Tình hình bất động sản trong Quý 1/2022
Từng bước phục hồi sau đại dịch
Mảng bất động sản cho thuê với nguồn cung gần như không thay đổi. Giá cho thuê tăng nhẹ 4 – 5% trong quý 1/2022 chủ yếu ở khu vực trung tâm, trong khi giá cho thuê khu vực ngoại thành cũng đang dần trở lại mức giá trước dịch.
Phân khúc nhà ở chung cư trong quý 1/2022 ghi nhận nguồn cung tiếp tục giảm mạnh ở cả TP HCM và Hà Nội. Do nhu cầu về nhà ở vẫn lớn nên giá nhà giữ đà tăng của những năm trước bất chấp ảnh hưởng kinh tế từ dịch Covid, với giá tăng trung bình 7-8% ở 2 thành phố, riêng tại TP HCM có những nơi tăng đến 10%.
Một hiện tượng đáng chú ý trong năm 2021 là phân khúc nhà phố và biệt thự có sự tăng giá đáng kể, khoảng 11% tại TP HCM và khoảng 16% tại Hà Nội. Sang đến quý 1/2022, nguồn cung tăng mạnh ở cả Hà Nội và TP HCM cho thấy nhu cầu còn rất lớn.
Điểm nhấn trong 2022
Kiểm soát tín dụng ảnh hưởng không nhỏ đến tiềm năng của ngành trong trung hạn
Thống kê cơ cấu huy động vốn của 54 doanh nghiệp niêm yết, hiện nguồn vốn từ vay trái phiếu đạt 17% trong tổng cơ cấu vốn, cao hơn cả nguồn vay ngân hàng chỉ đạt 14%. Lượng trái phiếu được phát hành trong các năm qua tăng nhanh tạo ra tăng trưởng vượt bậc cho cả ngành bất động sản, tuy vậy bên cạnh đó cũng mang lại nhiều hệ lụy khó lường. Nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện đang chịu tác động kép khi tình hình tín dụng bị kiểm soát và tình hình kinh doanh chung của cả ngành đang chững lại.
Mảng bất động sản cho thuê tăng trưởng tuy còn nhiều thử thách phía trước
Tình hình dịch bệnh được kiểm soát và việc gỡ bỏ các biện pháp giãn cách xã hội tạo động lực phát triển mạnh cho mảng cho thuê. Dư địa tăng trưởng cho mảng này trong ngắn và trung hạn vẫn còn khả quan, nhất là ở các thành phố đô thị loại I. Tuy nhiên vẫn còn rủi ro cạnh tranh từ sự phát triển mạnh mẽ của e-commerce, được dự báo sẽ tăng trưởng trung bình 17% mỗi năm từ 2022 đến 2025.
Nguồn cung dự phóng sẽ cải thiện rõ rệt cho mảng căn hộ chung cư
Nguồn cung tại TP HCM trong 9 tháng cuối năm 2022 dự kiến đạt hơn 20,000 căn, cao hơn so với 2 năm trước, chủ yếu đến từ việc bàn giao của các dự án đang hiện hữu. Bên cạnh đó, một loạt các dự án ngoại thành TP HCM đang lên kế hoạch mở bán trong năm 2022 cũng sẽ tạo nguồn cung cho các năm tiếp theo.
Tại Hà Nội nguồn cung dự kiến ở mức 23,000 căn trong năm 2022, chủ yếu nhắm vào phân khúc trung lưu, và hơn ½ tập trung tại các quận Hoàng Mai, Nam Từ Liêm, và Gia Lâm. Bên cạnh đó chúng tôi cũng dự đoán giá nhà sẽ tiếp tục tăng từ 5 – 7% trong năm nay.
