Gia đình thu nhập 24 triệu đồng/tháng làm sao mua nhà?

Vietstock - Gia đình thu nhập 24 triệu đồng/tháng làm sao mua nhà?

Theo tính toán của chuyên gia, một gia đình trẻ có thu nhập 24 triệu đồng/tháng (bình quân 1 người 12 triệu đồng/tháng) có thể trả góp căn hộ bình dân với thời gian vay 20 năm.

Chia sẻ tại Talkshow "Mua nhà trả góp bằng lương" do báo Tuổi trẻ tổ chức ngày 22/08, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng việc mua nhà của người trẻ hiện nay là kết hợp giữa an cư và đầu tư tích lũy. Điều này đòi hỏi ngoài cuộc sống tiết kiệm trong một thời gian, cần có một số điều kiện khác phù hợp để tránh gây áp lực tài chính, khiến việc mua nhà thất bại.

Trong nền kinh tế công nghiệp, đặc biệt ở các thành phố lớn như TPHCM thì việc sở hữu một căn nhà hay thuê căn hộ đều đáp ứng được nhu cầu ở với những ưu điểm – hạn chế riêng. Tuy nhiên để có tài sản tích lũy cho gia đình, cho giai đoạn lớn tuổi về hưu thì người trẻ cần phải dành một phần thu nhập để tích lũy đầu tư, chuyên gia Đinh Thế Hiển nêu quan điểm.

“Tại Việt Nam hiện nay, kênh đầu tư kết hợp an toàn – sinh lợi thích hợp nhất vẫn là bất động sản”, ông Hiển nói và cho rằng việc chọn mua một căn hộ để kết hợp an cư và đầu tư là một định hướng đúng đối với người trẻ khi bắt đầu làm việc tự sinh sống.

Việc mua căn hộ, theo ông Hiển, người trẻ nên tính đến việc mua căn hộ ít nhất sau 3 năm làm việc và có công việc ổn định; hoặc thích hợp với gia đình trẻ, khi hai vợ chồng đều có việc làm ổn định, chuẩn bị có con hoặc đã có con nhỏ. Bên cạnh đó, người trẻ phải chấp nhận tiết kiệm trong sinh hoạt, vui chơi, giải trí ít nhất 5 năm để dành tiền trả góp.

Theo chuyên gia ước tính, để có thể mua căn hộ, tổng thu nhập ổn định phải trên 20 triệu đồng/tháng, trong đó dành tối thiểu 10 triệu đồng để trả góp. Và khi đã để dành được trên 500 triệu đồng, hoặc được gia đình bố mẹ hỗ trợ để có tiền trả trước 30% giá trị căn hộ.

Với những người trẻ dưới 35 tuổi, thu nhập ở mức trung bình và tích lũy còn thấp, ông Hiển khuyến khích nên chọn căn hộ trung bình. Với người thu nhập cao hơn có thể chọn căn hộ trung cấp.

“Vấn đề đặt ra là với giá hiện nay của các căn hộ trung bình và trung cấp tại các khu vực đô thị như TPHCM có vượt ngoài khả năng mua nhà từ thu nhập ổn định của người trẻ hay không?”, chuyên gia đặt vấn đề.

Làm sao xác định giá bán hợp lý của căn hộ?

Để xác định giá bán hợp lý, chuyên gia cho rằng khi tính giá thành hợp lý của căn hộ thì phải gắn với một phân khúc cụ thể (trung cấp, trung bình – khá, bình dân) và với vị trí cụ thể.

Khi đã xác định phân khúc và địa điểm, sẽ lần lượt tính đến chi phí hình thành nên mỗi m2 căn hộ để xác định giá thành tối thiểu. Trong đó, đầu tiên là giá đất, để xác định chi phí này, chúng ta không thể tính giá mua ban đầu mà phải tính giá trong thời điểm hiện tại theo hai cách. Một là giá đất dự án hoàn chỉnh thấp nhất tại khu vực đó, hai là giá đền bù tối thiểu cho người có đất rồi quy về giá đất xây dựng.

Việc phân bổ chi phí đất cho 1m2 sàn xây dựng được tính theo quy định Nhà nước. Mức thông thường là hệ số sử dụng đất cao tầng là 6. Ví dụ giá đất thấp nhất tại khu vực

quận 2 cũ liền kề quận 9 cũ (TPHCM) là 100tr/m2, thì chi phí đất phân bổ cho 1m2 sàn xây dựng là 100/6 = 16.6tr/m2 sàn.

Thứ hai là chi phí xây dựng trực tiếp, căn cứ vào tiêu chuẩn xây chung cư cao cấp, trung cấp hay bình dân. Chi phí tối thiểu cho căn hộ trung cấp đúng nghĩa không thấp hơn 14 triệu/m2, còn căn hộ trung bình - khá khoảng 12 triệu đồng/m2.

Thứ ba là chi phí quản lý và chi phí hạ tầng, trong đó bao gồm chi phí pháp lý, thiết kế, quản lý dự án. Thông thường sẽ chiếm từ 14-20% chi phí xây dựng dự án tùy cao cấp hay bình dân.

Như vậy, 3 chi phí trên cộng lại sẽ tạo ra giá thành cơ sở cho 1m2 sàn xây dựng, và sẽ được chia cho tỷ lệ từ 60 - 75% tuỳ theo phân khúc căn hộ để ra giá thành m2 căn hộ thương phẩm.

Một căn hộ trung bình - khá thì tỷ lệ thương phẩm cao nhất chỉ khoảng 75%, phần còn lại dành cho các tiện ích chung. Căn hộ trung cấp có tỷ lệ thương phẩm thấp hơn, vào khoảng 70%, chuyên gia phân tích.

Ông Hiển nhận định, với diện tích căn hộ tiêu chuẩn cho gia đình trẻ là 64m2 (diện tích thiết kế phổ biến hiện nay cho căn 2PN), để mua căn hộ trả góp trong 15 năm theo từng phân khúc, gia đình trẻ sẽ có những lựa chọn sau:

- Mua căn hộ bình dân, gia đình trẻ cần có thu nhập ổn định tối thiểu 26.3 triệu /tháng.

- Mua căn hộ trung bình, gia đình trẻ cần có thu nhập ổn định tối thiểu 33.3 triệu/tháng.

- Mua căn hộ trung cấp, gia đình trẻ cần có thu nhập ổn định tối thiểu 45.8 triệu/tháng.

Mặt khác, ông Hiển cũng lưu ý, theo thời gian, thu nhập gia đình có thể tăng nên, nhưng phần tăng này sẽ bổ sung vào chi phí sinh hoạt, cũng như khoảng dự phòng rủi ro.

Các giải pháp để gia đình có thu nhập dưới mức trên có thể mua được căn hộ bao gồm: tăng mức vay lên 20 năm, tìm mua căn hộ có diện tích nhỏ hơn khoảng 55m2 – 50m2.

Theo đó, gia đình trẻ có thu nhập 24 triệu đồng/tháng (bình quân 1 người 12 triệu đồng/tháng) có thể trả góp căn hộ bình dân với thời gian vay 20 năm. Gia đình trẻ có thu nhập 30 triệu đồng/tháng (bình quân 1 người 15 triệu đồng/tháng) có thể trả góp căn hộ trung bình với thời gian vay 20 năm.

Thu Minh