Thị trường nhà ở: Cầu đã thông, cung vừa túi tiền vẫn tắc

Vietstock - Thị trường nhà ở: Cầu đã thông, cung vừa túi tiền vẫn tắc

Sau tất cả, có thể thấy giấc mơ sở hữu căn nhà đầu đời của lớp trẻ Việt Nam phụ thuộc phần lớn vào việc tháo gỡ những điểm nghẽn phía cung. Chính sách tiền tệ nới lỏng thời gian qua đã nâng đỡ đáng kể khả năng tiếp cận vốn vay mua nhà, nhưng đồng thời cũng vô tình đẩy mặt bằng giá lên cao hơn trong điều kiện nguồn cung khan hiếm – một tác dụng phụ ngoài mong muốn

Chính sách tiền tệ nới lỏng: Đòn bẩy cho giấc mơ an cư

Giai đoạn 2024-2025, người trẻ tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng bắt đầu nhen nhóm lại giấc mơ an cư khi lãi suất vay mua nhà giảm liên tục và loạt gói tín dụng ưu đãi được triển khai. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã 4 lần hạ lãi suất điều hành trong năm 2023, kéo mặt bằng lãi suất cho vay bình quân giảm khoảng 2-3 điểm % so với cuối năm 2022. Nhờ đó, nhiều NHTM đã mạnh tay tung ra các gói tín dụng mua nhà với lãi suất chỉ 5-6%/năm trong thời gian ưu đãi – mức thấp hiếm thấy, chỉ nhỉnh hơn lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng khoảng 1-2%.

Kết quả là tín dụng bất động sản (BĐS) khởi sắc trở lại; cả năm 2024, dư nợ cho vay lĩnh vực BĐS đã tăng hơn 16% so với năm 2023, nhỉnh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống (khoảng 15%).

Song song với đó, Chính phủ cũng đã tung ra các chương trình hỗ trợ người mua nhà. Tiêu biểu là gói tín dụng 120,000 tỷ đồng triển khai từ tháng 4/2023 nhằm phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân – đối tượng thu nhập thấp. Lãi suất vay ưu đãi của gói này được ấn định thấp hơn 1.5-2 điểm % so với lãi suất thị trường trung dài hạn và đã 4 lần điều chỉnh giảm – từ mức 8.2%/năm ban đầu xuống chỉ còn 6.1%/năm cho người mua nhà vào đầu năm 2025. Quy mô chương trình cũng đã được điều chỉnh tăng lên 145,000 tỷ đồng khi có thêm nhiều NHTM tham gia.

Những động thái nới lỏng tiền tệ và tín dụng này được kỳ vọng sẽ tạo cú hích lớn cho cầu nhà ở, giúp người dân, đặc biệt là giới trẻ mua nhà lần đầu dễ dàng vay vốn hiện thực hóa giấc mơ sở hữu căn hộ tại đô thị.

Thực tế đã diễn ra đúng như dự kiến khi cầu nhà ở đã có dấu hiệu khởi sắc rõ rệt trong giai đoạn 2024 - đầu 2025 so với năm 2023, được phản ánh qua tỷ lệ quan tâm tăng từ 46% (năm 2023) lên 63% (cuối năm 2024).

Theo khảo sát từ One Mount Group vào đầu năm 2025, có tới 80% người tại Hà Nội bày tỏ nhu cầu sở hữu nhà, tăng 15% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, 50% đã ở giai đoạn cân nhắc và tích cực chuẩn bị giao dịch, và 60% dự kiến sẽ mua BĐS trong vòng 12 tháng tới.

Nguồn cung ách tắc, giá nhà vượt xa tầm với

Mặc dù phía cầu đã có những tín hiệu tích cực, phía cung lại chưa có sự chuyển biến thực chất. Giai đoạn 2024 - đầu 2025, nhiều dự án nhà ở vẫn tiếp tục đình trệ vì vướng mắc pháp lý và thủ tục đầu tư, khiến lượng sản phẩm mở bán tại các thành phố lớn sụt giảm xuống mức thấp kỷ lục.

Tại TP.HCM, chỉ khoảng 1,400 căn hộ được mở bán mới trong nửa đầu 2025, giảm 16% so với cùng kỳ 2024 và thấp nhất kể từ năm 2015 theo CBRE. Cả năm 2023, thành phố này cũng chỉ tiêu thụ hơn 7,000 căn hộ, bằng một nửa so với năm 2017. Nguồn cung hạn chế tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp, còn phân khúc bình dân hầu như vắng bóng dự án mới.

