Bạc tiếp đà tăng, nhà đầu tư cần chú ý biến động khối lượng
Investing.com - Thị trường bất động sản Việt Nam hiện còn nhiều hạn chế, là rào cản đối với sự phát triển ổn định và bền vững. Tuy nhiên, về dài hạn, tiềm năng tăng trưởng của thị trường vẫn rất lớn.
Theo báo cáo gần đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản đang ngày càng khẳng định vai trò quan trọng, nhận được sự quan tâm đáng kể từ người dân, nhà đầu tư và các nhà hoạch định chính sách. Cục Thống kê (Bộ Tài chính) cho biết, ngành xây dựng và bất động sản đóng góp trung bình khoảng 10% vào GDP của Việt Nam trong những năm gần đây.
Tuy nhiên, so với các nước trong khu vực, con số này mới chỉ đạt khoảng 50%, còn quy mô bất động sản so với tổng tài sản kinh tế chỉ đạt khoảng 21%, thấp hơn nhiều so với mức 35% tại các quốc gia phát triển. Điều này cho thấy thị trường vẫn còn nhiều dư địa để phát triển trong trung và dài hạn.
Báo cáo VARS cũng chỉ ra những tồn tại trên thị trường, tiềm ẩn rủi ro hình thành bong bóng khi giá nhà tăng nóng vượt xa khả năng chi trả thực tế của người dân, làm nới rộng khoảng cách giàu – nghèo. Phần lớn nguồn cung mới tập trung ở các dự án cao cấp, phục vụ nhu cầu đầu tư và đầu cơ, trong khi nhu cầu lớn nhất của thị trường lại nằm ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Lệch pha cung – cầu khiến giá nhà, đặc biệt là căn hộ tại các thành phố lớn, tăng mạnh và vượt xa tốc độ tăng thu nhập, gây khó khăn cho người dân tiếp cận nhà ở.
Chủ tịch VARS, ông Nguyễn Văn Đính, dẫn chứng căn hộ 2 phòng ngủ tại đô thị có giá khoảng 5 tỷ đồng. Nếu một gia đình có thu nhập 50 triệu đồng/tháng dành toàn bộ thu nhập để mua, họ sẽ cần khoảng 8 năm. Nếu tuân theo nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập, thời gian này sẽ kéo dài tới 25 năm. Ngay cả phân khúc nhà ở xã hội hiện cũng không còn rẻ, khi căn 60 m² có giá khoảng 1,5 tỷ đồng, buộc gia đình thu nhập tối đa theo tiêu chí xét duyệt phải tiết kiệm khoảng 10 năm, chưa kể phương án vay vốn.
Ông Đính phân tích thêm, hệ quả là nhóm đã sở hữu tài sản càng giàu lên nhờ giá bất động sản tăng, trong khi người chưa có nhà phải thuê dài hạn và đối mặt với chi phí tăng nhanh hơn thu nhập. Nếu không có biện pháp kịp thời, khoảng cách giàu – nghèo có thể bị “đóng cứng” qua nhiều thế hệ, đe dọa mục tiêu an sinh xã hội và tăng trưởng bền vững. Vì vậy, để thị trường phát triển lành mạnh, cần giải pháp “hạ nhiệt” giá nhà, trong đó quan trọng nhất là mở rộng nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân, giúp giá cả tự cân bằng theo cung – cầu.
Trước thực trạng lệch pha cung – cầu và giá nhà tăng nóng, VARS đề xuất một số giải pháp trọng tâm nhằm điều chỉnh và phát triển thị trường bất động sản theo hướng bền vững. Đầu tiên, cần đẩy nhanh việc hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thi hành hệ thống luật mới, đồng thời nâng cao năng lực thực thi của các cơ quan địa phương và tăng cường phân cấp, phân quyền, giúp điều chỉnh chính sách linh hoạt theo từng vùng, từng thời điểm. Đặc biệt, các điểm nghẽn trong công tác giải phóng mặt bằng cần được xử lý minh bạch, hiệu quả, rút ngắn thời gian triển khai cho doanh nghiệp mà vẫn đảm bảo quyền lợi người dân.
Tiếp theo, việc đa dạng hóa các kênh vốn cho thị trường bất động sản là rất cần thiết để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, tái cấu trúc thị trường trái phiếu doanh nghiệp trở thành nguồn vốn trung và dài hạn hiệu quả, đồng thời thúc đẩy việc hình thành Quỹ nhà ở quốc gia và Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs).
Nhà ở xã hội và các dự án phù hợp với thu nhập cũng cần được ưu tiên trong quy hoạch, kèm theo các cơ chế khuyến khích hợp lý. Phát triển đô thị phải gắn liền với hạ tầng giao thông, đặc biệt là đường vành đai, metro và cao tốc, nhằm mở rộng không gian đô thị và giảm áp lực giá đất tại trung tâm. Song song với đó, việc phát triển thị trường cho thuê nhà chuyên nghiệp sẽ giúp giảm tâm lý “phải sở hữu nhà mới ổn định cuộc sống”.
Bên cạnh đó, cần xây dựng các bộ tiêu chí, tiêu chuẩn để theo dõi và cảnh báo sớm diễn biến thị trường, làm cơ sở đánh giá, phân loại và giám sát các chủ thể. Hệ thống này giúp các cơ quan quản lý phát hiện kịp thời dấu hiệu lệch chuẩn, như đầu cơ, mất cân đối cung – cầu, tăng giá bất thường hoặc suy giảm thanh khoản cục bộ, từ đó có biện pháp can thiệp phù hợp.
Cuối cùng, việc xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu về đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản trên toàn quốc cần được thực hiện theo hướng thống nhất, đồng bộ và minh bạch. Đây sẽ trở thành hạ tầng thông tin trọng yếu, giúp cơ quan quản lý, tổ chức nghiên cứu và doanh nghiệp theo dõi, phân tích, dự báo và điều hành thị trường một cách kịp thời và chính xác. Đồng thời, cơ sở dữ liệu này cũng tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.