Ai đang âm thầm gom hàng khi thị trường điều chỉnh sâu?
Giới thiệu & Bối cảnh thị trường
ICADE (EPA:ICAD) đã công bố kết quả nửa đầu năm 2025 vào ngày 24 tháng 7, cho thấy hiệu suất ổn định bất chấp điều kiện thị trường đầy thách thức trong lĩnh vực bất động sản Pháp. Công ty duy trì sự ổn định tài chính trong khi theo đuổi các sáng kiến chiến lược trong phát triển bất động sản và đa dạng hóa sang lĩnh vực nhà ở sinh viên.
Bài thuyết trình cho thấy môi trường thị trường hỗn hợp, với khu vực Paris ghi nhận mức giảm 12% về diện tích cho thuê (768.400 m²) và tỷ lệ trống tăng (10,8%), mặc dù với tốc độ chậm hơn trước đây. Trong khi đó, thị trường đầu tư đã cho thấy những dấu hiệu phục hồi ban đầu, với mức tăng 11% về đầu tư lên 6,8 tỷ euro và cải thiện thanh khoản cho các tài sản văn phòng lớn hơn thuộc loại core+ và value-add.
Như được thể hiện trong các chỉ số hiệu suất chính sau đây, ICADE duy trì các chỉ số tài chính vững chắc bất chấp những khó khăn của thị trường:
Hiệu suất tài chính nửa đầu năm 2025
ICADE báo cáo Dòng tiền hiện tại ròng của Tập đoàn (NCCF) là 2,03 euro/cổ phiếu cho nửa đầu năm 2025, với 1,44 euro/cổ phiếu đến từ các hoạt động chiến lược. NAV NTA của công ty đứng ở mức 56,6 euro/cổ phiếu, đồng thời duy trì bảng cân đối vững chắc với tỷ lệ LTV (bao gồm thuế) là 38,1% và tỷ lệ bao phủ lãi suất là 7,4 lần.
Phân tích chi tiết theo phân khúc kinh doanh cho thấy hiệu suất trái ngược giữa bộ phận Đầu tư Bất động sản và Phát triển Bất động sản của công ty:
Bộ phận Đầu tư Bất động sản ghi nhận Thu nhập cho thuê gộp (GRI) là 178,3 triệu euro, giảm so với 187,8 triệu euro trong nửa đầu năm 2024, trong khi Giá trị tài sản gộp giảm nhẹ xuống 6,2 tỷ euro từ 6,4 tỷ euro vào cuối năm 2024. Tuy nhiên, tỷ suất sinh lợi ban đầu ròng EPRA đã cải thiện nhẹ lên 5,3% từ 5,2%.
Ngược lại, bộ phận Phát triển Bất động sản cho thấy dấu hiệu phục hồi với biên lợi nhuận hoạt động là 2,3%, cải thiện đáng kể so với -3,1% trong nửa đầu năm 2024, mặc dù doanh thu kinh tế giảm xuống 501,1 triệu euro từ 582,9 triệu euro trong cùng kỳ năm ngoái. Sự cải thiện này phù hợp với hiệu suất quý 1/2025 của công ty, cho thấy sự ổn định trong thu nhập cho thuê và cải thiện khả năng sinh lời trong phát triển bất động sản.
Sáng kiến chiến lược và Quản lý tài sản
ICADE đã thể hiện động lực thương mại mạnh mẽ trong nửa đầu năm 2025, ký kết hoặc gia hạn khoảng 79.000 m² hợp đồng thuê, tương đương 20 triệu euro tiền thuê hàng năm với thời hạn thuê bình quân gia quyền là 7,4 năm. Con số này tăng đáng kể so với 50.000 m² được báo cáo trong quý 1/2025.
Tỷ lệ lấp đầy tài chính của công ty đạt 83,6%, với văn phòng có vị trí tốt đạt 88,8% (tăng 0,8 điểm so với tháng 12/2024) và công nghiệp nhẹ đạt 89,5% (tăng 0,5 điểm so với tháng 12/2024). Thành tựu cho thuê đáng chú ý bao gồm hợp đồng với Hội đồng Tỉnh Seine-Saint-Denis tại PULSE với diện tích khoảng 29.000 m².
