Luật sư Nguyễn Văn Hậu – Phó Chủ tịch Hội Luật Gia TPHCM:
Vietstock - Hợp đồng góp vốn không đồng nhất với hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai
Trong phiên tòa xét xử bà Châu Thị Thu Nga, Tổng giám đốc Tập đoàn Đầu tư Xây dựng Nhà đất Housing Group về tội lừa đảo, các bị hại trình bày trước tòa là đã ký hợp đồng thỏa thuận cho Tập đoàn của bà Nga vay vốn nhưng vẫn nghĩ là hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai. Vậy, hợp đồng thỏa thuận cho vay vốn có phải là hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai không?
|
Phiên tòa xét xử bà Châu Thị Thu Nga, Tổng giám đốc Tập đoàn Đầu tư Xây dựng Nhà đất Housing Group.
|
Theo Luật sư Nguyễn Văn Hậu: “Thỏa thuận giữa các bên trong vụ việc này bản chất là thỏa thuận mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tuy nhiên lại được thực hiện dưới hình thức góp vốn, điều này hoàn toàn trái quy định của pháp luật. Mặc dù góp vốn và mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đều là hoạt động huy động vốn để phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại, nhưng bản chất của hai hình thức này hoàn toàn khác nhau”.
PV: Xin ông cho biết cụ thể vấn đề này?
LS Nguyễn Văn Hậu:
|
Luật sư Nguyễn Văn Hậu – Phó Chủ tịch Hội Luật Gia TPHCM.
|
Thứ nhất, đối với việc huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, bên tham gia góp vốn “chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn”, theo Điểm a Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.
Theo đó, việc huy động vốn thông qua hình thức góp vốn không dẫn đến hệ quả bên tham gia góp vốn được quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy không thể xem hợp đồng góp vốn và hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đồng nhất với nhau.
Thứ hai, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật. Cụ thể, theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản:
“1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do”.
Vì vậy, trong trường hợp này, dự án không hề đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, nếu đưa vào kinh doanh thì giao dịch đó sẽ không được pháp luật thừa nhận.
Pháp luật hiện hành đã có quy định cụ thể về mặt pháp lý đối với các hình thức nói trên. Do đó, hợp đồng thỏa thuận cho vay vốn không được xem là hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai. Dạng hợp đồng góp vốn này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, có thể bị toà án tuyên bố vô hiệu do đây là hợp đồng giả tạo, bởi bản chất của quan hệ giữa các bên là mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Việc mua nhà, đất dự án theo kiểu “mua lúa non’’ qua hình thức hợp đồng góp vốn hoặc thỏa thuận cho vay vốn như trên có an toàn hay không?
Việc mua nhà ở thông qua hình thức hợp đồng góp vốn sẽ không an toàn cho bên tham gia góp vốn. Như đã phân tích ở trên, việc hình thức góp vốn sẽ không làm phát sinh quyền sở hữu nhà ở, theo Điểm a Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, “Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn”.
Hình thức này tồn tại nhiều rủi ro cho bên mua, bởi vì mặc dù bên bán đưa ra những lời hứa hẹn về khả năng sở hữu đối với tài sản của bên mua tuy nhiên về mặt pháp lý thì điều này không được thừa nhận. Do đó, khi có tranh chấp xảy ra thì bên mua sẽ là bên chịu thiệt.
Theo ông, khi mua nhà, đất dự án cần quan tâm đến những vấn đề pháp lý gì?
Giao dịch về bất động sản luôn tồn tại nhiều rủi ro, do đó người mua cần lựa chọn chủ đầu tư có uy tín. Dựa trên phản hồi từ khách hàng đã mua sản phẩm từ dự án đã thực hiện của chủ đầu tư để đánh giá mức độ tin cậy. Tuy nhiên, cần lưu ý tránh bị tác động bởi tâm lý số đông. Không nên nghĩ rằng nếu có nhiều người cùng thực hiện một việc thì việc đó nhất định đúng. Để đầu tư có hiệu quả, người mua cần phải thu thập đầy đủ những thông tin về tính pháp lý, hiện trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và nguồn vốn thực hiện dự án.
Người mua cần chủ động yêu cầu chủ đầu tư xuất trình giấy tờ chứng minh về điều kiện chuyển nhượng nhà, đất, quyết định của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về nhà, đất dự án đủ điều kiện chuyển nhượng. Đặc biệt cần lưu ý về việc lô đất đã được cấp quyết định giao đất và đã có phê duyệt quy hoạch chi tiết hay chưa. Đối chiếu thông tin từ cơ quan quản lý nhà nước về quy hoạch đô thị và đất đai để tính toán tính khả thi của dự án. Từ đó, tránh trường hợp đáng tiếc xảy ra khi mua phải nhà, đất có tính pháp lý không rõ ràng, tồn tại nhiều rủi ro cho người mua.
Xin cám ơn Luật sư về cuộc trao đổi này!
Nguyễn Loan (thực hiện)
FiLi
