CEO DXS: Dự án tái khởi động tăng giá cao, người mua sẽ chịu ảnh hưởng nhưng rồi cũng sẽ… mua

Vietstock - CEO DXS: Dự án tái khởi động tăng giá cao, người mua sẽ chịu ảnh hưởng nhưng rồi cũng sẽ… mua

Sau giai đoạn khó khăn cùng sự phục hồi của thị trường bất động sản, nhiều dự án bỏ hoang được tái khởi động trong 2024, đặc biệt là những dự án ở các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM. Tuy nhiên việc khởi động lại dự án hình thành nên mặt bằng giá mới, cao hơn nhiều so với giai đoạn trước, thậm chí gấp 2-3 lần.

Một số dự án có thông tin triển khai trở lại thời gian qua có thể kể đến như Astral City của PDR (HM:PDR) (TP. Thuận An, Bình Dương), Green Tower Dĩ An của TBS, King Crown Infinity của BCG (Thủ Đức, TPHCM), Gem Riverside của DXG (Thủ Đức, TPHCM), Metro Star của CT Group (Thủ Đức, TPHCM), Lavida Plus của QCG (quận 7, TPHCM), The Emerald 68 của CTD (HM:CTD) và Lê Phong (Thuận An, Bình Dương), HaNoi Melody Residences (Linh Đàm, Hà Nội), QMS Top Tower của CTPC Quang Minh (Tố Hữu, Hà Nội), The Summit Building của Veracity (Trần Duy Hưng, Hà Nội), khu đô thị Ecity Tân Đức của ITA (HM:ITA) (Đức Hòa, Long An)…

Trong đó, Gem Riverside ở Thủ Đức (hiện đổi tên thành DXH Riverside) huỷ toàn bộ cọc với khách hàng đã đặt mua trong bối cảnh giá các dự án xung quanh đã lên hơn 100 triệu đồng, vượt xa so với mức giá ban đầu của Gem Riverside. Lãnh đạo CTCP Tập đoàn Đất Xanh (HOSE: HM:DXG) nói đây là tình huống không mong muốn do sự kéo dài của thủ tục hành chính.

Metro Star của CT Group nằm ngay mặt tiền số 360 đường Võ Nguyên Giáp (tên cũ là Xa lộ Hà Nội) mở bán đợt đầu vào năm 2018 với mức hơn 40 triệu đồng/m2. Tuy nhiên vướng mắc pháp lý khiến mãi tới 2024 dự án mới được công nhận chủ đầu tư chính thức và rục rịch khởi động lại. Giá bán rumor xấp xỉ 70 triệu đồng/m2, các căn shophouse giá từ 120-130 triệu/m2.

Hay Green Tower Dĩ An của Tập đoàn TBS Group mới cất nóc hồi cuối năm 2024. Quỹ đất dự án có từ năm 2005 nhưng tới tháng 05/2023 dự án mới khởi công. Thời điểm này giá rumor từng rò rỉ ra thị trường khoảng hơn 40 triệu đồng/m2, tuy nhiên tới thời điểm đầu năm 2025, mức giá bán suất nội bộ của dự án lên tới 67 triệu đồng/m2, cao nhất thị trường Bình Dương hiện nay.

Lavida Plus của CTCP Quốc Cường Gia Lai (HM:QCG) (HOSE: QCG) tái khởi động sau thời gian dài vướng mắc, khởi công vào 2018 khi đó giá khoảng 33 triệu đồng/m2 thì nay đã lên 50-62 triệu đồng/m2.

Chia sẻ với người viết, bà Phạm Thị Nguyên Thanh - CEO CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (HOSE: DXS) cho rằng việc tái khởi động dự án vẫn sẽ tiếp tục diễn ra trong thời gian tới, với số lượng dự án không hề nhỏ.

