Fitch hạ xếp hạng Blackstone Mortgage do áp lực tín dụng

Investing.com — Fitch Ratings đã hạ xếp hạng Mức Vỡ Nợ Dài Hạn (IDR) của Blackstone Mortgage Trust, Inc. (BXMT) xuống 'BB-' từ mức 'BB'. Việc hạ xếp hạng, được công bố vào thứ Sáu, ngày 11 tháng 4 năm 2025, cũng bao gồm việc hạ xếp hạng nợ có đảm bảo và nợ không đảm bảo cấp cao của BXMT. Triển vọng cho các xếp hạng này là ổn định.

Việc hạ xếp hạng diễn ra để đáp ứng với những thách thức về chất lượng tài sản đang diễn ra mà BXMT phải đối mặt, bao gồm sự tập trung đáng kể của các khoản vay vào bất động sản văn phòng và sự gia tăng các khoản vay suy giảm lên 9,6%. Fitch dự đoán những thách thức này sẽ tiếp tục, gây áp lực hơn nữa lên thu nhập của BXMT, vốn đã âm trong năm 2024. Thu nhập tiền mặt của công ty cũng có khả năng bị ảnh hưởng tiêu cực bởi các khoản lỗ tín dụng đã thực hiện trong năm 2025 khi công ty tiếp tục giải quyết các khoản vay có vấn đề.

Fitch cũng đề cập đến tính linh hoạt tài trợ yếu hơn của BXMT so với các đối thủ cạnh tranh như một yếu tố trong việc hạ xếp hạng. Nợ không đảm bảo của công ty chỉ chiếm 1,7% tổng nợ vào cuối năm 2024. Mặc dù có những thách thức này, xếp hạng của BXMT tiếp tục được hỗ trợ bởi mối liên kết với Blackstone Inc. và công ty quản lý bên ngoài, BXMT Advisors L.L.C. Mối quan hệ này cung cấp cho BXMT các nguồn lực đầu tư và quản lý tài sản, công cụ quản lý rủi ro, và các mối quan hệ ngân hàng như một phần của một trong những nền tảng bất động sản toàn cầu lớn nhất.

Sự tập trung của BXMT vào thị trường bất động sản thương mại, cùng với việc gia tăng các khoản vay cho bất động sản văn phòng, tạo ra những hạn chế về xếp hạng. Tỷ lệ các khoản vay suy giảm trên tổng các khoản vay của công ty là 9,6% vào cuối năm 2024, tăng từ 7,9% một năm trước đó. Những khoản vay này, được đảm bảo bởi các tòa nhà văn phòng, phản ánh rủi ro cao hoặc khả năng thực hiện tổn thất vốn do giá trị tài sản đảm bảo bị thách thức.

BXMT báo cáo khoản lỗ trước thuế 199,5 triệu đô la trong năm 2024, chủ yếu do sự sụt giảm thu nhập lãi ròng từ số dư danh mục thấp hơn, các khoản vay bổ sung chuyển sang trạng thái thu hồi chi phí, và việc tăng dự phòng tín dụng. Fitch dự đoán sẽ có thêm nhiều khoản vay xếp hạng 4 chuyển sang trạng thái suy giảm, điều này có thể giữ mức dự phòng ở mức cao trong suốt năm 2025, gây áp lực lên lợi nhuận.

Đòn bẩy của BXMT, được đo lường bằng tỷ lệ nợ gộp trên vốn chủ sở hữu hữu hình, là 4,1x vào cuối năm 2024, cao hơn so với các đối thủ cùng xếp hạng. Fitch dự đoán đòn bẩy sẽ vẫn cao hơn so với các đối thủ nhưng thấp hơn mục tiêu của công ty trong suốt năm 2025.

Cấu trúc tài trợ của BXMT yếu hơn so với các đối thủ, với nợ không đảm bảo chỉ chiếm 1,7% tổng nguồn tài trợ trên bảng cân đối kế toán vào cuối năm 2024. Công ty đã lịch sử dựa vào các cơ sở tài trợ ngân hàng có đảm bảo, chứng khoán hóa không có quyền truy đòi, và thị trường khoản vay B có kỳ hạn có đảm bảo để tài trợ.

Là một REIT, BXMT được yêu cầu phân phối ít nhất 90% thu nhập chịu thuế ròng hàng năm cho các cổ đông, điều này hạn chế khả năng tích lũy vốn chủ sở hữu của công ty. Vào cuối năm 2024, công ty có 323,5 triệu đô la tiền mặt và các khoản tương đương tiền và 1,1 tỷ đô la khả năng vay trên các dòng tài trợ, mà Fitch tin rằng là đủ để đáp ứng nhu cầu tài trợ trong ngắn hạn.

Các yếu tố có thể dẫn đến hành động xếp hạng tiêu cực hơn nữa bao gồm sự suy giảm thêm trong hiệu suất tín dụng, sự giảm bền vững trong ROA trước thuế ở mức hoặc dưới 1,0%, không có khả năng duy trì thanh khoản đủ so với các khoản nợ đáo hạn, và sự gia tăng bền vững trong đòn bẩy. Mặt khác, các yếu tố có thể dẫn đến hành động xếp hạng tích cực bao gồm khả năng BXMT giải quyết các khoản vay có vấn đề mà không ảnh hưởng đáng kể đến thu nhập tiền mặt, đa dạng hóa sang các loại tài sản CRE khác, sự gia tăng bền vững trong tỷ lệ nợ không đảm bảo, sự giảm đòn bẩy, hiệu suất thu nhập lõi nhất quán, và duy trì hồ sơ thanh khoản mạnh.

Bài viết này được tạo và dịch với sự hỗ trợ của AI và đã được biên tập viên xem xét. Để biết thêm thông tin, hãy xem Điều Kiện & Điều Khoản của chúng tôi.