Tỷ giá USD/VND tăng kỷ lục, đâu là nguyên nhân chính?
Giới thiệu & Bối cảnh thị trường
Veris Residential Inc (NYSE:VRE) đã trình bày kết quả kinh doanh quý 2/2025 vào ngày 23 tháng 7, nổi bật với hiệu suất hoạt động được cải thiện và tiến triển trong các sáng kiến chiến lược. Mặc dù có những cải thiện về hoạt động, cổ phiếu Veris gần đây đã gặp khó khăn, giao dịch gần mức thấp hơn trong biên độ 52 tuần từ 14,12-18,85 USD, với cổ phiếu đóng cửa ở mức 14,54 USD vào ngày 23 tháng 7.
Quỹ đầu tư bất động sản nhà ở này, tập trung vào các bất động sản đa gia đình cao cấp chủ yếu ở vùng Đông Bắc, tiếp tục thực hiện chiến lược chuyển đổi tập trung vào tối ưu hóa danh mục đầu tư và giảm nợ trong khi điều hướng trong môi trường lãi suất đầy thách thức.
Hiệu suất tài chính quý 2/2025
Veris báo cáo tăng trưởng NOI cùng cửa hàng tăng tốc đạt 5,6% trong quý 2/2025, đưa mức tăng trưởng từ đầu năm đến nay lên 4,4%. Hiệu suất này được thúc đẩy bởi tăng trưởng doanh thu vững chắc kết hợp với quản lý chi phí hiệu quả, khi công ty đạt được mức giảm 3,4% chi phí cùng cửa hàng trong quý.
Core FFO quý 2 của công ty đạt 0,17 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng, đóng góp vào tổng nửa đầu năm là 0,33 USD. Biên lợi nhuận hoạt động tăng lên 67,5%, tăng 200 điểm cơ bản so với quý 2/2024.
Như được thể hiện trong tóm tắt hiệu suất tài chính sau đây:
Tỷ lệ lấp đầy vẫn mạnh ở mức 93,9% (95,5% không bao gồm Liberty Towers), với công ty báo cáo tỷ lệ tăng trưởng thuê ròng kết hợp là 4,7% trong quý 2. Veris tiếp tục thu hút cư dân có thu nhập cao, với thu nhập hộ gia đình trung bình trên mỗi căn hộ là 445.334 USD và tỷ lệ tiền thuê trên thu nhập lành mạnh ở mức 10,6%.
Bán tài sản chiến lược và tối ưu hóa danh mục đầu tư
Một thành phần quan trọng trong chiến lược của Veris là hiện thực hóa các tài sản không chiến lược để giảm đòn bẩy và tối ưu hóa danh mục đầu tư. Công ty báo cáo tiến triển đáng kể về mặt này, với 448 triệu USD tài sản không chiến lược đã được bán hoặc đang trong hợp đồng ràng buộc.
Hình ảnh minh họa dưới đây thể hiện các giao dịch gần đây và đang chờ xử lý của công ty:
Các giao dịch đáng chú ý bao gồm việc bán 145 Front St. ở Worcester, MA với giá 122 triệu USD, và việc bán The James ở Park Ridge, NJ đang chờ xử lý với giá 117 triệu USD. Những thương vụ này phù hợp với chiến lược của công ty về việc tập trung vào danh mục đầu tư đa gia đình cao cấp lõi trong khi giảm nợ.
Vào tháng 4, Veris đã mua lại cổ phần thiểu số của Ironstate tại Jersey City Urby với giá 38 triệu USD, đổi thương hiệu thành Sable. Giao dịch được hoàn thành với tỷ lệ vốn hóa 6,1% và dự kiến sẽ tạo ra hơn 1 triệu USD hiệp lực hàng năm thông qua việc nội bộ hóa quản lý.
Tiến triển giảm nợ
Veris tiếp tục đạt được tiến bộ trong chiến lược tối ưu hóa bảng cân đối kế toán. Vào tháng 4, công ty đã bảo đảm một sửa đổi cho khoản tín dụng 500 triệu USD, dẫn đến việc giảm ngay lập tức 55 điểm cơ bản trong chi phí vay và tăng tính linh hoạt ở cấp độ tài sản.