Theo bà Thanh, gần như tất cả dự án đắp chiếu 5-10 năm khi tái khởi động lại đều tăng giá, kể cả phân khúc bình dân. Nguyên nhân tăng đến từ “tát nước theo mưa, xuôi theo dòng chảy”. Các chủ đầu tư sẽ tận dụng cơ hội thị trường để neo giá, nhưng đây chỉ là yếu tố phụ. Trong bối cảnh hiện nay, khi nhiều luật thay đổi, đặc biệt là bảng giá đất mới ban hành ở nhiều địa phương. Tất cả chi phí đầu vào của doanh nghiệp, toàn bộ chi phí của các chủ đầu tư đều tăng theo cấp số nhân.

Đối với những dự án đắp chiếu nhiều năm, chi phí tài chính chiếm rất nhiều. Bà Thanh giả định một dự án nếu 1 năm không triển khai được, lãi suất ngân hàng bình quân rẻ nhất phải chịu là 10%, có trường hợp lên tới 15-17%/năm, và những dự án này trên thị trường không ít. Chỉ sau 8-10 đứng im, chi phí tài chính có thể đã bằng giá vốn. Bên cạnh đó, nhiều chi phí khác như bán hàng, marketing, trượt giá… thì chuyện chủ đầu tư tăng giá bán khi tái khởi động lại là điều tất yếu.

Về phía khách hàng, CEO DXS cho rằng sẽ bị ảnh hưởng, và không khách hàng nào muốn mình phải trả quá nhiều tiền cho sản phẩm. Tuy nhiên, trong xu hướng tương lai, đối với những bất động sản cao cấp thì khách hàng mua theo giá trị nhiều hơn là mua theo giá bán. Bằng chứng là năm rồi ở thị trường Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng chứng kiến những sản phẩm có giá 300-400 triệu đồng/m2 vẫn “cháy hàng”, và đó là những nhà đầu tư xuống tiền theo giá trị, thay vì giá bán, đây cũng là nơi để tích lũy tài sản.

Với việc dự án tái khởi động bán với giá cao hơn, người mua sẽ chịu ảnh hưởng nhưng rồi người mua cũng sẽ mua vì thị trường cũng sẽ tự tìm lại điểm cân bằng, bà Thanh nhận định.

Chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng không phải dự án nào tái khởi động cũng sẽ thành công và bán được giá cao.

Với các luật mới, nếu các chủ đầu tư để dự án không triển khai liên tục trong 48 tháng sẽ đứng trước nguy cơ bị thu hồi đất mà không được bồi hoàn.

Để việc tái khởi động dự án có thể thành công, chủ đầu tư phải tính toán rất nhiều yếu tố bởi đối mặt với hạ tầng xuống cấp, chi phí phục hồi lớn, chi phí tài chính phát sinh ăn mòn hết lợi nhuận dự kiến ban đầu, buộc giá chào bán mới phải tăng, có khi gấp đôi giai đoạn trước để có thể bù đắp. Song nếu mức giá tăng cao trong khi chất lượng không được nâng cấp tương xứng, dự án sẽ khó được thị trường chấp nhận. Trong nhiều trường hợp, chủ đầu tư phải chấp nhận lãi ít, hòa vốn, thậm chí lỗ để xử lý các tồn đọng, ổn định bộ máy hoạt động.

Hồi tháng 10/2024, dự án Conic Boulevard thuộc tổng thể quy hoạch khu dân cư và căn hộ cao tầng 584 Tân Kiên (huyện Bình Chánh, TPHCM) khởi công từ 2005 nhưng ngưng lại vào 2020, được mở bán trở lại sau thời gian xử lý tồn đọng. Ông Phương Quốc Vĩnh - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Lĩnh Phong Conic cho biết, Công ty nhận chuyển nhượng Conic Boulevard từ chủ đầu tư cũ vào năm 2018 để phát triển. Sau đó, Lĩnh Phong Conic tập trung nhiều nhất vào việc xử lý các vấn đề pháp lý, sửa chữa hạ tầng cảnh quan, xây hoàn thiện các căn hộ chung cư.

Việc tìm kiếm các đối tác trong đầu tư tài chính, đầu tư xây dựng, đầu tư phát triển dự án cũng rất quan trọng. Điều này giúp doanh nghiệp giảm áp lực về tài chính, cũng như những hạn chế quá trình khơi thông pháp lý.

Thu Minh