Tại Hà Nội, trong nửa đầu năm 2025 cũng chứng kiến tình cảnh tương tự. Trong quý 2/2025, Hà Nội chỉ có 6,850 căn hộ được mở bán. Mặc dù đã cải thiện hơn so với quý trước đó, phần lớn các căn hộ này tập trung vào phân khúc cao cấp với 100% căn hộ giá trên 70 triệu đồng/m² và mặt bằng giá trung bình đạt 79 triệu đồng/m², tăng 6% theo quý và 33% theo năm so với quý 2/2024, vượt quá khả năng chi trả của đa số phía cầu.

Hệ quả trực tiếp khi cầu thông nhưng cung tắc là giá nhà leo thang chóng mặt lên một mặt bằng mới. Tại TP.HCM, giá bán căn hộ trung cấp đã vượt mốc 80 triệu đồng/m², một số dự án hạng khá ở khu Đông và khu trung tâm vọt lên 120 - 150 triệu đồng/m². Ở phân khúc cao cấp, mức giá sơ cấp phổ biến lên đến vài trăm triệu mỗi m². Tính chung toàn thị trường, giá nhà sơ cấp tăng trung bình ~6% chỉ sau một năm, trong khi thu nhập bình quân của người dân hầu như không thay đổi.

Không chỉ dòng căn hộ mới tăng, căn hộ đã qua sử dụng cũng ghi nhận đà tăng giá mạnh. Theo thống kê, giá trung bình căn hộ cũ tại Hà Nội hiện đã đạt 50 triệu đồng/m² trong quý 2/2025, tăng 15% so với cùng kỳ năm trước. Điều đáng chú ý là mức giá này tăng chủ yếu do dòng sản phẩm mới, đáp ứng nhu cầu ở thực, quá ít; người mua bị đẩy sang thị trường thứ cấp với giá cao hơn.

Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập khiến khả năng chi trả ngày càng suy giảm: theo ước tính, một hộ gia đình Việt Nam thu nhập trung bình phải dành dụm toàn bộ thu nhập suốt 21-23 năm mới mua được căn hộ 55-60 m2, và nếu chỉ tiết kiệm 50% thu nhập thì thời gian lên đến 42-46 năm. Dữ liệu từ Numbeo cho thấy chỉ số giá nhà/thu nhập (HPR) của Việt Nam đã đạt 22.8 vào giữa 2024 – thuộc nhóm cao nhất Đông Nam Á, gấp gần 3 lần Malaysia và cao hơn nhiều nước phát triển như Nhật Bản, Singapore. Tại TP.HCM, chỉ số này lên tới 32.4, phản ánh việc sở hữu nhà đang ngoài tầm với ngay cả với các hộ thu nhập khá.

Mặt bằng giá mới đã bỏ xa khả năng tài chính của đại bộ phận người mua có nhu cầu thực. Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhận định, nguồn cung bị siết chặt kéo theo lệch pha cung cầu nghiêm trọng, khiến nhà ở thương mại không còn phù hợp với đa số người mua ở thực, nhất là người trẻ và người thu nhập trung bình. Thực trạng này không chỉ diễn ra ở các đô thị lớn mà còn lan ra vùng lân cận: các thành phố vệ tinh như Biên Hòa, Thủ Dầu Một, Bà Rịa, Long Thành... cũng chứng kiến giá BĐS tăng 20-30% chỉ trong hai năm gần đây do “hiệu ứng đẩy” từ sự thiếu hụt nguồn cung tại TP.HCM.

Rõ ràng, giấc mơ an cư đang ngày càng xa vời đối với người thu nhập trung bình, cho dù họ được hỗ trợ bởi lãi suất cho vay thấp hơn. Cầu đã thông nhưng cung hợp túi tiền chưa theo kịp, mặt bằng giá mới đang “đánh bật” nhiều người ra khỏi thị trường nhà ở.