Công ty đã trả 200 triệu USD khoản vay có kỳ hạn bằng tiền thu được từ việc bán tài sản và nhằm mục đích giảm tỷ lệ Nợ ròng trên EBITDA xuống khoảng 10,0x vào cuối năm 2025 và dưới 9,0x vào cuối năm 2026, giảm từ 11,7x vào cuối năm 2024.
Triển vọng tương lai và hướng dẫn
Dựa trên hiệu suất mạnh mẽ nửa đầu năm, Veris đã nâng dự báo cho năm 2025. Công ty hiện kỳ vọng Core FFO trên mỗi cổ phiếu đạt 0,63-0,64 USD, tăng từ dự báo ban đầu là 0,61-0,63 USD, đại diện cho mức tăng trưởng 5,0%-6,7%.
Dự báo tăng trưởng NOI cùng cửa hàng cũng được nâng lên 2,0%-2,8%, so với dự báo ban đầu là 1,7%-2,7%, phản ánh hiệu suất hoạt động được cải thiện của công ty.
Veris duy trì một ngân hàng đất đáng kể với giá trị khoảng 134 triệu USD, đại diện cho 2.297 đơn vị phát triển tiềm năng, chủ yếu nằm ở bờ biển New Jersey (1.400 đơn vị) và Massachusetts (737 đơn vị). Điều này cung cấp cho công ty những cơ hội tăng trưởng đáng kể trong tương lai.
Vị thế cạnh tranh
Công ty đã nhấn mạnh những lợi thế cạnh tranh của mình, bao gồm danh mục đầu tư hạng A tại các thị trường Đông Bắc đáng mơ ước với nguồn cung mới hạn chế, nền tảng hoạt động tích hợp theo chiều dọc, và cơ hội phân bổ vốn đáng kể.
Đáng chú ý, Veris xếp hạng #1 trong số các REIT trong Đánh giá Danh tiếng Trực tuyến (ORA) với điểm số 85,94, duy trì vị trí hàng đầu từ năm 2023 và vượt trội hơn các đối thủ như AvalonBay Communities (NYSE:AVB) và Camden Property Trust (NYSE:CPT).
Điểm danh tiếng mạnh mẽ này phù hợp với sự tập trung của công ty vào trải nghiệm khách hàng và sáng kiến công nghệ "Prism", nhằm triển khai các giải pháp công nghệ có mục đích mang lại lợi nhuận đo lường được trong khi nâng cao trải nghiệm cư dân.
Quan điểm của các nhà phân tích
Mặc dù có những cải thiện về hoạt động được nhấn mạnh trong bài thuyết trình, Veris vẫn phải đối mặt với những thách thức đang diễn ra. Kết quả quý 1/2025 của công ty, được công bố vào đầu năm nay, cho thấy lỗ ròng 0,12 USD trên mỗi cổ phiếu, không đạt kỳ vọng của các nhà phân tích và góp phần vào việc giảm 4,1% giá cổ phiếu tại thời điểm đó.
Trong khi chiến lược bán tài sản và giảm nợ của công ty đang tiến triển, các nhà đầu tư dường như vẫn thận trọng về tốc độ giảm đòn bẩy và tác động của lãi suất cao hơn đối với chi phí tài chính của công ty. Giá cổ phiếu hiện tại, đang giao dịch gần mức thấp trong 52 tuần mặc dù các chỉ số hoạt động được cải thiện, cho thấy sự hoài nghi liên tục của thị trường về thời gian chuyển đổi của công ty.
Khi Veris tiếp tục thực hiện kế hoạch chiến lược trong nửa cuối năm 2025, các nhà đầu tư có thể sẽ tập trung vào khả năng của công ty trong việc hoàn tất các thương vụ bán tài sản đang chờ xử lý, tiếp tục giảm đòn bẩy, và duy trì hiệu suất hoạt động mạnh mẽ trong môi trường kinh tế không chắc chắn.
Bài viết này được tạo và dịch với sự hỗ trợ của AI và đã được biên tập viên xem xét. Để biết thêm thông tin, hãy xem Điều Kiện & Điều Khoản của chúng tôi.
Bài thuyết trình đầy đủ: