Căng thẳng địa chính trị đẩy USD lên cao, tỷ giá trong nước lập đỉnh
Investing.com -Thị trường bất động sản TP.HCM và cả nước trong 6 tháng đầu năm 2025 tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, song các tín hiệu gần đây cho thấy mức độ áp lực đang dần giảm. Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), năm 2025 sẽ là “năm bản lề” để thị trường bước vào giai đoạn ổn định và phát triển lành mạnh hơn từ nửa cuối năm 2026.
Một trong những vấn đề nổi bật là sự mất cân đối nghiêm trọng về cơ cấu nguồn cung. Từ năm 2021 đến nay, thị trường gần như không còn dự án nhà ở thương mại thuộc phân khúc giá vừa túi tiền (dưới 30 triệu đồng/m²) và thiếu hoàn toàn nhà ở xã hội. Ngược lại, phân khúc cao cấp lại phát triển áp đảo. Tất cả các dự án nhà ở thương mại huy động vốn trong năm 2024 và 6 tháng đầu năm 2025 đều thuộc phân khúc cao cấp.
Cụ thể, chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại được cấp phép huy động vốn trong nửa đầu năm nay, với tổng cộng 3.353 căn hộ, trị giá trên 10.200 tỷ đồng, đều thuộc nhóm cao cấp. Không có dự án nhà ở trung cấp hay bình dân nào được triển khai. Điều này tạo ra sự phát triển lệch pha, thiếu bền vững, được ví như “kim tự tháp ngược”. Trong khi đó, tiến độ triển khai chương trình nhà ở xã hội cũng rất chậm, mới chỉ đạt khoảng 11,7% so với kế hoạch xây dựng 35.000 căn hộ đến năm 2025.
Bên cạnh đó, giá nhà vẫn ở mức rất cao, vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người dân. Giá sơ cấp căn hộ cao cấp hiện đã lên tới khoảng 90 triệu đồng/m², tương đương gần 10 tỷ đồng mỗi căn – một mức giá ngoài tầm với của những người có thu nhập trung bình và thấp. Dù thị trường trầm lắng nhưng giá bán chưa ghi nhận sự điều chỉnh rõ rệt.
Một vấn đề đáng lo ngại khác là số lượng lớn dự án bất động sản đang bị “mắc kẹt” vì vướng pháp lý. Trên địa bàn TP.HCM hiện có khoảng 220 dự án gặp khó khăn pháp lý, trong đó mới chỉ có 77 dự án được tháo gỡ. Nếu không sớm được giải quyết, những dự án này không chỉ gây lãng phí nguồn lực đất đai mà còn ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở, ngân sách và hoạt động của doanh nghiệp.
Ngoài ra, thị trường còn đối mặt với áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trong thời gian tới. Bắt đầu từ tháng 8/2025, các khoản trái phiếu từng được giãn theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP sẽ lần lượt đến hạn thanh toán. Trong quý III năm nay, tổng giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn lên tới 68.000 tỷ đồng và ước tính cả năm khoảng 180.000 tỷ đồng, tạo áp lực tài chính rất lớn cho các doanh nghiệp trong ngành.
Một điểm nghẽn khác là độ trễ trong việc thực thi các chính sách pháp lý cũng như quy trình phê duyệt, triển khai dự án. HoREA nhận định các giải pháp chính sách hiện nay dù đã có chuyển biến tích cực nhưng cần thêm thời gian để phát huy hiệu quả thực tế. Do đó, khả năng thị trường phục hồi rõ nét chỉ có thể xảy ra từ cuối năm 2026.
Trước bối cảnh đó, HoREA kiến nghị UBND TP.HCM cần chủ động tháo gỡ những điểm nghẽn thuộc thẩm quyền của địa phương để hỗ trợ doanh nghiệp, đồng thời đẩy nhanh kế hoạch phát triển 100.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030. Đây sẽ là nền tảng quan trọng để hướng tới một thị trường bất động sản ổn định, an toàn và phát triển bền vững.