Lãi suất thấp không phải “cây đũa thần” cho thị trường nhà ở

Trong nỗ lực giải bài toán nhà ở, không ít người kỳ vọng lãi suất thấp sẽ là “cây đũa thần” giúp giá nhà giảm xuống mức người dân có thể với tới. Tổng thống Mỹ Donald Trump từng công khai chỉ trích Chủ tịch Fed Jerome Powell vì chậm hạ lãi suất, cho rằng việc Fed không giảm mạnh lãi suất đã gây rắc rối cho những người muốn mua nhà. Ông Trump lập luận rằng, lãi vay thế chấp giảm sẽ giúp hàng triệu người Mỹ dễ dàng mua được căn nhà mơ ước.

Thế nhưng, thực tế thị trường phức tạp hơn nhiều. Chủ tịch Fed Jerome Powell đã thẳng thắn đáp rằng, chính sách tiền tệ không thể cứu chữa “tình trạng thiếu hụt nhà ở lâu dài”. Theo ông, cốt lõi của giá nhà cao nằm ở chỗ “Mỹ chưa xây đủ nhà (để đáp ứng nhu cầu). Đây không phải việc mà Fed có thể hỗ trợ”. Thậm chí, lãi suất vay hạ có thể phản tác dụng nếu nguồn cung không cải thiện. Lãi suất thấp khuyến khích thêm nhiều người vay mua nhà, trong khi số nhà bán ra vẫn thiếu, dẫn đến giá nhà có thể tăng tốc nhanh hơn. Chuyên gia Odeta Kushi tại First American Financial cảnh báo: “Lãi suất giảm có thể kích thích nhu cầu, dẫn đến giá nhà tăng tốc, đặc biệt tại những thị trường khan hiếm nguồn cung”.

Thực tế thị trường Việt Nam dường như cũng đang chứng minh điều đó. Dù bối cảnh chính sách có khác (Fed chậm hạ lãi suất còn Việt Nam thì đã nới lỏng), nhưng hệ quả chung là tương đồng: Lãi suất giảm mạnh giúp người mua dễ vay tiền hơn, song giá nhà không những không giảm mà còn tiếp tục lập đỉnh mới khi nguồn cung hạn chế. Minh chứng là giá nhà tại Việt Nam đã tăng gần 60% trong 5 năm (2019-2024) – mức tăng thuộc hàng cao nhất thế giới, vượt cả Mỹ (54%) và Singapore (37%).

Ngay cả giai đoạn lãi suất thấp kỷ lục 2020-2021, giá nhà vẫn tăng do nguồn cung thiếu hụt; đến 2023-2024, lãi suất hạ nhiệt cũng không kéo nổi giá nhà xuống. Rõ ràng, việc chỉ tập trung kích cầu tín dụng sẽ không thể làm “hạ nhiệt” thị trường nhà ở khi những nút thắt phía cung chưa được tháo gỡ.

Môi trường tiền rẻ là “bữa tiệc thịnh soạn” cho những kẻ đầu cơ nhà đất

Môi trường tiền rẻ thực chất trở thành “bữa tiệc thịnh soạn” cho giới đầu cơ bất động sản. Một khảo sát của One Housing cho thấy tới 81% người mua nhà tại Hà Nội và TP.HCM trong giai đoạn gần đây là với mục đích đầu tư hoặc lướt sóng, chỉ 19% có nhu cầu ở thực. Cá biệt, đến 35% nhà đầu tư giữ tài sản dưới 3 tháng, và 36% giữ từ 6–12 tháng, cho thấy rõ chiến lược mua để bán, không phải để ở.

Khi tiền rẻ, các nhà đầu cơ dễ dàng huy động vốn, tham gia đầu tư “lướt sóng”, tạo nên một vòng xoáy giá mới. Trong khi đó, người mua thực lại đối mặt với một bài toán trả góp kéo dài hàng chục năm, hoặc phải dừng bước vì mức giá vượt xa thu nhập.

Nút thắt từ phía cung

Hàng ngàn dự án “trùm mền”, cung nhà vừa túi tiền vắng bóng. Nhiều năm qua, loạt điểm nghẽn ở phía cung đã và đang cản trở việc cân bằng thị trường nhà ở.

Trước hết là vướng mắc pháp lý: hàng ngàn dự án bất động sản bị đình trệ vì chờ thủ tục phê duyệt hoặc vướng sai phạm chậm xử lý. Tính đến giữa năm 2025, riêng TP.HCM có 504 dự án “đắp chiếu” (220 dự án vướng pháp lý, 86 dự án chưa có chủ trương) với tổng diện tích hơn 7,100ha, giá trị đầu tư ước tính tới 7 triệu tỷ đồng bị chôn vốn.