Như một phần trong chiến lược tối ưu hóa danh mục đầu tư, ICADE đã hoàn thành hơn 100 triệu euro trong việc thanh lý các tài sản không chiến lược và tài sản lõi theo NAV. Những tài sản này bao gồm Bệnh viện Nancy (CHRU) với giá 55 triệu euro, danh mục khách sạn trị giá 36 triệu euro (lợi suất khoảng 7%), và một văn phòng có vị trí tốt trị giá 14 triệu euro (lợi suất khoảng 6%).
Nhìn về phía trước, ICADE đang tập trung vào phát triển đường ống dự án có chọn lọc với khoảng 50 triệu euro tiền thuê tiềm năng từ các dự án được đặc trưng bởi phân bổ vốn hợp lý, chi phí phát triển hạn chế (khoảng 300 triệu euro còn lại trong 3 năm), và các sáng kiến tập trung vào CSR. Tất cả các dự án đều nhắm đến chứng nhận HQE/BREEAM Excellent hoặc phù hợp với tiêu chí Taxonomy.
Sáng kiến đa dạng hóa và tăng trưởng
Trong một động thái chiến lược nhằm đa dạng hóa danh mục đầu tư, ICADE đã công bố những thành tựu đầu tiên trong lĩnh vực nhà ở sinh viên thông qua quan hệ đối tác với Nomad Campus được ký kết vào tháng 7 năm 2025. Dự án ban đầu bao gồm một khu nhà ở sinh viên với 194 giường trên diện tích khoảng 3.600 m².
Công ty có kế hoạch xây dựng thương hiệu và khái niệm nhà ở sinh viên riêng, với mục tiêu xác định thêm 2-3 dự án hợp tác với Icade Promotion để cung cấp 750 giường vào năm 2028. Mục tiêu dài hạn là cung cấp 500 đến 1.000 giường mỗi năm.
Triển vọng thị trường và Hướng dẫn
Mặc dù điều kiện thị trường đầy thách thức, ICADE đã xác nhận hướng dẫn năm 2025, thể hiện sự tự tin vào vị thế chiến lược của mình. Bài thuyết trình của công ty đã nhấn mạnh cả thách thức và cơ hội trong môi trường thị trường hiện tại:
Thị trường cho thuê tiếp tục đối mặt với khó khăn với diện tích cho thuê giảm ở khu vực Paris, tỷ lệ trống tăng, và quá trình ra quyết định của người thuê kéo dài hơn. Tuy nhiên, thị trường đầu tư đang cho thấy dấu hiệu phục hồi với thanh khoản cải thiện, đặc biệt là đối với các tài sản văn phòng lớn hơn thuộc loại core+ và value-add, và sự nén lợi suất tại Khu vực Kinh doanh Trung tâm.
Tuyên bố hướng tới tương lai
Quản lý bảng cân đối chủ động của ICADE bao gồm việc phát hành trái phiếu 500 triệu euro kỳ hạn 10 năm và ký kết hạn mức tín dụng quay vòng 290 triệu euro, củng cố vị thế tài chính của công ty. Điều này phù hợp với vị thế thanh khoản mạnh mẽ là 2,3 tỷ euro được báo cáo trong quý 1/2025.
Công ty cũng nhấn mạnh các cam kết ESG của mình, với việc phê duyệt các sáng kiến Say on Climate và Say on Biodiversity bởi hơn 99% tại Đại hội đồng cổ đông, nhấn mạnh sự tập trung của ICADE vào phát triển bền vững.
Khi ICADE điều hướng trong thị trường bất động sản đang phát triển, trọng tâm chiến lược của công ty về tối ưu hóa danh mục đầu tư, phát triển có chọn lọc, và đa dạng hóa sang nhà ở sinh viên đặt công ty ở vị thế duy trì khả năng phục hồi trong khi theo đuổi cơ hội tăng trưởng trong các phân khúc mục tiêu.
Bài viết này được tạo và dịch với sự hỗ trợ của AI và đã được biên tập viên xem xét. Để biết thêm thông tin, hãy xem Điều Kiện & Điều Khoản của chúng tôi.
Bài thuyết trình đầy đủ: