,3 tỷ đồng tăng cao so với con số gần 4 tỷ đồng của quý 2/2019.
 
Bước đầu ghi nhận doanh thu chuyển nhượng căn hộ dự án Monarchy B: kết quả NDN (HN:NDN) lãi ròng gần 77 tỷ đồng cao gấp 3 lần cùng kỳ năm ngoái.
 
Dư địa doanh thu & lợi nhuận: Ở khoản mục người mua trả tiền trước, NDN ghi nhận 1.353 tỷ đồng từ phức hợp Monarchy – Block B. Việc hoàn thiện và bàn giao dự án sẽ giúp NDN ghi nhận phần doanh thu còn lại từ dự án Monarchy trên. Trong tương lai, NDN dự kiến khởi công Dự án Paracel tổng mức đầu tư 450 tỷ đồng dự kiến vào QIV/2020. Về dài hạn, sẽ cần theo dõi yếu tố này vì ngoài Paracel ra, NDN không công bố thêm dự án nào “gối đầu” và có thể sẽ mất động lực tăng trưởng.
 
Dự án nhà máy nước Ngọc Hồi có công suất lên tới 5.000m3/ngày đêm, tuy vậy hiện tại vẫn chưa đạt như kỳ vọng. NDN đang tập trung chiến lượng marketing để nhà máy nước Ngọc Hồi đạt công suất 3.000m3/ngày đêm.
 
Công ty có tài chính lành mạnh: Tài sản lưu động ngắn hạn chiếm 92,4% tổng tài sản. Các khoản tiền nhàn rỗi đột biến trong năm 2018 đến nay được sử dụng đầu tư tiền gửi tiết kiệm. Nói cách khác, giá trị tiền mặt/cổ phiếu đã tương ứng 19.326 đồng/cổ phiếu.
 
Về hoạt động đầu tư kinh doanh chứng khoán: Nhiều bên cho rằng, NDN có rủi ro khi ban lãnh đạo có lịch sử sử dụng tiền công ty đầu tư chứng khoán khi không có chuyên môn đầu tư lĩnh vực này. Thực tế khoản đầu tư chứng khoán của công ty chỉ chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong cơ cấu tài sản và không có dấu hiệu gia tăng qua các năm. Việc phát hành tăng vốn cũng đảm bảo phù hợp kèm theo tốc độ tăng trưởng lợi nhuận cũng như đảm bảo được mức cổ tức đều đặn. Trong bối cảnh QI/2020 thậm chí khoản mục trên chỉ lỗ 13.6% trong bối cảnh COVID-19, trong khi thị trường mất hơn 30% vốn hóa. Sang QII NDN đã cực kỳ thận trọng khi chuyển khoản mục trên để phân bổ vào nguồn tiền gửi ngắn hạn.
 
Rủi ro:
 
Các dự án trong các năm tới chỉ còn lại Paracel và do đó NDN sẽ phải sớm tìm thêm dự án gối đầu như đã đề cập ở trên. Do mang tính địa phương việc này sẽ có phần khó khăn hơn đối với NDN nhất là trong bối cảnh chính phủ chủ trương siết chặt quỹ đất công.
 
Việc thay đổi theo hướng giảm tín dụng cho ngành BĐS có thể ảnh hưởng đến ngành BĐS nói chung và NDN nói riêng.
 
Giai đoạn đầu của dự án Paracel có thể ảnh hưởng đến mức tiền mặt của NDN. Với giả định doanh thu chưa thực hiện của Monaechy chưa kịp ghi nhận trước khi khởi động Paracel  giá trị tiền mặt/cổ phiếu vẫn sẽ ở mức cao 12.104 đồng/cp và chỉ duy trì trong ngắn hạn dưới 1 năm.
 
Định giá và khuyến nghị:
 
Trên cơ sở thận trọng chúng tôi vẫn cho rằng, NDN hiện tại 15.xxx vẫn đang đang khá an toàn cho thời gian nắm giữ ngắn hạn 1-2 năm tới xét trên giá trị hợp lý của vốn CSH hiện tại cũng như dòng tiền tương lai từ dự án Mornachy B sau khi ghi nhận doanh thu hoàn toàn. Và, mức giá “hời” trong dài hạn là từ 12.100 đồng/cp.
 
Kết hợp các phương pháp định giá chiết khấu dòng tiền (tỷ trọng thấp), giá trị tài sản ròng cũng như so sánh với các mức P/E và P/B bình quân lịch sử, chúng tôi cho rằng, mức giá hợp lý của NDN rơi vào khoãng: 19.000-21.390 đồng/cp trong khi duy trì theo dõi hoạt động mở rộng quỹ đất và phát triển dự án mới của doanh nghiệp.
 
Với những yếu tố trên, chúng tôi xin phép đưa ra khuyến nghị MUA + NẮM GIỮ đối với cổ phiếu NDN.