 Bộ Xây dựng thống kê gần 2,981 dự án treo trên cả nước, trải dài nhiều phân khúc từ nhà ở, khu đô thị đến thương mại dịch vụ. Bên cạnh pháp lý, công tác quy hoạch và định giá đất cũng là nút thắt lớn. Việc chậm điều chỉnh quy hoạch, thiếu quỹ đất sạch cho dự án bình dân, cùng giá đất tăng cao, khiến nhiều doanh nghiệp e ngại phát triển nhà ở vừa túi tiền.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận định cần khẩn trương tháo gỡ 3 điểm nghẽn chính là pháp lý, quy hoạch và định giá đất để khai thông nguồn cung cho thị trường. Thực tế, phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ nhiều năm nay gần như vắng bóng dự án mới do thiếu chính sách ưu đãi và cơ chế rõ ràng cho doanh nghiệp đầu tư. Các chủ đầu tư có xu hướng tập trung vào phân khúc cao cấp để tối đa lợi nhuận, càng làm trầm trọng thêm sự thiếu hụt nhà ở vừa túi tiền cho đa số người dân.

Hệ lụy của những nút thắt phía cung là tình trạng lệch pha cung cầu ngày càng trầm trọng và kéo dài. Nguồn cung thiếu trầm trọng, giá nhà tăng cao bất thường – đây là bức tranh tương phản đang diễn ra trên thị trường. Nếu không sớm khơi thông nguồn cung, nhiều chuyên gia cảnh báo giá bất động sản có thể còn tăng thêm 50-60% trong giai đoạn 2025-2029. Thị trường nhà ở đứng trước nguy cơ bước vào một chu kỳ tăng giá mới mạnh nhưng thiếu bền vững, còn người dân có nhu cầu thực sự sẽ ngày càng bị “gạt ra bên lề” giấc mơ an cư. Thậm chí, ngay cả khi kinh tế khó khăn khiến cầu giảm tạm thời, thì với nguồn cung hạn chế, giá nhà có xu hướng “không giảm mà còn tăng” – dẫn đến nghịch lý càng chờ giá xuống, giá lại càng tăng lên.

Rõ ràng, nguồn cung – đặc biệt là cung phân khúc vừa túi tiền mới là mắt xích then chốt quyết định cán cân thị trường nhà ở. Khi cung bị nghẽn, mọi nỗ lực kích cầu từ chính sách tiền tệ (như hạ lãi suất, tung gói vay ưu đãi) rốt cục cũng chỉ như “muối bỏ bể”, thậm chí lại làm lợi cho một nhóm nhỏ đầu cơ.

Giấc mơ an cư của người trẻ

Sau tất cả, có thể thấy giấc mơ sở hữu căn nhà đầu đời của lớp trẻ Việt Nam phụ thuộc phần lớn vào việc tháo gỡ những điểm nghẽn phía cung. Chính sách tiền tệ nới lỏng thời gian qua đã nâng đỡ đáng kể khả năng tiếp cận vốn vay mua nhà, nhưng đồng thời cũng vô tình đẩy mặt bằng giá lên cao hơn trong điều kiện nguồn cung khan hiếm – một tác dụng phụ ngoài mong muốn.

Bài học từ chính nước Mỹ cho thấy Ngân hàng trung ương chỉ hỗ trợ được phần nào, còn giải quyết tận gốc vấn đề nhà ở phải dựa vào chính sách thúc đẩy xây dựng và phát triển dự án mới.

Tại Việt Nam, Chính phủ đã và đang vào cuộc với các chương trình như một triệu căn nhà ở xã hội, thúc tiến trình sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở... nhưng hiệu quả cần thời gian để hiện thực hóa. Các chuyên gia nhấn mạnh chỉ khi dòng tiền và dòng pháp lý được khơi thông, tạo điều kiện gia tăng mạnh mẽ nguồn cung cho nhu cầu ở thực, thị trường mới có thể cân bằng lại. Nói cách khác, “cầu” đã thông nhờ tiền rẻ, nhưng “cung” vừa túi tiền bao giờ thông mới là yếu tố quyết định. Chừng nào bài toán phía cung chưa có lời giải, giấc mơ an cư của hàng triệu người trẻ sẽ vẫn còn dang dở.

LH