Mảng nhà phố kỳ vọng phục hồi trong giai đoạn tới
Thị trường tại Hà Nội tiếp tục thống lĩnh với hơn 3,000 căn dự kiến được chào bán trong năm 2022, chủ yếu tập trung tại Hoài Đức và Đan Phượng. Dự kiến từ đây đến 2024, Vinhomes (HM:VHM) sẽ chào bán 2 đại dự án Vinhomes Wonder Park và Vinhomes Cổ Loa, sản phẩm chủ yếu là căn hộ thấp tầng, cũng sẽ mang đến nguồn cung dồi dào cho thị trường trong trung hạn.
Tại TP HCM, dự kiến sẽ có khoảng 1,500 căn được chào bán trong năm nay, phần lớn đến từ các dự án hiện hữu. Bên cạnh đó, Chính phủ đang khuyến khích phát triển thêm các dự án tại Hóc Môn, Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè, và Cần Giờ nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở thấp tầng cho thành phố.
Các doanh nghiệp triển vọng trong ngành
Dựa trên tình hình kết quả kinh doanh cũng như triển vọng trong tương lai, chúng tôi đánh giá nhóm cổ phiếu VHM, VRE (HM:VRE) và VIC (HM:VIC) có khả năng duy trì động lực tăng trưởng dài hạn.
TÌNH HÌNH NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
1. Tình hình trái phiếu khó khăn
Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong giai đoạn từ 2019 đến nay, giá trị trái phiếu được các doanh nghiệp bất động sản phát hành tăng mạnh, chiếm tỷ trọng lớn của toàn thị trường: 38% trong năm 2019, 33% trong năm 2020, và 44% trong năm 2021. Chỉ tính riêng trong năm 2021, các công ty bất động sản đã phát hành hơn 232,000 tỷ đồng trái phiếu, tăng 37% so với năm trước. Bên cạnh đó, lãi suất cũng cao hơn mặt bằng chung, giao động từ 10.3 – 10.6%/năm, thậm chí có nhiều công ty còn chào bán với mức lãi suất 12 – 13%/năm.
Khi tín dụng cho ngành bất động sản có chiều hướng bị kiểm soát, nhiều doanh nghiệp có thể rơi vào cảnh khó khăn trong các năm tới. Theo thống kê quy mô trái phiếu cả ngành đang ở 104,000 tỷ đồng, phần lớn sẽ đáo hạn trong giai đoạn 2022 – 2024. Điều này tạo áp lực trả nợ lớn lên các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt khi tình hình kinh doanh đang chậm lại đáng kể: người mua trả tiền trước giảm liên tục trong 3 năm trở lại đây chỉ còn 77.8 nghìn tỷ vào cuối năm 2021 (-27% sv năm trước), còn lợi nhuận hoạt động kinh doanh chỉ tăng lần lượt 6.5% và 9.3% trong 2 năm 2020 và 2021.
2. Thị trường bất động sản thương mại
Tại Hà Nội, tổng diện tích sàn thương mại chỉ tăng nhẹ 1% so với quý trước và tăng 4% so với cùng kỳ năm trước, đạt hơn 1.38 triệu m2. Nhìn chung, tốc độ tăng trưởng diện tích sàn trong 3 năm trở lại đây rất chậm, chỉ đạt trung bình 1% mỗi năm. Lượng cung thấp dẫn đến giá thuê tăng nhẹ 5% so với quý trước và 4% so với cùng kỳ năm trước, đạt khoảng 42 USD/m2/tháng. Giá thuê tăng mạnh nhất ở khu vực trung tâm và khu đông Hà Nội với tốc độ tăng trưởng trung bình 5% kể từ 2018 đến nay, tiếp đến là khu phía Tây với tốc độ 4%, các khu còn lại tăng trưởng thấp hơn đáng kể chỉ khoảng 2%. Trong năm 2022, dự kiến tổng diện tích sàn sẽ tăng lên thêm 150,000 m2 đến từ 11 dự án, nổi bật nhất là VMM Smart City, Hinode City, và Mipec Xuân Thủy.
Xem thêm tại đây