Căng thẳng địa chính trị đẩy USD lên cao, tỷ giá trong nước lập đỉnh
2_800x533_L_1411549346.jpg)
Investing.com - Thị trường bất động sản hiện nay đang cần thêm các động lực mới để bứt phá, từ đó hỗ trợ đạt được mục tiêu tăng trưởng kinh tế ở mức hai con số.
Tại một diễn đàn bất động sản mới đây, PGS (HN:PGS).TS Trần Đình Thiên – nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam – đặt vấn đề: Nếu nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng 2 con số liên tục trong 20 năm tới thì điều gì sẽ xảy ra với thị trường bất động sản?
Thực tế, nền kinh tế đang đứng trước thời cơ phát triển mạnh mẽ trong giai đoạn mới, và bất động sản tiếp tục giữ vai trò chủ lực. Do đó, cần khơi thông các động lực phát triển cho lĩnh vực này.
Dẫn chứng từ Trung Quốc, GS. Hoàng Văn Cường – Đại biểu Quốc hội – chỉ ra rằng các giai đoạn kinh tế tăng trưởng mạnh đều trùng hợp với thời kỳ bất động sản bùng nổ. Ông đề xuất Việt Nam nên chấp nhận giai đoạn “tăng trưởng nóng” trong lĩnh vực bất động sản vào các năm 2025–2026.
Tuy nhiên, ông cũng lưu ý điểm khác biệt lớn: Việt Nam hiện đang thiếu nguồn cung nhà ở trong khi nhu cầu liên tục tăng, khiến giá nhà leo thang. Trong khi đó, Trung Quốc lại đang rơi vào tình trạng suy giảm cầu. Do vậy, nếu Việt Nam nới rộng dư địa phát triển, sẽ tăng được nguồn cung mà không lo dư thừa như Trung Quốc.
Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), nhu cầu nhà ở hiện vượt xa nguồn cung. Riêng Hà Nội, giai đoạn 2022–2025 cần khoảng 185.200 căn, nhưng nguồn cung hiện chỉ đáp ứng chưa đầy 1/6 – là nguyên nhân chính khiến giá tăng cao.
Hiện tại, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội dao động từ 72–79 triệu đồng/m² – mức cao kỷ lục trong nhiều năm, tăng hơn 60% so với tháng 1/2023. Sự tăng giá này diễn ra trong bối cảnh nền kinh tế phục hồi mạnh mẽ sau đại dịch.
Dù vậy, dự báo cho thấy thị trường có thể hồi phục chậm trong giai đoạn 2025–2026. Một dấu hiệu cho xu hướng này là việc giá chung cư đã bắt đầu chững lại trong quý I/2025 sau chuỗi 8 quý tăng liên tiếp.
TS. Cấn Văn Lực – thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng – cho rằng việc chậm ban hành các văn bản hướng dẫn luật mới đang làm chậm tiến độ triển khai dự án. Cùng với đó là các vướng mắc trong việc tính tiền sử dụng đất, đặc biệt ở các địa phương chưa ban hành bảng giá đất, khiến doanh nghiệp gặp khó trong triển khai.
Ngoài ra, công tác giải phóng mặt bằng vẫn là một thách thức lớn, nhất là với các dự án quy mô nhỏ, buộc chủ đầu tư phải tự thỏa thuận đền bù. Hoạt động M&A cũng bị ảnh hưởng do yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn tất nghĩa vụ tài chính trước.
Lịch sử cho thấy, mỗi đợt tăng trưởng mạnh của nền kinh tế Việt Nam đều gắn liền với sự phát triển sôi động của bất động sản – một ngành có tác động trực tiếp và gián tiếp đến khoảng 40 lĩnh vực khác nhau.
TS. Lê Xuân Nghĩa – thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia – cho biết: mỗi 1% tăng trưởng bất động sản có thể kéo theo 1,3–1,4% tăng trưởng GDP. Ông ví von bất động sản như đầu kéo của đoàn tàu kinh tế: nếu đầu kéo dừng, các toa tàu phía sau cũng không thể chuyển động.
Thống kê từ Bộ Tài chính cho thấy, có khoảng 2.200 dự án đang bị đình trệ do vướng pháp lý, với tổng vốn đầu tư lên đến 5,9 triệu tỷ đồng. Các dự án này phần lớn đã giải phóng mặt bằng và có quy hoạch, nhưng chưa thể khởi công do các thủ tục hành chính như định giá đất, phê duyệt quy hoạch chi tiết, hay đánh giá năng lực tài chính.
TS. Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) – nhấn mạnh: thể chế hiện nay đã có nhiều điểm hỗ trợ, nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc cần tháo gỡ, đặc biệt là vấn đề định giá đất. Nhiều dự án bị đình trệ do chưa thống nhất cách tính tiền sử dụng đất, dẫn tới chậm trễ trong phê duyệt và triển khai.
Một số dự án dù đã hoàn tất thủ tục đầu tư vẫn phải chờ hướng dẫn chi tiết về định giá, gây khó khăn cho việc điều chỉnh kế hoạch tài chính của doanh nghiệp.
Vì vậy, theo ông Khôi, ưu tiên hiện nay là sớm tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến định giá đất, nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp triển khai dự án, tăng nguồn cung và góp phần phục hồi thị trường.
GS. Hoàng Văn Cường đồng tình và đề xuất mở rộng áp dụng cơ chế như Nghị quyết 170/2024/QH15 – vốn đã áp dụng cho các dự án ở TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa – ra phạm vi toàn quốc, để giải phóng nguồn lực cho nền kinh tế.
Ngoài ra, các chuyên gia cũng kiến nghị cần có cơ chế tín dụng linh hoạt hơn cho bất động sản. Nhiều doanh nghiệp lớn không thể tiếp cận vốn để phát triển nhà ở xã hội chỉ vì đã chạm trần vay cho các lĩnh vực kinh doanh khác.