Căng thẳng địa chính trị đẩy USD lên cao, tỷ giá trong nước lập đỉnh
Investing.com - Thị trường bất động sản Việt Nam được dự báo sắp bước vào giai đoạn dư thừa nguồn cung, song giá bán vẫn duy trì ở mức cao. Nguyên nhân chủ yếu đến từ chi phí đầu vào như tiền sử dụng đất, giá nguyên vật liệu xây dựng, vốn tín dụng và thủ tục pháp lý vẫn chưa được cải thiện triệt để.
Tại một diễn đàn gần đây, ông Nguyễn Trung Vũ – Chủ tịch HĐQT Cen Group – cảnh báo thị trường đang có dấu hiệu phát triển mất cân đối khi nhiều chủ đầu tư ồ ạt triển khai các đại dự án quy mô hàng nghìn đến hàng chục nghìn ha. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ trung bình và bình dân vẫn còn khan hiếm.
Ông Vũ cho biết, tình trạng khan hiếm nguồn cung trong thập kỷ trước từng khiến giá căn hộ tăng mạnh. Một ví dụ điển hình là khu vực Láng Hạ (Hà Nội), từng giữ mức giá ổn định khoảng 40 triệu đồng/m² trong nhiều năm, nay đã vọt lên trên 100 triệu đồng/m² do thiếu sản phẩm. Hiện nay, mặc dù nguồn cung gia tăng, giá vẫn tiếp tục leo thang – một nghịch lý tiềm ẩn rủi ro thanh khoản, đặc biệt với nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.
Dẫn chứng từ thực tế các khu đô thị hoang tại Trung Quốc và một số địa phương trong nước, ông Vũ cảnh báo việc phát triển dự án không gắn với nhu cầu thực có thể dẫn đến hệ quả dài hạn cho thị trường.
Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong quý I/2025 có khoảng 14.500 sản phẩm được chào bán, nhưng phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm đến 58%, tăng 11% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, phân khúc bình dân chỉ chiếm gần 13% – tương đương 2.000 sản phẩm – chưa đáp ứng đủ nhu cầu đại đa số người dân.
Tại Hà Nội, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình đã lên tới 70,2 triệu đồng/m², tăng hơn 77% so với quý I/2019. TP HCM cũng ghi nhận mức giá trung bình 71,8 triệu đồng/m², tăng 35% sau 5 năm. VARS nhận định nguồn cung hiện chủ yếu hướng đến nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh và các nhà đầu tư, trong khi nhu cầu thật lại chưa được phục vụ đúng mức.
Giải thích về hiện tượng giá bất động sản liên tục tăng, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS – cho rằng, dù một số vướng mắc pháp lý đã được tháo gỡ, hệ thống thể chế vẫn cần tiếp tục hoàn thiện. Ông Đính chỉ ra việc một số địa phương áp dụng cách tính giá đất dựa trên giao dịch "bong bóng", dẫn đến việc bảng giá đất được “pháp lý hóa” ở mức không thực, đẩy chi phí đầu tư lên cao và làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Thêm vào đó, thị trường vẫn dễ bị thao túng do chất lượng quy hoạch thấp, công tác điều hành thiếu sát sao. Ông Đính đề xuất các giao dịch bất động sản nên được thực hiện qua sàn giao dịch chính thức nhằm kiểm soát tốt hơn tình trạng đầu cơ, thổi giá và lũng đoạn thị trường.
Từ góc nhìn quản lý nhà nước, ông Hà Quang Hưng – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) – cho rằng tốc độ tăng thu nhập của người dân chưa theo kịp với tốc độ tăng giá nhà ở, khiến khả năng sở hữu nhà của người trẻ ngày càng giảm.
Ngoài ra, ông Hưng cũng chỉ ra loạt khó khăn mà doanh nghiệp địa ốc đang gặp phải như: chậm phê duyệt thủ tục đầu tư, tiếp cận tín dụng khó khăn, tắc nghẽn trong phát hành trái phiếu, và sức tiêu thụ sản phẩm yếu… là những yếu tố làm gia tăng áp lực chi phí, đẩy giá nhà lên cao.